Со временем покупка жилья за городом перестает быть прерогативой лишь самой состоятельной прослойки общества. Несмотря на малое число предложений по загородному жилью, в прайсах самарских операторов появляются объекты с пометкой “эконом-класс”.

В отличие от Москвы, которой для раскрутки загородного образа жизни потребовалось каких-то два-три года, в Самаре эта самая suburban life* пока так и не вошла в массовую моду. Вместе с тем сегодня в том же столичном регионе в Подмосковье селится не только элита, но и средний класс: зачастую стоимость коттеджа в пригородном поселке оказывается сопоставимой с ценами на жилье внутри мегаполиса. Более того, благодаря относительно демократичным ценам на землю, да и просто в поисках свободных площадок, все дальше и дальше за город перемещается и высотная застройка. Как показывает практика, столичные жители вовсе не против такого развития ситуации: чем дальше за МКАД, тем меньше цены на жилье кусаются. По статистике, более половины квартир в далеко заМКАДовских многоэтажках приобретают жаждущие хотя бы намека на дешевизну московские жители. Другой вопрос, что у каждого класса потребителей - свои представления о том, каким должно быть загородное жилье и где оно должно строиться. В Самаре сегмент загородной недвижимости развивается не так активно, как рынок городского жилья. И тем не менее некоторые предпосылки для трансформации ситуации все-таки имеются

Пока ясно одно: уезжать слишком далеко от города жители Самары не готовы. Максимум - километров 20. Ну, 30 И ни шагу дальше. По оценке операторов регионального рынка недвижимости, виной всему недостаточно приемлемые для ежедневных путешествий транспортные развязки. Из-за тотальных пробок на дорогу в город вместо нескольких десятков минут уходят целые часы. Отсюда и небольшой выбор в плане географии развития самарского рынка загородного жилья. То есть, по большому счету, строить коттеджные поселки имеет смысл лишь в пригородных районах.

Если вдаваться в географические подробности, тем самым рубежом, дальше которого горожане селиться ни в какую не хотят, являются поселки Царевщина и Малая Царевщина - по случайному совпадению, одна из элитных загородных зон, с давних времен раскрученная как лучшее место для сезонного отдыха. За последние десять лет в этой точке Красноярского района был построен и ряд коттеджных поселков. На сегодняшний день именно здесь сосредоточены наиболее дорогостоящие загородные объекты. По стоимости земли Царевщина лидирует среди всех загородных зон, уступая пальму первенства лишь городским просекам и соперничая в ценах с наиболее удачными точками Красноглинского района. Что и неудивительно: территория обладает двумя наиболее ценными с точки зрения загородной застройки характеристиками - здесь есть лес и рядом Волга. По оценке профессиональных участников рынка, территория Царевщины обладает потенциалом развития сразу в нескольких направлениях: здесь будут строиться и базы отдыха, и жилье. Не исключено, что не только коттеджи. Не так давно одна из строительных компаний Самары объявила о том, что вскоре в регионе будет представлен новый формат жилья - так называемый дом выходного дня. Это многоэтажный дом повышенной комфортности, расположенный в загородной рекреационной зоне. Квартиры в нем можно арендовать на уик-энд или более длительный срок. Предполагается, что первый такой дом будет построен как раз в районе Царевщины. По оценке операторов рынка, на сегодняшний день в Царевщине соотношение коттеджной и рекреационной застройки составляет пропорцию 50/50: у Волги строят коттеджи, в глубине поселка - базы отдыха.

В ближайшее время на территории Красноярского района планируют строить и коттеджи эконом-класса - в поселке Новосемейкино. Правда, пока - в рамках целевой программы обеспечения жильем семей военнослужащих.

По оценкам операторов рынка, помимо Красноярского района, потенциал развития в плане загородной застройки есть у двух других пригородных районов - Волжского и Кинельского. И та, и другая зоны вполне демократичны по ценам на землю, за исключением разве что достаточно престижного поселка Гранный (Волжский район). На обеих территориях планируется возводить довольно недорогое по меркам коттеджной застройки жилье. В Волжском районе строительство коттеджного поселка, рассчитанного на потребителей со средним уровнем доходов, ведется недалеко от АГЛОСа. В Кинельском - близ поселка Усть-Кинельский.

Рынок контрастов

Самое дешевое предложение на рынке загородного жилья оценивается в $3 тысячи. Это - панельный домик в Черновском дачном массиве. Самое дорогостоящее тянет на $2,5 млн. За такую сумму можно приобрести 4-этажный 600-метровый особняк на 7-й просеке. Разбег цен на землю впечатляет даже в рамках списка самого востребованного: от $2 тысяч - в Кинельском районе, до $50 тысяч (!)- на самарских просеках. По иронии судьбы, все самые дорогостоящие загородные объекты сосредоточены в черте города

Однозначно самые дорогостоящие земельные участки под коттеджную застройку - на просеках. По оценке операторов рынка, здесь сказывается как собственно географический фактор (земля в черте города), так и дефицит товара (многие участки уже распроданы - в итоге те, что остались, стоят дорого). По данным самарских риэлторских агентств, в этом сезоне цены на участки на просеках достигли отметки в $30 тысяч за сотку. Время от времени звучат еще более глобальные, никем не подтверждаемые, но и не опровергаемые данные - $50 тысяч за сотку.

У каждой просеки - своя степень престижа. На пике популярности у тех, кто нацелен на покупку очень дорогого коттеджа, находятся объекты недвижимости, построенные на 1-ой просеке. Не меньше популярна 7-ая просека. По оценке риэлторов, интерес к ней отчасти обусловлен тем, что здесь есть благоустроенный пляж, вход на который до недавнего времени был разрешен лишь отдыхающим из близлежащего поселка. За возможность не просто отдохнуть у воды, а сделать это с комфортом, к тому же практически не отходя от собственного дома, приходится немало платить. По средним ценам 7-9-я просеки за несколько лет догнали и перегнали территорию с 1-й по 3-ю. По данным журнала “Зеленая площадь”, сейчас стоимость коттеджа в Октябрьском районе Самары составляет $650 тысяч, в Промышленном районе - $770 тысяч. По оценке риэлторов, на сегодняшний день растет интерес потребителей к Студеному Оврагу: пока в этой зоне есть как сравнительно доступные по цене (по соседству с ветхими дачами), так и дорогостоящие земельные участки (в лесной зоне).

5-я и 6-я просеки представляют собой микс из городской и загородной застройки. Теоретически в сегменте коттеджей этот фактор принято считать отрицательным. С другой стороны, кто сказал, что все покупатели индивидуального жилья хотят жить в сплошном уединении. Исследования психологов, напротив, свидетельствуют о том, что часто люди, перебравшиеся за город, бегут обратно в мегаполис только потому, что не выдержали проверку изоляцией от привычного городского шума. И тем не менее, по оценке риэлторов, на 5-й и 6-й спрос на индивидуальное жилье не так высок, как на соседних просеках. По оценке специалистов, двух уже имеющихся поселков вполне достаточно для того, чтобы покрыть потребительский интерес к этой зоне.

Из двух пригородных районов Самары (Куйбышевский и Красноглинский) по ценам на коттеджи лидирует Красноглинский (в среднем $300 за объект против $200 тысяч в Куйбышевском).

В черте городе индивидуальные жилые дома есть и на территории Железнодорожного и Советского районов - эти зоны относятся к одной ценовой категории со средней стоимостью коттеджей $200-250 тысяч. В данном случае достаточно высокая средняя ставка формируется за счет нескольких дорогостоящих объектов ($500-1100 тысяч), тогда как треть предложений приходится на деревянные полуветхие постройки.

И, наконец, отдельный пласт коттеджей составляют объекты, расположенные в историческом центре города - Самарском и Ленинском районах. Их количество можно пересчитать по пальцам. На сегодняшний день самый дорогой из них предлагается к продаже по цене $670 тысяч. Это дом площадью 600 кв. м на улице Куйбышева (Самарский район).

Актуальный вопрос

Алла Жеребцова, специалист по продажам загородной недвижимости РК “Спектр недвижимости”:

- Наиболее дорогостоящие земельные участки для коттеджной застройки - в районе городских просек. Здесь средние цены достигают отметки $30 тысяч. По некоторым данным, на сегодняшний день есть прецеденты продажи земли на просеках по цене $50 тысяч за сотку. На втором месте по уровню цен поселки Красноглинского района - Мехзавод, Озерки, Березовая Аллея, Красный Пахарь. Здесь средняя стоимость земли колеблется на отметке $10-12 тыс., и участки фактически заканчиваются. Третье место - у Царевщины. Главный плюс местности - близость к воде, полное отсутствие промышленных предприятий, как следствие - благоприятная экологическая ситуация, а хвойный лес дает еще и лечебный эффект. Также ценятся относительная близость к городу и транспортная доступность. В Царевщине наиболее востребованы участки вдоль Волги и в лесной зоне. Минимальные цены - $6-7 тысяч за сотку. Максимальные доходят до $10-12 тысяч, а иногда и $15 тысяч за сотку. Следующее место - у территории близ АГЛОС ($5-6 тысяч за сотку), где также благоприятная экология, но, в отличие от Царевщины, это больше степная, нежели лесная зона. Затем идет Кинель и так далее - по мере удаленности от Самары.

С точки зрения потребителя рынка загородного жилья, наиболее предпочтительны зоны, удаленные от Самары не более чем на 20-30 км - в таком случае коттедж может использоваться как основное место проживания. Для активного развития более отдаленных территорий нужно создавать дополнительные транспортные развязки.

Ринат Файзуллин, заместитель генерального директора по загородной недвижимости РП “Дисса”:

- В городе наиболее востребованы 1-4-я и 7-9-я просеки. При этом на первых четырех просеках земля наиболее дорогостоящая. На 7-й, 8-й и 9-й - несколько дешевле. На 5-й и 6-й просеках развита многоэтажная застройка, предложений по коттеджам немного, и спрос на них недостаточно высок. На сегодняшний день потребители активно интересуются районом Студеного Оврага: здесь есть как предложения по сравнительно демократичным ценам, так и дорогостоящие участки в лесной зоне. За пределами Самары по-прежнему наиболее востребованы поселки Гранный и Царевщина. Царевщина с ее близостью к Волге, достаточно обширным коттеджным массивом и очень дорогостоящими земельными участками традиционно является наиболее престижной загородной зоной. Единственной сложностью является назначение земель - под культурно-оздоровительные цели. Этот фактор может стать препятствием при продаже объекта. Гранный, несмотря на меньшую элитность, востребован среди жителей центральных районов Самары, не желающих, добираясь до основного места проживания и работы, сидеть в пробках.

На сегодняшний день в сегменте элитной коттеджной застройки есть интересные качественные предложения и в более удаленных от города точках. Одно из них - корпоративный коттеджный поселок в 55 км от Самары, в живописном месте близ села Екатериновка (Димитровградское направление). Однако пока число таких предложений очень невелико.

Игорь Филиппов, директор компании “Берег-Риэлт”:

- В сегменте элитной загородной недвижимости спрос на объекты все еще недостаточно высок для того, чтобы всерьез говорить об активном развитии рынка. Таким образом, с точки зрения коттеджной застройки наиболее перспективны те зоны, где земля дешевле. С другой стороны, имеет значение и приближенность к городу. Оптимальное соотношение этих двух принципов делает тот или иной проект коттеджной застройки более или менее востребованным.

Олег Егоров, генеральный директор компании “Усадьба”:

- За последний сезон потребительские предпочтения на рынке загородного жилья практически не изменились. В черте города все также популярны просеки, тогда как другие зоны востребованы в гораздо меньшей степени. Чем дальше от воды и леса, тем ниже востребованность территории. Что и понятно: жить на Волге и не использовать ее ресурс - это нонсенс. В связи с этим из загородных зон наиболее популярна Царевщина. Уникальность Царевщины во многом обусловлена максимальной приближенностью коттеджной застройки к воде. К тому же удаленность Царевщины от города - этот тот самый максимум, на который согласен житель Самары. Еще более удаленные от города территории востребованы только как вариант для сезонного проживания. Да и сама Царевщина всегда была уголком летнего отдыха. К сожалению, нынешнее качество дорог не позволяет жить за несколько десятков километров от города и работать в Самаре. К тому же для дачного варианта подходят щитовые и деревянные домики, тогда как постоянное проживание требует возведения объекта более прочной конструкции - каменного дома. С этой точки зрения Царевщина сложна еще и тем, что имеет низкую отметку Балтийской высоты*: 32-34 вместо оптимального для нашего региона показателя 36.

Никита Петухов, директор подразделения жилой недвижимости РСЦ “Мабис”:

- На сегодняшний день в городе наиболее востребованы центральные улицы и проезды 7-й, 8-й, 9-й просек. Для строительства коттеджного поселка подходят участки, расположенные вглубине, для отдельных домов - площадки недалеко от широких проездов. В зоне 9-й просеки очень популярен район Студеного Оврага. 5-6-я просеки практически не востребованы. Во-первых, там уже есть два коттеджных поселка. К тому же индивидуальная жилая застройка перемежается городской многоэтажной. 1-3-я просеки востребованы, но земля здесь очень дорогая. За пределами города все более популярным становится район Царевщины. Здесь наиболее дорогостоящими являются участки в лесной зоне и у воды. Также потребителям интересен район Мастрюков и АГЛОС.

* БАЛТИЙСКАЯ СИСТЕМА ВЫСОТ - принятая в Российской Федерации система абсолютных высот, отсчет которых ведется от нуля футштока в Кронштадте

  Карта рисков сделки Однодневный тренинг Романа Вихлянцева  для руководителей Агентств недвижимости, опытных и начинающих агентов. Ролевые игры проводятся в… Et cetera

В минувшем году полторы тысячи столичных семей с детьми улучшили жилищные условия благодаря властям города. Об этом отчиталась сегодня первый заместитель мэра Людмила Швецова. Все эти семьи стояли на учете до… Et cetera