Никогда не понимал, как люди могут жить в этом городе на воде? Побывав впервые в Венеции, ответил себе на этот вопрос так: а они в нем постоянно практически и не живут. Конечно, Венеция поражает даже самое изысканное воображение. Безусловно, Венеция — это знаменитый международный кинофестиваль; это красочный десятидневный карнавал, считающийся одним из самых экзотических зрелищ в Европе; это десятки восхитительных дворцов и музеев; это узкие улочки, безмолвные каналы, шумные рынки и элегантные кафе. Да, Венеция великолепна и уникальна, она зачаровывает, но, похоже, только миллионы туристов, приезжающих в этот город на один-два дня. Тот же, кто задерживается здесь хотя бы на неделю, не может не заметить облупившиеся от сырости фасады домов, закрытые наглухо ставни покинутых обитателями квартир и грязную воду каналов.

Город на миллионах деревянных свай
Романтика Венеции заканчивается, как только начинаешь понимать, что этому городу уже 1300 лет, что он находится посреди мелководной лагуны и состоит из более чем 100 островков, которые соединены между собой примерно 400 мостами и мостиками. Только маленькая часть города стоит на твердой земле; остальное построено на великом множестве деревянных свай, вбитых в дно лагуны (и как только тринадцать веков назад венецианцы смогли догадаться, что стволы лиственниц, соприкасаясь с морской водой, не гниют, а кристаллизуются, превращаясь в настоящий камень?). Одна только белоснежная церковь Санта-Мария делла Салюте (Santa Maria della Salute) стоит на более чем миллионе таких свай. Каждую зиму воды каналов выходят из берегов и затапливают великолепную площадь Сан-Марко (San-Marco), и на поддержание города-реликвии хотя бы в относительно нормальном состоянии ежегодно приходится выделять миллионы евро.

Общая площадь города без островов Джудекка (La Giudecca) и Сан-Джорджо Маджоре (San-Giorgio Maggiore) составляет всего 7 кв.км. В городе совсем нет автомобилей, и все передвижение происходит по воде, по двум главным магистралям: по проходящему через центр города Большому каналу (Canal Grande) и каналу Джудекка (Canale della Giudecca).

Население Венеции в настоящее время сократилось до 60 тыс., хотя еще в 1981 году там жили 108 тыс. человек. Десятки тысяч венецианцев были вынуждены покинуть свой город из-за безработицы, сумасшедших цен и огромных расходов на содержание обветшалых зданий. При этом город ежегодно посещают около 14 млн туристов, которые приплывают в Венецию в основном на два-три часа и оставляют после себя горы мусора и пустых бутылок. Все в городе подчинено именно им. Отметим, что самой престижной работой в Венеции является труд гондольера (за 45-минутную прогулку на гондоле с туристов берут по C––100, и от желающих полюбоваться хрупкой красотой великого города «с воды» нет отбоя), однако бизнес этот сезонный (горячий сезон длится лишь с июня до конца сентября, но при этом худшими месяцами являются июль и август, когда одуряющая жара в городе сочетается с обилием комаров и неприятными запахами от воды каналов), а попасть в «клан» гондольеров крайне непросто хотя бы потому, что сама лодка, изготовленная из нескольких пород дерева, стоит дороже самого хорошего автомобиля – порядка C––90 тыс.

Ветхая недвижимость по 10000–15000 евро/кв.м
Известно, что самая дорогая недвижимость находится в Лондоне, где средняя цена 1 кв.м в лучших районах центральной части города превышает C––35 тыс. Венеция по этому показателю занимает где-то 8–12 место, уступая лишь Монако, нью-йоркскому Манхэттену, Гонконгу, Токио, Каннам и Сен-Тропе.

Сами итальянцы неохотно селятся в полузатопленном городе, каналы которого становятся год от года все грязнее, а дома – все более ветхими, а вот туристическая притягательность города бесспорна, и приобретенную здесь квартиру можно весьма выгодно сдавать.

Об уровне цен на жилье в Венеции можно судить по следующим конкретным примерам. Мини-апартаменты на третьем этаже (прихожая, гостиная-столовая, спальня и туалет) площадью 60 кв.м с антикварной мебелью в самом сердце Венеции продаются сейчас за C––900 тыс., что составляет C––15 тыс./кв.м. С другой стороны, просторная квартира площадью 100 кв.м (прихожая, гостиная, столовая, кухня, две спальни и туалет), расположенная на втором этаже старинного жилого дома, продается «всего» за C––465 тыс. (4650 C––/кв.м), однако эта квартира требует ремонта, который может обойтись в сумму, равную цене самой недвижимости.

Квартиру площадью 60 кв.м (прихожая, гостиная-столовая, спальня и ванная комната) можно купить и за C––450 тыс. (7500 C––/кв.м), но эта квартира будет находиться сравнительно далеко от исторического центра города. Примерно столько же – C––500 тыс. или C––7143/кв.м – стоит квартира площадью 70 кв.м (столовая, гостиная, спальня с гардеробной, туалет, кабинет, венецианский мрамор и паркет), расположенная на пятом этаже старинного дома с видом на площадь Сан-Марко. Хорошие апартаменты с фресками площадью 165 кв.м можно купить за C––1,55 млн (C––9393/кв.м), а элитные апартаменты площадью 300 кв.м (просторная гостиная, столовая, четыре спальни, две ванных комнаты и мансарда) в двух шагах от площади Сан-Марко – за C––3 млн ( C––10 тыс./кв.м).

Следует отметить, что понятие близости к центру в Венеции весьма относительно. До главной площади Сан-Марко из любого «самого отдаленного» района города можно дойти пешком за 15–20 минут. В гораздо большей степени цена жилья зависит от вида, открывающегося из окон, а также от параметров самого дома, который спокойно может оказаться дворцом (палаццо) с многовековой историей.

Примерно в этом же ценовом диапазоне ( C––8–10 тыс./кв.м) находятся и маленькая элитная квартирка площадью всего 30 кв.м (гостиная с открытой кухней, комната и туалет) в районе Арсенала с видом на канал ( C––240 тыс. или C––8 тыс./кв.м), и престижная вилла (девять спален, салоны, гостиная, десять туалетов, бассейн, частный парк, две крытые веранды на крыше здания и панорамная терраса) площадью 750 кв.м ( C––7,1 млн или C––9467/кв.м).

Очень хочется, но дорого: может быть, лучше арендовать?
Вопрос, готовы ли люди платить такие деньги за достаточно ветхое жилье на сваях над мутной зеленоватой водой в городе, который рискует когда-нибудь совсем уйти под воду, где проведение капитального ремонта стоит сумасшедших денег и менять цвет фасада и даже жалюзи можно только после утверждения в местном муниципалитете, является риторическим. Готовы и даже очень готовы! Недвижимость, особенно стоящая дороже C––2 млн, продается здесь, как говорится, «по первому свистку», почти без торговли.

Конечно, Венеция – это не только сами острова, находящиеся в центре Венецианской лагуны. Есть еще и континентальная часть города, которая называется Местре (Mestre). Здесь нет музеев, дворцов и старинных церквей, здесь сконцентрированы предприятия, судоверфи, офисы и многоквартирные дома. Соответственно, и жилье в Местре стоит гораздо дешевле (примерно C––2500–2600/кв.м).

Среди иностранцев больше всего в Венеции французских владельцев недвижимости, к которым здесь относятся вполне лояльно. К россиянам и американцам на родине легендарного авантюриста Джакомо Казановы отношение гораздо настороженнее, и их пока можно пересчитать по пальцам. Впрочем, русским уже принадлежит несколько великолепных палаццо на Большом канале.

Особенно экономные россияне предпочитают не покупать, а арендовать квартиры в Венеции (русских здесь бывает много, и тут даже есть собственный православный храм, расположенный на острове Сан-Микеле рядом с кладбищем, где покоятся как минимум трое знаменитых русских – Игорь Стравинский, Сергей Дягилев и Иосиф Бродский).

Аренда квартиры (две спальни, две ванных комнаты, кухня и небольшой частный сад) в центре города, в районе Сан-Поло (San-Polo), стоит примерно C––1000 в неделю. Квартира площадью 80 кв.м в 15 минутах ходьбы от площади Сан-Марко и в 5 минутах ходьбы от Большого канала стоит от C––1290 в неделю.

Апартаменты площадью 110 кв.м на третьем этаже старинного палаццо с частным лифтом в 10 минутах ходьбы от площади Сан-Марко и с видом на Большой канал в 2007 г. сдавались за C––1569 (несезон), C––1889 (средний сезон) и C––1975 (горячий сезон) в неделю. Эти суммы не включают в себя плату за конечную уборку ( C––60 за трех человек и C––15 за каждого дополнительного человека), плату за воду, электричество и газ, а также своеобразный «штраф» в C––50 за возвращение домой после половины восьмого вечера.

Для сравнения: квартира площадью 45 кв.м в 10 км от международного аэропорта Марко Поло (Marco Polo) в континентальной части Большой Венеции стоит от C––500 до C––850 в неделю, а квартира площадью 50 кв.м в 20 км от Венеции – от C––445 до C––595 в неделю.

Налоги, налоги, налоги…
Налоги на недвижимость в Италии зависят от метража квартиры. Для примера можно сказать, что владелец жилья площадью 100 кв.м в Венеции должен перечислять в городской бюджет около C––380 в год. Бонусом за уплату налога здесь является бесплатное посещение городских музеев. Коммунальные платежи обходятся примерно в C––150 в месяц.

Главное условие покупки недвижимости в Венеции – дорогая и очень осторожная реставрация, если дом находится под охраной государства (здесь таковым является примерно каждое десятое строение, и покупатели, готовые вложить средства в реставрацию совсем уж аварийных объектов, могут даже рассчитывать на финансовую помощь местного муниципалитета).

Налоги при оформлении покупки, помимо площади, могут зависеть от множества факторов, в частности, от того, является ли здание памятником архитектуры, в каком оно состоянии, покупается недвижимость у частного лица или юридического и т.п.

Всего в Италии существует три основных налога на недвижимость: r налог реестра (Imposta di Registro), рассчитываемый с помощью коэффициентов, устанавливаемых государством, и выплачиваемый в момент покупки недвижимости (ставка этого налога составляет 3% на покупку первого дома и 7% на покупку второго дома); r налог инвентаризации и ипотечный налог (Imposta Catastale e Ipotecaria), выплачиваемый государству в момент инвентаризации и регистрации приобретаемой собственности в местном Реестре недвижимости; r НДС (I.V.A.), который платится государству при покупке недвижимости у строительной организации или юридического лица (этот налог составляет 20% с некоторыми исключениями; если продажа происходит от строительной организации (первичный рынок), то платится I.V.A. в размере 10% от оценочной стоимости объекта недвижимости).

Кроме того, существует муниципальный налог I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immonili), который оплачивает владелец недвижимости. Этот налог платится один раз в год и составляет от 0,4% до 0,7% от оценочной стоимости объекта недвижимости.

Оформление покупки недвижимости в Венеции происходит следующим образом. Покупатель заключает договор с агентством недвижимости. На его имя заводят N.I.E. – идентификационный номер иностранца (нечто вроде нашего ИНН). Стороны подписывают предварительный контракт (Compromesso), после чего покупатель вносит аванс в размере не менее 10% (обычно 20–30%) от стоимости покупаемой недвижимости (если сделка сорвется по вине покупателя, этот аванс остается у продавца, если по вине продавца – он возвращает покупателю сумму аванса в двойном размере).

При совершении сделки стороны подписывают заключительный контракт (Contratto Finale), который заверяет государственный нотариус. С этого момента иностранный покупатель становится полноправным собственником венецианской недвижимости.

После этого покупку нужно зарегистрировать в Реестре недвижимости (нечто вроде нашего БТИ). Собственно, в этот торжественный момент можно обратиться в банк за ипотечным кредитом. Иностранный гражданин в Италии имеет право получить кредит на сумму 50–70% от стоимости недвижимости под 4–6% годовых. Как правило, срок погашения кредита составляет до 10 лет. При покупке недвижимости в кредит собственность регистрируется на имя покупателя, но оригинал купчей хранится в банке до момента погашения кредита.

Следует отметить, что итальянские власти, в отличие от чиновников других европейских стран, пока не требуют у иностранных покупателей недвижимости отчетов о происхождении денег. Единственное условие – деньги должны переводиться по безналу, а не привозиться в чемоданах. В то же время итальянцы, когда им это выгодно, не видят ничего предосудительного в некоторых нарушениях закона. Дело в том, что продавцы недвижимости здесь также платят налоги с продаж, а следовательно, им тоже выгодно занижать стоимость недвижимости в официальных документах.

 Сергей Нечаев

Правительство РФ утвердило правила предоставления жилищных субсидий гражданам, выезжающим (выехавшим) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. Это будет делаться путем выдачи государственного… Et cetera

В 2009 году за счет всех источников финансирования в Сибирском федеральном округе введено в эксплуатацию 6,2 млн кв. метров жилья. Как 12 марта сообщили корреспонденту ИА REGNUM Новости в окружном информационном центре… Et cetera