Источник: Журнал “Мир & Dом”

Тема: Новые механизмы срочной, гарантированной реализации коммерческой недвижимости по максимальной цене с использованием ипотеки.

Основная суть проекта изложена в названии темы. Это действительно новые механизмы действительно срочной и действительно гарантированной реализации коммерческой недвижимости по максимальной цене с использованием различных ипотечных схем. Сразу же замечу, что речь может идти не только о сделках с коммерческой недвижимостью, но и о сделках с земельными участками, оптовыми объёмами жилого строительства, предприятиями, инвестиционными проектами и другим имуществом и активами.

Что в конечном счете идеально для потребителя? Идеально - чтобы кто-то о нем заботился так же честно и старательно, как заботится мама с папой в детстве, или еще лучше. И чтобы ему совсем даже не думать о каком-то аспекте его жизни или бизнеса, а все хорошее там происходило само собой. Примерно такого уровня заботы в решении проблем как Покупателя, так и Продавца попытались мы достичь при разработке и внедрении данного проекта.

Весь проект основан на комплексном подходе к проблемам, которые обычно возникают как у Продавца, так и у Покупателя. И не смотря на то, что желания у Покупателей и Продавцов зачастую разнонаправленные (Покупатели хотят купить подешевле, Продавцы продать подороже), в данном проекте есть решения и этих казалось бы взаимоисключающих задач.

Комплексное решение стоящих перед участниками сделки проблем обеспечивается следующими элементами проекта. Их всего 4 и 3 из них абсолютно новые.

1. Новый запатентованный способ проведения аукционов. Патент на изобретение РФ N2229743 с датой приоритета от 14.05.2003 г. Название изобретения: “Способ проведения аукционов по многовариантной схеме” Подана международная заявка РСТ.

Данный способ проведения аукционов позволяет продавать на конкурсной основе имущество при одновременном выполнении 3-х важнейших для собственника условий:

- максимальность цены;

- гарантированность продажи.

- срочность продажи

Подробнее об этом остановимся ниже.

2. Вторым не менее, а может даже более важным элементом проекта является коммерческая ипотека. Имеется ввиду кредитование коммерческой недвижимости под залог этой недвижимости.

3. Третьим элементом в данном проекте является страхование финансовых рисков Банка от случаев прекращения выполнения Заёмщиками своих обязательств. В результате этого мы получаем возможность снизить требования Банка к официальной финансовой отчетности Заёмщика;

4. Четвёртым элементом в проекте является предлагаемая компанией схема срочного выкупа коммерческой недвижимости по максимальной цене.

Теперь подробнее о каждом в отдельности:

1. Итак, о новом способе проведения аукционов.

Как Вам известно есть 2 основные аукционные схемы “Английская” и “Голландская”. “Английская” или традиционная схема характеризуется тем, что торги начинаются с минимальной цены, она же стартовая и продолжаются только на повышение, “Голландская” это когда “стартовая” цена многократно завышена, торги начинаются со стартовой цены, которая в ходе торгов может только понижаться до первого согласия с предлагаемой ценой. Ни та, ни другая схемы при продаже негосударственной коммерческой недвижимости не работают. На основе сложения этих двух схем была разработана новая так называемая многовариантная схема проведения аукционов.

Чем она хороша? И в чем суть?

В том, что стартовая цена назначается выше минимально допустимой, которую определил собственник на 10-15 % и именно с этой увеличенной, относительно минимально возможной цены начинаются торги. В том, что увеличенная на 10-15% относительно минимальной, стартовая цена не выходит за пределы среднерыночных цен для аналогичных объектов и в том, что итоговая цена торгов может быть ниже стартовой. Последнее положение широко рекламируется перед каждым аукционом и служит привлечению потенциальных покупателей.

То есть цена в ходе одной торговой сессии может как повышаться относительно стартовой, так и понижаться. И если на первом шаге никто не согласился со стартовой ценой мы не останавливая торги, не объявляя их несостоявшимися, начинаем снижение цены относительно стартовой до минимально допустимой. В том случае если мы в ходе снижения цены, не достигнув установленного минимума получаем согласие с предлагаемой ценой, мы вновь делаем попытку увеличения цены до тех пор пока при очередном повышении цены мы не получим согласия с новой ценой. После этого торги прекращаются и объявляется победитель, предложивший максимальную цену.

Если цена лота в ходе торгов достигнет своего, установленного собственником минимального значения, при этом лот не найдёт своего покупателя, в этом случае мы будем вынуждены объявить торги несостоявшимися. Это будет означать, что рынок оценивает стоимость выставленного лота ниже, чем собственник, даже учитывая все предоставляемые возможности для Победителя торгов по ипотечному кредитованию.

При данном способе продажи нам не столь важно, какая будет установлена стартовая цена лота. Здесь цену выставленного на торги имущества действительно определит рынок. Она или повысится или понизится в ходе торгов, но, в конечном счете, будет определяться рыночными характеристиками спроса и предложения для выставленного на торги объекта.

Цена, при которой лот снимается с торгов или иначе “минимальная цена”, неизвестна участникам аукциона, но в ходе торгов при приближении аукциона к “минимальной цене” участники торгов получают предупреждение о приближении к “минимальной цене” и последующем за этим снятием данного лота с торгов.

При этом именно собственник принимает решение о снятии объекта с продажи и установлении “минимальной цены”.

В случае, если текущая цена аукциона устраивает участников, разработанный нами механизм приостанавливает дальнейшее снижение цены участниками аукциона. Предусмотрен механизм поощрения (предоставление определённых льгот и скидок от итоговой цены аукциона) первого участника торгов, согласившегося с текущей ценой аукциона в случае его победы. Данный механизм делает экономически невыгодным для участников снижать цену в ходе торгов до минимума и заинтересовывает участников быть более активными.

Оппоненты скажут: “Какой аукцион? Мы по полгода и более не можем одного Покупателя найти на объект, а они хотят аукцион, а значит двух и более”. И, тем не менее, в данном случае нам найти двух и более, легче, чем им одного.

Необходимо особенно отметить тот факт, что для компании реализация того или иного объекта недвижимости совсем необязательна исключительно через аукцион. В случае если есть только один Покупатель, объект с согласия собственника будет продан ему без аукциона или будет организован аукцион с отложенной датой. То есть проведение аукциона по новой схеме необходимо рассматривать, как новую дополнительную возможность для собственника получить максимальную цену. Особенно это имеет смысл при продаже высоколиквидных объектов недвижимости.

Торги проходят с применением программно-технического комплекса, также подлежащего охране в качестве объекта промышленной собственности, что позволяет исключить возможные злоупотребления ведущего аукциона.

Также важным является то, что новый способ даёт возможность избежать последствия ошибок в определении начальной стартовой цены лота, что часто происходит по разным причинам при продаже государственного имущества;

Специалисты нашей компании имеют большой опыт проведения открытых аукционов, всего было проведено более 50 аукционов по реализации с открытых торгов недвижимого имущества.

среди них: Царицынский музей - заповедник (8 объектов); Алтуфьевское ш. д.79а, стр.3 (МКПК “Универсал” всего 5 объектов общей площадью свыше 14000 м. кв.); ул. Митинская д. 43; ул. Б.Ордынка д. 42; ул. Дубининская д. 17 (банк “Менатеп”); - ул. Ферсмана д. 5а; - Аминьевское ш. д. 26, стр. 3; - Смоленская пл. д. 6/13 стр. 3; ул. Молодогвардейская д. 9 стр.1; ул. Сущёвский вал д. 5, стр. 22; Дмитровское ш. д. 117а, стр. 1; ул. Мясницкая д. 22/2/5, стр.

4; Ярмарка “Лужники” (35 объектов); 2-ая ул. Машиностроения, д. 11 (20 квартир) и много других объектов.

По новой схеме был проведен один пробный аукцион, целью которого было обкатать схему и проверить её применимость в плане последующей регистрации сделки. В настоящее время заключены первые договора и назначены торги на конец октября этого года.

2. Новая схема реализации коммерческой недвижимости с использованием конкурсных механизмов это хорошо, но недостаточно. И тут мы подходим к самому главному элементу проекта - Коммерческой ипотеки. Как уже было сказано кредитование организаций и предприятий на покупку коммерческой недвижимости под залог этой недвижимости. Основными условиями для получения предприятием или организацией кредита в рамках коммерческой ипотеки является:

1. Только для юридических лиц;

2. Процентная ставка от 9 до 12% годовых в валюте, 11-15 % в рублях (в зависимости от Банка-кредитора, суммы кредита и срока);

3. Максимальный срок кредитования - 5 лет;

4. Наличие собственных средств у Заёмщика от 35-40% (В случае отсутствия собственных средств у Заёмщика может быть рассмотрен вариант, когда Заёмщик дополнительно кроме приобретаемой коммерческой недвижимости предоставляет в залог банку уже имеющуюся недвижимость или другое имущество);

5. Обеспечением по кредиту может кроме приобретаемой коммерческой недвижимости также являться оборудование, здания, сооружения, техника уже имеющаяся на балансе Заёмщика, а также ликвидные ценные бумаги, депозиты в других банках;

6. Наличие у Заёмщика документально подтверждённой возможности гасить кредит и обслуживать его (выплачивать ежемесячные проценты по кредиту). Подтверждается финансовой отчетностью Заёмщика. Принимается “управленческая” отчетность.

7. Платежи за проведение сделки ООО “МИЦ” от 3 до 5 % от суммы займа. Кроме того, Заёмщику необходимо будет оплатить услуги по оценке объекта недвижимости и застраховать объект залога.

С какими банками работает Московский Ипотечный Центр по программе коммерческой ипотеки?

Во-первых это Национальный Залоговый Банк. Процентная ставка по рублям 12-13 % годовых, ставка по валюте 11-12 % годовых. Максимальный срок кредитования - до 5 лет. Первые клиенты уже получили в этом банке кредит, документы по некоторым поданы на рассмотрение кредитным комитетом.

Ряд других Банков также проявили заинтересованность в участии в данном проекте в настоящее время ведутся переговоры и согласовываются отдельные элементы проведения сделок, это Банк “Петрокоммерц”, “Внешторгбанк24″ и другие.

Получено соглашение о проведении пилотной сделки со Сберегательным Банком РФ.

Далее, поскольку Московский Ипотечный Центр действительно позиционирует себя на рынке, как лидер в области ипотечного кредитования, специалисты компании намерены предложить клиентам несколько схем оформления ипотечных сделок. Так как законодательством РФ согласно закона “Об ипотеке (Залоге недвижимости)” для коммерческой недвижимости предусматривается отличный от жилых помещений механизм оформления и регистрации залога, специалистами компании совместно с Банком разработано несколько вариантов проведения ипотечных сделок с коммерческой недвижимостью, позволяющих осуществлять такие сделки в рамках действующего законодательства. А именно:

1) Заключение договора купли-продажи, продавец получает часть собственных средств от покупателя + гарантию банка, затем регистрация собственности на нового покупателя. Затем регистрация договора залога, после чего выдача кредитных средств и окончательный расчет. (самая долгая, понятная и “тупая” схема)

2) Покупатель выплачивает по предварительному договору собственнику (продавцу) часть собственных средств + продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. После чего следует регистрация залога на Банк и оформление всех документов по передаче прав собственности на нового собственника, т.е. на Покупателя, т.е. заключение договора купли-продажи после чего Продавец получает всю сумму, а регистрация идёт своим чередом.

3) ЛИЗИНГ Создаётся лизинговая компания, которую будет кредитовать Банк. Есть лизингодатель, лизингополучатель. Между ними заключается договор в котором предусматривается порядок выкупа имущества.

4) “Выкуп Юридического лица” Создаётся компания на которую оформляется объект недвижимости (Юридическое лицо) В последствии Заёмщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит. При этом на эту компанию оформляется объект недвижимости.

В настоящее время проработанными и готовыми к практическому применению являются 1, 2, 4 схемы.

3. Третьим также важным элементом программы является страхование финансовых рисков Банка.

Зная реалии сегодняшнего Российского рынка а именно то, что подавляющее большинство предприятий малого и среднего бизнеса используют различные схемы минимизации налогообложения, в связи с чем их финансовая отчетность не позволяет банкам рассматривать эти предприятия как полноценных заёмщиков и вынуждает банки отказывать им в кредитовании по формальным причинам Московский Ипотечный Центр предложил и в настоящее время приступил к непосредственной реализации программы страхования финансовых рисков банков от случаев прекращения выполнения Заёмщиками своих обязательств по кредитному договору. Данная программа предполагает, что в случае двукратного невыполнения Заёмщиком своих обязательств Страховая компания после определённой формальной процедуры связанной с предупреждением Заёмщика, гасит всю сумму задолженности Заёмщика по кредитному договору, после чего получает по договору цессии права Залогодержателя и права кредитора по основному кредитному договору с правом получения всех штрафов и пеней за просрочку платежей. После этого Страховая компания совместно с Московским Ипотечным Центром предлагает Залогодателю-Заёмщику заключить согласно ст. 55 закона от 16.07.1998 г. N102-ФЗ “Об ипотеке (Залоге недвижимости)” нотариальное соглашения о реализации залога. Реализация залогов предусматривается путём организации и проведения открытых аукционных торгов с использованием новой запатентованной схемы проведения, позволяющей получить максимальную цену реализации. Учитывая возможность для Победителя торгов покупки с использованием схемы ипотечного кредитования, а также страхование финансовых рисков Заёмщиков (это позволяет более лояльно подходить банку к рассмотрению Заёмщика и его отчетности) обеспечивает действительно максимально возможную цену реализации. При этом, данный способ максимально учитывает интересы и Покупателя и Продавца.

Последний пункт особенно важен для реализации залогового имущества, так как предлагает эффективный, с соблюдением принципов деловой этики механизм реализации залогов, учитывающий интересы Залогодателя. Это позволяет рассчитывать на заинтересованность обоих сторон и Залогодателя и Залогодержателя в досудебном урегулировании вопроса реализации залога в счет погашения задолженности Залогодателя.

Данный механизм (страхование финансовых рисков) является уникальным на Российском рынке и позволит привлечь в Банк значительное число потребителей данной услуги от 10 - 15 клиентов в месяц.

В настоящее время есть решение Страховой компании “Стандарт - Резерв” об участии в данном проекте в качестве страховщика, в том числе и по страхованию финансовых рисков банка. Дополнительная нагрузка на Заёмщика по страхованию финансового риска составит по оценкам специалистов Компании “Стандарт-Резерв” не более 2-3 % от суммы займа.

4. Ещё одним важным элементом комплексной программы является предложение “срочного выкупа” коммерческой недвижимости. Но не по сниженной цене, как предлагают другие компании на рынке, а срочный выкуп по максимальной цене. Имеется ввиду следующий механизм.

После проверки продаваемого объекта недвижимости на юридическую чистоту и принадлежность, а также оценки рыночной стоимости объекта выплата Продавцу до 60 % от рыночной стоимости объекта при одновременном выставлении данного объекта на открытые торги. После проведения, которых Продавцу перечисляется остаток стоимости объекта. Первые выплаты Продавцу происходят в качестве кредитных средств с обязательным заключением кредитного и залогового договоров. Но, учитывая небольшой срок реализации до 3-4 месяцев, а также возможность отсрочить на этот период выплату основного долга (Заёмщику-Продавцу предоставляется возможность выплачивать только проценты по кредиту на период до проведения торгов) издержки, которые понесёт Продавец будут много меньше, чем в случае если бы он продавал свой объект срочно за счет снижения итоговой цены продажи, как сейчас предлагают на рынке другие компании.

В планах компании, используя имеющиеся филиалы Страховщика компании “Стандарт-Резерв” в таких городах как: Астрахань, Архангельск, Брянск, Великий Новгород, Новосибирск, Омск, Оренбург, Орехово-Зуево, Пермь, Петрозаводск, Ростов-на-Дону, Самара, Санкт-Петербург, Саранск, Саратов, Ставрополь, Тверь, Тула, Тюмень, Ульяновск, Чебоксары приступить к распространению данной технологии на региональный рынок.

Кроме того, Московский Ипотечный Центр убеждён, что реализуемая программа не создаст каких-либо препятствий или сложностей в работе других риелторских компаний. Наоборот дополнительные новые возможности открываются и для них. Московский Ипотечный Центр, придерживаясь принципов сотрудничества, предлагает другим риэлторским компаниям заключать договора на проведение аукционов с использованием механизмов ипотечного кредитования. При этом, учитывая принцип разделения ответственности за проведение сделки плата за услуги Московского Ипотечного Центра в случае заключения договоров с другими риэлторскими компаниями будет существенно ниже.

Сергей Киприянов

ООО “Московский Ипотечный Центр - МИЦ”

80 работников жилищно-коммунального хозяйства Челябинска получили право приватизировать служебное жилье Как передает корреспондент “Нового Региона”, с июня 2006 года при администрации Челябинска начала работать… Et cetera

Альфа-Банк увеличил максимальную сумму кредита на покупку квартиры на вторичном рынке с первоначальным взносом от 20% с $350 тыс. до $500 тыс. (либо эквивалент в рублях РФ). Об этом М2 сообщили в пресс-службе… Et cetera