Рынок элитной “вторички” пока не сформирован до конца - слишком мало времени прошло с тех пор, как в Москве стали строить настоящие дома для обеспеченных граждан. Большинство из предлагаемых квартир были выкуплены владельцами на этапе закладки фундамента специально с целью дальнейшей перепродажи. Заработать на этом деньги довольно просто, учитывая постоянный, вернее цикличный рост цен.

Во всем мире рынок недвижимости подвержен цикличным семилетним колебаниям. Последняя самая низкая точка была в 1999 году, после кризиса, поэтому сейчас мы подбираемся к пику. Часть квартир, выставленных сейчас на вторичный рынок, - это вчерашние новостройки, которые инвесторы пытаются продать иногда по слишком завышенной цене, поскольку имеют возможность, в отличие от участников альтернативных сделок, подождать, когда рынок “дорастет” до их предложения. Средняя цена на квартиры в Москве повышается именно за счет сегмента дорогого жилья в современных монолитных и кирпичных домах с квартирами большой площади в хороших районах. Плюсы вторичного жилья давно известны: возможность въехать в квартиру сразу после совершения сделки; как правило, отсутствие необходимости делать ремонт сразу после въезда; более или менее нормальное функционирование всех инженерных коммуникаций.

Большинство экспертов прогнозируют, что квартиры продолжат дорожать, но не более чем на 1-1,5% ежемесячно. И если в 2005 году цены на вторичное жилье зачастую назначались собственниками самостоятельно, а затем регулярно поднимались без адекватных на то причин, то теперь цены в большей степени обусловлены рыночной ситуацией.

Известно, что ценообразование в этом секторе меньше зависит от внешнеэкономических факторов. Так, на него вряд ли может оказать существенное влияние рост стоимости стройматериалов. В то же время многое зависит от владельца квартиры, от того, какую цену он хочет получить за свою собственность.

Ситуация на рынке вторичного элитного жилья в Москве сегодня считается стабильной и устойчивой. И неудивительно, что этот сегмент рынка привлекает частных инвесторов, желающих сохранить и приумножить вложенные средства. Основная масса предложения элитного жилья на рынке “вторички” - это квартиры, купленные два-три года назад с быстрым ремонтом без серьезных затрат, которые привлекают покупателей товарным видом. Бывали случаи, когда хозяева, купившие квартиру по $3,2 тыс. и вложившие в отделку и придание товарного вида по $1,5 тыс. за квадратный метр, продали квартиру по цене $14 тыс. за квадратный метр. Сданные в эксплуатацию несколько лет назад элитные дома к настоящему времени поднялись в цене как минимум в два раза. Продаются такие квартиры вполне успешно, поскольку в те времена строились объекты очень хорошего качества, и новым покупателям приходится производить лишь незначительные изменения интерьера.

На стоимость вторичного жилья влияют и такие факторы, как развитость инфраструктуры в районе, год постройки дома, этажность, общее состояние квартиры, качество ремонта. Однако нельзя отрицать и общие закономерности, по которым развивается вторичный рынок недвижимости. Так, зависимость последнего от первичного рынка достаточно сильна. Рост цен на долевое строительство неизменно влечет за собой повышение стоимости “вторички”. Это подтверждает и ситуация, складывающаяся на протяжении последних двух лет. Как отмечают специалисты, в 2003-2004 годах огромный финансовый поток хлынул на рынок новостроек. Казалось бы, этот фактор должен был активизировать рост цен на квадратные метры при долевом строительстве и приостановить процесс удорожания “вторички”. Вместе с тем практика показывает: развитие ситуации в первичном сегменте рынка недвижимости постоянно оказывает влияние на вторичный сектор. Активный рост стоимости квадратного метра в новостройках повлек за собой столь же активное повышение цен на готовое жилье. В принципе это логично, так как, несмотря на сформировавшееся сегментирование, рынок недвижимости является единым механизмом. Поэтому повышение спроса на “вторичку” в первую очередь может быть связано с большей стабильностью и прозрачностью этого сегмента рынка недвижимости. Если же в расчет брать цены, то выгодность одного сегмента рынка перед другим не очевидна. Стоимость вторичного жилья на сегодняшний момент может и превышать стоимость новой квартиры. Поэтому при выборе квартиры нужно руководствоваться общеизвестными правилами. “Вторичка” - возможность въехать в квартиру “здесь и сейчас”.

Сегодня на рынке появляется все больше квартир, которые были куплены два-три года назад на этапе соинвестирования. Иногда один человек скупает восемь-десять квартир, ремонтирует их и незамедлительно продает. У таких сделок очень высокая доходность.

В основной своей массе дорогие квартиры на вторичном рынке - это жилье с эксклюзивной отделкой по авторским дизайн-проектам.

Отдельная тема - статус соседей, особенно это актуально для клубных домов. Квартиры в таких домах продаются очень редко, и для покупки требуется разрешение остальных жильцов. Престиж апартаментов увеличивает их стоимость.

Не в последнюю очередь на стоимость квартиры влияет и ее планировка, функциональность. Бывают и такие ситуации, когда хозяин пентхауса, к примеру, оборудует спальню площадью 400 кв. м. Поскольку продать такое жилье проблематично, его стоимость приходится снижать.

Многие владельцы жилья не хотят, чтобы широкому кругу людей, не являющихся потенциальными покупателями, была известна стоимость их квартир. Поэтому, уверяют риэлтеры, продажа дорогих вторичных квартир - дело довольно сложное, тем более что в большинстве своем состоятельные клиенты предпочитают покупать элитное жилье на первичном рынке.

Квартиры во многих новостройках (среди них еще даже не прошедшие сдачу госкомиссии), продажи в которых завершились в начале этого года, уже вышли на вторичный рынок, чем значительно пополнили качественное предложение вторичной элитной недвижимости. Это перспективно, а значит, будет приносить немалый доход.

Сегодня на рынке вторичной элитной недвижимости можно встретить предложения и по $5 тыс., и по $25 тыс. за квадратный метр. Естественно, цена квартиры во многом зависит и от места расположения, качества ремонта, общего состояния подъезда, наличия охраны. Безусловно, для покупателя дорогой квартиры важно, как отремонтирована квартира, какой дизайнер занимался обустройством, какие материалы использованы в отделке.

Наибольшей популярностью пользуются апартаменты до 150 кв. м в стиле хай-тек, за ними следуют предложения от 200 до 250 кв. м классического и арт-деко решения. Правда, отношение риэлтеров к архитектуре современных домов весьма неоднозначное. Многие брокеры считают, что некоторые здания, построенные в последнее время, портят исторический облик города. К тому же клиенты, приобретающие квартиры в элитных домах, чаще предпочитают “классику”. Остаются актуальными высокие потолки, большие окна, просторные парадные и колонны в местах общего назначения. Ампир, классика, модерн - вот вкусы покупателей элиты. Вторичный рынок элитного жилья удобен еще и тем, что покупатель уже сейчас может посмотреть, как выглядит то, что он намеревается приобрести.

Но не только “вторичные” новостройки считаются перспективным вложением, большая часть элитных квартир приходится на старые дома - так называемые “цэковские”. Такие дома имеют преимущество в виде относительно невысокой цены - не более $5 тыс. за квадратный метр, удачно расположены, и в свое время в них было вложено довольно много денег, но старые коммуникации, отсутствие подземных стоянок и малоподходящая для обеспеченных граждан социальная среда сильно снижают их привлекательность. Смешанные, с преобладанием деревянных, перекрытия и, как следствие, чрезвычайная пожароопасность, выход окон только на одну сторону, отсутствие многоуровневой системы охраны, подъезды с гремящими лифтами+ Постепенно такие дома все больше уступают позиции, завоеванные в начале 1990-х, когда им не было альтернативы в плане престижности. Сейчас как моральный, так и физический износ этих зданий проявляется все больше. В “сталинских” домах очень трудно решать вопросы управления, проблемы, связанные с эксплуатацией и ремонтом здания. Но нельзя не отметить плюсы. Планировки квартир специалисты считают весьма удачными с точки зрения площадей и размеров комнат: высокие потолки, кухни - от 8,5 до 21 кв. м, комнаты, как минимум, - 12 кв. м, а в основном - от 16 до 30 кв. м. И потом, несмотря на износ, строили раньше крепко и надежно. Если все-таки ветхость очень сильная, то плюсом становится возможность при расселении получить квартиру большей площади, а то и несколько квартир. Поэтому “сталинские” дома все еще остаются перспективным направлением. В центре столицы лидируют квартиры в районах Арбата, Патриарших прудов и Остоженки. За ними идут Чистые пруды, Китай-город, Замоскворечье и Тверская. Структура предложения квартир по районам явно выделяет лидирующую группу Юго-Западного и Западного округов. Все просто, центральные районы - это престиж, статус этих квартир вряд ли когда-нибудь опустится. Западный и юго-западный районы тоже давно стали культурными местами столицы, и если им не хватает лоска центра, то проблем с комфортом и инфраструктуро й там быть не должно. Несмотря ни на что, в ближайших прогнозах аналитиков тенденции рынка проявятся еще четче, увеличивая ценовой разрыв между современным и морально устаревшим элитным жильем. Стоимость квадратного метра в доме с современными инженерными системами, центральным кондиционированием, подземным паркингом может вырасти на 30-35%, в то время как в домах, уступающих по качеству, - всего на 7-9%.

Алена Куликовская

“Автомат-кассир Банковский - автомат выдачи наличных денег. Обычно входит в сеть аналогичных устройств банка или другого кредитного учреждения. Доступ к автомату и выдача денег осуществляются, как правило, в любое время, в том числе и в нерабочее для банка время, с помощью закодированной карты.”

Нижегородское правительство создаст госкомпанию по проектированию и строительству

Приглашаем в Школу профессионального развития РСТЦ