В 2005 году бывший все время в аутсайдерах гостиничный сегмент коммерческой недвижимости вышел в лидеры. В начале года гостиничный ажиотаж был серьезно подогрет заявкой Москвы на олимпийские игры, в связи с чем появилось много новых стройплощадок. К концу года была доказана высокая доходность гостиничных проектов, уже сопоставимая с проектами по строительству офисных и торговых центров. На столичный рынок пришли новые гостиничные брэнды и инвесторы. Одним из доказательств бума стало то, что ведущие консультационные компании стали спешно создавать гостиничные отделы в борьбе за новых клиентов, количество которых в следующем году может увеличиться в несколько раз.

Начало бума

В начале года большинство аналитиков достаточно скептически отзывались о ближайших перспективах развития гостиничного хозяйства в Москве. Поводом была явно “буксующая” программа столичных властей по строительству гостиниц. Однако уже в середине года появление на рынке большого количества заинтересованных западных инвесторов и явный успех недавно открывшегося Swissotel показали, что этот рынок начал свое движение. Сомнения в перспективности гостиничного рынка Москвы окончательно развеял ноябрьский аукцион по гостинице “Украина”, которая была продана за 7,9 млрд руб. при начальной цене 4,4 млрд руб.

“Текущий год стал системообразующим для столичного гостиничного рынка,- говорит директор по направлению “Арарат парк Хаятт” корпорации Mirax Group Ара Арамян,- именно в этом году данный сектор начал приобретать более или менее четкие рыночные черты. Гостиницы стали реальным бизнес-активом и объектом долгосрочных инвестиций. Начали совершаться первые крупные сделки по продаже гостиниц как целого бизнеса”.

По мнению большинства участников рынка, в ближайшие несколько лет московский гостиничный рынок продолжит свое формирование и выйдет на крейсерскую скорость года через три-четыре.

Новая веха в развитии данного сектора московского рынка недвижимости началась в 2003 году, когда была открыта гостиница “Арарат парк Хаятт Москва”. Успех этого проекта привлек к данному рынку внимание большого количества инвесторов. “Года полтора проходило осознание перспектив и консолидация активов, и в этом году произошел прорыв. Его “спровоцировала” стабилизация ситуации в стране и рост экономики. Ранее гостиничный рынок был один из наиболее депрессивных секторов рынка недвижимости, так как он является более капиталоемким и инвестиции сравнительно долго окупаются. Но рынок шаг за шагом зрел и шел к этому прорыву”,- радуется Арамян.

Сегодня большинство международных гостиничных сетей так или иначе уже представлены на московском рынке: их гостиницы находятся либо в стадии строительства, либо уже открыты. Нет “Мандарин ориентал”, которые обязательно появятся с ростом интереса японцев и китайцев к России, нет “Хилтона”, который никак не может выйти на московский рынок в силу, видимо, некоторой своей консервативности.

“В этом году о себе в полный голос заявили гостиничные сети Ritz-Carlton и Four Seasons, которые откроются соответственно в 2006-м и 2007 году.

Также в 2005 году в Москве появился сингапурский оператор Raffles со своим брэндом Swissotel. Интересно, что это предложение - пятизвездную гостиницу на 235 номеров - рынок, что называется, просто “проглотил”: ее открытие никоим заметным образом не повлияло на уровень заполняемости московских гостиниц”,- подчеркивает Марина Усенко, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle.

Помимо нового строительства продолжается и реконструкция. “Недавно было объявлено о начале реконструкции гостиниц в районе ВВЦ - “Золотой колос”, “Останкино” и др. В результате планируется вдвое увеличить номерной фонд данных объектов. Одним из значимых объектов следует назвать гостиницу “Турист”, насчитывающую в данный момент 500 номеров.

На ее месте будет построен комплекс переменной этажности на 2 тыс. номеров”,- уточняет Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.

Главные изменения

“В 2005 году, в отличие от предыдущих лет, на гостиничном рынке произошли серьезные перемены. Продолжился рост показателей загрузки и средней цены продажи, особенно в верхнем ценовом сегменте гостиничного рынка Москвы. Если в 2003 году показатель дохода на номер по верхнему сегменту приближался к $100, то на аналогичный период 2005 года этот показатель превысил $160″,- подчеркивает заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова.

Произошел реальный сдвиг в укреплении на российском гостиничном рынке новых форм управления отелями, в активизации процессов купли-продажи гостиниц и в придании этому процессу цивилизованного характера. “Гостиницы продаются с торгов, к их оценке привлекаются крупнейшие международные компании, итоги комментируются в прессе”,- констатирует Смирнова.

Помимо всего прочего, столичные власти пошли на некоторые уступки, снизив в два раза стоимость выкупа прав аренды на застраиваемые земельные участки.

По прошествии нескольких лет эксперты предсказывают выравнивание цен на гостиничные услуги и стабилизацию уровня заполняемости, которая сегодня переходит все границы. Это произойдет в результате полноценного выхода на рынок целого ряда гостиниц: “Арарат парк Хаятт” в башне “Федерация”, открытия гостиниц Four Seasons, RitzCarlton и целой группы других.

Наших нет

Единственное, что может серьезно расстраивать российские и столичные власти,- отсутствие отечественных гостиничных операторов. Недавно объявило о реанимации своей деятельности ВАО “Интурист”, известное в советские годы как флагман российского туристического бизнеса и гостиничного хозяйства. Но это пока лишь небольшая вешка.

В целом несмотря на то что спрос на гостиницы три-четыре звезды сегодня настолько велик, что требует увеличения числа гостиничных мест и гостиниц в разы, российские операторы пока не спешат приходить на этот рынок. Более того, из российских девелоперов, которые умеют хорошо строить гостиницы, можно назвать только “Моспромстрой” и “СТ групп”. Кроме того, это направление тормозят и сами власти.

Сегодня существует ряд серьезных проблем. “Первая и основная - масса сложностей и препятствий в работе с московской администрацией, такого количества согласований нет ни в одной цивилизованной стране,- возмущается генеральный директор компании “Русские отели” Станислав Капинос.- Вторая значительная проблема - ограниченное количество земельныхучастков в Москве, удовлетворяющих минимальным требованиям для трехзвездного отеля по местоположению, транспортным сетям, инженерным решениям. Если есть участок, его выставляют на конкурс, но он находится в таком удалении от деловой части города, что впору ставить загородный отель с соответствующей концепцией”.

Еще одна проблема - стоимость земли. Даже если участок интересный, то стоимость инвестиционного проекта настолько велика, что срок окупаемости гостиницы в три-четыре звезды в Москве стремится к четверти века. “Ни операторов, ни инвесторов такая длинная история обычно не устраивает, бизнес становится неэффективным. Есть масса секторов рынка коммерческой недвижимости, где окупаемость находится в разумных временных рамках. Поэтому сегодня наиболее интересны региональные проекты”,- рассуждает Капинос.

Кроме того, по оценкам участников рынка, существуют определенные ментальные сложности, связанные с разной культурой и базой международных операторов и российских девелоперов. “Это тот фактор, который несколько тормозит взаимодействие и сотрудничество. Но в целом “болезни” здесь точно такие же, как и на рынке недвижимости в целом: забюрократизированность процедур, отсутствие полноценной нормативной базы. И, конечно же, нехватка квалифицированных кадров”,- резюмирует Арамян.

“Доходность вложений в отели достигает 35% годовых”

2005 год является одним из самых продуктивных на гостиничном рынке столицы. Начались работы по реализации уже давно заявленных проектов, таких как гостиница “Минск”, и найдены новые владельцы одной из семи столичных высоток - гостиницы “Украина”. О тенденциях современного гостиничного рынка Москвы и об особенностях ведения бизнеса столичными компаниями корреспонденту газеты “Бизнес” Маргарите Федоровой рассказал генеральный директор консалтинговой компании Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник. Несмотря на заметный подъем рынка, он с грустью констатирует, что доля столичных компаний на этом рынке, особенно гостиничных операторов, практически равна нулю.

- Насколько велика сегодня потребность столичного рынка в гостиницах? Какой объем мест он сможет переварить?

- По заявлениям столичных властей город может принять около 30-50 новых объектов.

При этом в планах до 2010 года минимум двукратное увеличение номерного фонда. С одной стороны, подобные планы утопичны, за подобные сроки построить заявленные площади просто нереально. С другой - по сравнению с европейскими столицами Москва сильно отстает: в Лондоне около 1 тыс. гостиниц, в Париже- 1,5 тыс., в Москве же не более 200 объектов. Поэтому при правильном позиционировании более половины объектов найдут свое место на рынке.

- Скажем, пять лет инвесторы были совершенно не готовы вкладывать деньги в гостиничные проекты. Изменилось ли как-либо их отношение к инвестициям в отели? - Серьезно изменилось само отношение девелоперов к гостиничному бизнесу. Если раньше этот сегмент был аутсайдером на рынке коммерческой недвижимости, то сегодня доходность вложений в отели может достигать показателей, сравнимых с офисным направлением. На некоторых гостиничных объектах она достигает 35%. Поэтому рационально мыслящие инвесторы, пытаясь диверсифицировать свой портфель, выбирают именно гостиничный бизнес. Во-вторых, поскольку потребитель гостиничных услуг стал не только более информированным, но и более искушенным по отношению к их уровню, изменилось и качество выводимых на рынок гостиничных продуктов.

- Что конкретно изменилось на рынке в этом году?

- На развитие гостиничного рынка сильно повлияло повышение интереса к нему не только столичных властей, но и потенциальных инвесторов.

Так что определенные шаги по реализации городской программы развития гостиниц получили реальное воплощение. Из значимых событий, несомненно, можно выделить принятие итоговой конечной концепции гостиницы “Москва”: долгое время решалось, будет ли там только подземная часть или девелопер реализует полноценный гостиничный проект. После комплексной оценки всех вариантов столичные власти совместно с разработчиками склонились в пользу многофункционального комплекса, большая часть которого, помимо офисно-торговой, будет отдана под апартаменты. Состоялся конкурс по продаже гостиницы “Украина”, результаты которого вызвали определенное удивление среди аналитиков. Наконец, компания “Уникор” приступила к работам по “Минску”. На рынок вышли и нашли свое место гостиницы “Холидей Инн”, “Золотое яблоко”, Swissotel.

На стадии выхода - еще ряд интересных гостиничных проектов.

- Повлияло ли появление новых объектов на загрузку существующих отелей?

- По верхнему сегменту (гостиницы класса четыре-пять звезд) загрузка стабилизировалась на показателе 80-85%. С одной стороны, это показывает, что данный сегмент рынка динамично развивается.

С другой - эта тенденция происходит на фоне сверхэксплуатации основных фондов: гостиницы постоянно работают в режиме максимальной загрузки. Что в свою очередь заставляет тратить весомую часть доходов на поддержание их в нормальном состоянии. Также наметилась четкая тенденция вывода трехзвездного номерного фонда за пределы Садового кольца.

- Кто является основными игроками на гостиничном рынке Москвы?

- Как таковых профессиональных гостиничных девелоперов на гостиничном рынке нет. Пока во многих случаях гостиничная составляющая навязывается городом инвестору, когда тот получает для реализации интересный проект в других областях коммерческой недвижимости. Большинство игроков пока останавливают высокие сроки окупаемости- в среднем семь-восемьлет. Пока единственные весомые участники - “СТ девелопмент” и компания “Моспромстрой”.

Полноценных российских гостиничных операторов также практически нет. Поясню почему. Нормальный оператор управляет сетью, в которую входит как минимум восемь-десять объектов. В этом случае начинает работать эффект экономии на масштабах производства. Наши же компании имеют в управлении не более одной-двух гостиниц, остальное остается пока в планах. Поэтому основные операторы гостиниц в обеих столицах - международные сети.

- Насколько привлекательна сейчас Москва для иностранных гостиничных сетей?

- Надо четко понимать, что иностранные сети приходят в Россию (Москва здесь не исключение) только на объекты, финансируемые отечественными инвесторами. За последние 10-15 лет кроме единичного проекта в Санкт-Петербурге сложно найти примеры инвестирования иностранцами в гостиничный бизнес. Западные компании не понимают наше законодательство, регулирующее процессы на рынке недвижимости: им абсолютно чужды понятия обременений, права выкупа аренды и т. п.

- Какие новые операторы заинтересованы в выходе на московский рынок?

- ВМоскве представлены почти все весомые мировые гостиничные брэнды. Из значимых имен пока в столице не обосновался только Hilton. Остальные активно ведут параллельную политику развития своих сетей как в Москве, так и в Питере. Accor - один из немногих операторов, который уже реально пошел в регионы.

- Смогут ли российские компании составить им конкуренцию?

- Пока нет. Не хватает в первую очередь сетевого опыта и имени. Как вариант решения этой проблемы можно предложить выход в регионы, которые из-за неясности перспектив и конъюнктуры рынка пока обходят иностранные игроки. Но здесь тоже могут возникнуть проблемы. К примеру, возьмем Курск. Несколько лет назад многие инвесторы скупили там объекты незавершенного строительства и преступили к активной реконструкции. В результате в середине 2006 года на рынок коммерческой недвижимости в Курске выйдет такой объем площадей, которые просто обрушат его.

Московская стратегия - молниеносный выход на рынок, захват наиболее прибыльных объектов, раскрутка цен с помощью продуманных PR-акций, быстрый сброс готового продукта и уход с рынка- уже не работает в регионах. Московские компании просто не учитывают местный спрос, который существенно ниже, чем в столице, что является самым главным их просчетом.

- Будут ли появляться в Москве новые консалтинговые компании, специализирующиеся на гостиничном бизнесе? Оцените спрос на эти услуги в Москве?

- Сейчас на рынке происходит своеобразный бум консалтинговых компаний. Все, кто раньше специализировались на офисно-торговой недвижимости, резко занялись консалтингом гостиничного сегмента.

Восновном эти компании занимаются только “комментариями”, а как таковых проектов не ведут. Реальные же игроки пока не спешат заявлять о себе.

Илья Терентьев

“Интерпелляция - запрос депутата парламента правительству или его отдельному члену, после ответа на который следуют прения с принятием резолюции, где парламент высказывает свое мнение по поводу послужившего предметом И. действия, выражая ему вотум доверия или недоверия.”

Поселку «Серебряная подкова» присвоена категория бизнес-класс

“МИЭЛЬ-Брокеридж” и “АйСиАйСиАй Банк Евразия” заключили соглашение о сотрудничестве