В любой развитой стране чем старше рынок недвижимости, тем ярче проявляются на нем локальные “приметы” частных домов. Не стала исключением и Россия.

Лет десять-пятнадцать назад абсолютное большинство возводящихся в нашей стране коттеджей были, что называется, на одно лицо - красно-белые кирпичные монстры, в которых можно было найти все, кроме хорошего вкуса. Сегодня же загородные дома, к примеру Подмосковья, заметно отличаются от коттеджей в Ленинградской области. И дело здесь не только в том, что московские застройщики состоятельнее петербургских.

На региональный “характер” загородных домов оказывает влияние множество факторов: географические и климатические характеристики, уровень экономического развития, близость к Европе, локальные архитектурные традиции и даже местный менталитет. Для того чтобы объективно оценить, как отражается каждый из этих факторов на специфику петербургских загородных домов, потребуется еще несколько лет. Однако уже сейчас можно попытаться выявить основные черты коттеджей с петербургским “характером”.

Кому это выгодно?

Прежде чем начать разговор об особенностях наших загородных домов, стоит ответить на вполне закономерный вопрос: “А зачем это, собственно, нужно?” И действительно, зачем? Казалось бы, ну что значит характер домов? Гораздо важнее готовить публикации на более актуальные темы: цены на рынке земли, рациональные строительные технологии, новые отделочные материалы, наконец!

Однако основной проблемой многих участников рынка загородного домостроения в последнее время стало не отсутствие объективной информации о ценах на землю или описаний строительных материалов. Гораздо больше интересует их ответ на вопрос: почему одни коттеджи продаются “влет”, как теперь говорят, а другие месяцами кочуют по рекламным объявлениям. Понятно, что спрос на этом рынке определяется прежде всего месторасположением дома. Но при этом можно встретить немало примеров того, что выставленные на продажу дома по соседству пользуются отнюдь не равноценным спросом. Оба кирпичные, оба двухэтажные, и стоят примерно одинаково, но один - раз и продался, а другой - все смотрят и смотрят: Но что-то не берут.

Меньше всего проблема соответствия коттеджа какому-то там “характеру” волнует участников первичного рынка загородного домостроения. Ведь они строят не на продажу, а для себя. Причем, как правило, не только для себя, но и для своих детей и внуков, словом, настоящее родовое гнездо. Но, как это ни банально, жизнь меняется гораздо быстрее, чем мы себе представляем. Причем не только в худшую сторону.

Будущее строят сегодня, а продают завтра

Тот коттедж, который еще вчера казался воплощением самой что ни на есть заветной мечты, завтра может оказаться “узок в плечах”. Обзаводятся семьями дети, стареют родители, растут внуки, автомобилей в семье прибавляется с каждым годом, и приходит время подумать о новом, более комфортабельном “родовом гнезде”, где будет больше (или меньше?) этажей, спален и гаражей. И башенок с флюгерами тоже будет меньше. И вот, отрывая от сердца годами выстраданный проект, домовладелец выставляет свое сокровище на вторичный рынок, ожидая “охов” и “ахов” потенциальных покупателей. Но зачастую сталкивается с тем, что они не только отказываются ахать, но и делают большие глаза, услышав о суровой, но справедливой стоимости родового гнезда “second hand”. И спустя некоторое время разочарованный продавец вынужден существенно сбавить цену, отчаявшись окупить затраты на отделку стен пробкой и застекленный зимний сад.

Таким образом, наиболее чутким локатором изменений в предпочтениях покупателей коттеджей является вторичный рынок. И если застройщик будет знать, какие дома в Ленобласти и под Петербургом пользуются устойчивым спросом, то может построить коттедж, который в будущем всегда пойдет на ура. А владельцы домов на вторичном рынке, имеющие представления о конъюнктуре спроса, не будут дезориентированы относительно привлекательности принадлежащей им недвижимости, строя планы.

И последнее отступление. Те характеристики загородных домов, которые в этой статье мы определяем как “черты характера” петербургских коттеджей, риэлтеры называют параметрами ликвидности объекта недвижимости. Под ликвидностью они подразумевают возможность максимально быстро и выгодно реализовать построенный дом на вторичном рынке.

Как за каменной стеной

Наиболее трудноуловимой составляющей характера петербургских коттеджей является архитектурная стилистика. Сейчас на этом рынке бал правит эклектика, то есть смешение стилей, и утверждать, что, к примеру, дома в финском стиле пользуются повышенным спросом, нельзя. Одно можно сказать точно: коттеджи с петербургским характером тяготеют к классическим архитектурно-планировочным решениям. Все разновидности эксцентричного хай-тека или авангарда, несмотря на головокружительные находки архитекторов, с трудом находят покупателей. Другими словами, чем ярче и нетрадиционнее коттедж, тем труднее его будет продать. Так что если вы планируете построить дом, претендующий как минимум на статус архитектурного наследия ЮНЕСКО, не исключено, что ваши внуки будут вспоминать недобрым словом чересчур гениального дедушку.

Но если об архитектуре загородного домостроения на нашем рынке нельзя сказать ничего определенного, то на наиболее ликвидный материал стен петербургских коттеджей у риэлтеров накопилось весьма солидное досье. Его Величество Кирпич пока еще вне конкуренции. Правда, в последнее время он мало-помалу уступает место конкурентам. Газобетонные дома подчас строить и дешевле, и быстрее, а по надежности они не уступают старым добрым кирпичным коттеджам. При всей экологичности деревянных домов (бревно, клееный брус и т. п.), круг их поклонников довольно узок. И сторонник деревянного домостроения нередко предпочитает построить дом самостоятельно, а не искать свою мечту на вторичном рынке. А ответ на вопрос “Почему Петербург еще не совсем Европа?” можно найти и анализируя причины прискорбно низкой популярности каркасных коттеджей, которыми застроена половина территорий государств наших ближайших европейских соседей.

Говорящие цифры

Немаловажная черта петербургских коттеджей - общая площадь дома. В последние годы она напоминает даму, помешанную на современных диетах. Лет пять назад коттедж общей площадью больше 400 кв. м не был исключением из правил. Но когда щедрые домостроители 1990-х подсчитали свои постоянные расходы на отопление и другие коммуникации и в ужасе поделились открытием с друзьями, многие заметно поубавили аппетиты при проектировании собственного поместья.

Оценка проекта с точки зрения площади дома является, пожалуй, одним из самых значимых критериев покупательских предпочтений. Максимальным спросом сегодня пользуются проекты кирпичных и газобетонных коттеджей площадью от 185 до 380 кв. На рынке деревянных и каркасных домов наиболее быстро находят покупателей дома площадью до 150 кв. м.

Подобная тенденция наблюдается и с этажностью продаваемых домов. Трехэтажный особняк с неотапливаемым чердаком продать не так и просто. Гораздо больше покупателей привлечет одно-двухэтажный дом с мансардой. Главное, чтобы на каждом этаже был санузел с ванной. Видимо, за предыдущие годы домовладельцы набегались с этажа на этаж, проклиная свое решение разместить санузел и спальни в разных функциональных зонах.

Подвалу и чердаку - нет!

Но наиболее яркая особенность петербургского характера коттеджей заключается в “презрении” к подвалу. Если в Московской области большинство домов строится с углубленным фундаментом, то под Питером полноценный подвал - исключение. Причина проста: высокая заболоченность Ленобласти. Да, современные гидроизоляционные технологии позволяют построить дом с сухим подвалом практически на любых грунтах, однако расходы на гидроизоляцию, ливнеотвод и т. п. могут исчисляться весьма круглыми суммами, и цена такого “удовольствия” будет неоправданно высока.

Именно по этой причине так редко можно встретить в нашем регионе дом с подземным гаражом. Чаще всего гаражи “прислоняют” к дому сбоку. Но есть и проекты, которые не предполагают пристроенный гараж. Если на участке есть место для отдельного гаража, дом тоже можно считать ликвидным. То же самое можно сказать и о других хозпостройках - от бани до котельной.

Еще меньшей популярностью пользуются дома с нефункциональным чердаком, используемым как склад для старых вещей. А вот полноценная мансарда с наклонными окнами - безусловный плюс при продаже, и даже разумное повышение цены за дополнительную жилую площадь покупатель будет рассматривать как должное.

Цены от ума

Среднестатистический покупатель коттеджа ищет дом с как минимум одной хозяйской спальней, комнатами для каждого ребенка (или пожилого члена семьи), резервной комнатой - под гостиную, гостевую или кабинет. Обязательна кухня-столовая. Далее, санузлы - в идеале три: при хозяйской спальне, для детей и для гостей. Когда площадь и бюджет позволяют, покупатели планируют дополнительные санузлы при гараже и тренажерном зале или бассейне, если, конечно, бассейн есть.

Комфортабельное жилье характеризуется не столько количеством гостевых комнат, сколько продуманностью планировочных и интерьерных решений дома. Вот почему еще одной важной чертой характера петербургских коттеджей можно считать возможность перепланировки внутреннего пространства. Иными словами, чем меньше несущих стен в загородном доме, тем проще его продать. А самым ликвидным будет загородный дом с возможностью полной перепланировки внутреннего пространства под нужды новых хозяев.

Последняя тенденция спроса на рынке загородной недвижимости - заметный рост популярности “умных” домов, то есть коттеджей, оборудованных интеллектуальными инженерными системами и телекоммуникациями, управляемыми, как правило, с одного пульта. Если все остальные характеристики дома отвечают претензии на “ум”, покупатель и продавец почти наверняка “сойдутся характерами”.

Павел Черняков

“Декларация Здоровья - заявление страхователя о перенесенных заболеваниях и оперативных хирургических вмешательствах, госпитализации при заключении договора личного или медицинского страхования. Соответствие действительности сведений, содержащихся в Д.з. и медицинской документации, устанавливает доверенный врач страховщика. При необходимости назначается врачебно-страховая экспертиза.”

В сентябре состоится конференция компании Mastertel и газеты The Moscow Times “Коммерческая недвижимость: уроки кризиса”

Курорт “Роза Хутор” будет построен вместе с Фондом дикой природы