На фоне небывалых перипетий на петербургском рынке жилья сектор торговой недвижимости развивается по вполне предсказуемому сценарию, продолжая привлекать инвесторов, операторов и девелоперов внятной и приемлемой доходностью. Спрос на качественные торговые площади по-прежнему остается неудовлетворенным, а потому о серьезной конкуренции в этом сегменте говорить пока не приходится. Постепенно растущий объем предложения тут же поглощается: усиливают свои позиции местные операторы, увеличивается число новых столичных и иностранных компаний. Рынок реагирует с небольшим запозданием. По вводу новых площадей в современных торговых и торгово-развлекательных комплексах 2006 год обещает стать самым урожайным за все предыдущие периоды развития. И, возможно, Петербург приблизится к точке баланса.

По данным Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли, оборот розничной торговли за первое полугодие 2006 г. составил 158,6 млрд руб., что на 24,2% больше, чем за январь-июнь 2005 г., в фактических ценах и на 16,3% в сопоставимых ценах. Реальные денежные доходы населения возросли на 5,9% по отношению к соответствующему периоду 2005 г. Общая площадь торговых объектов на первое полугодие 2006 г., по данным специалистов компании Colliers International, составила 1,92 млн кв.м. Лидерами по предложению ТК остаются Приморский и Выборгский районы.

За первое полугодие 2006 г. было введено не менее 14 торговых объектов общей площадью более 400 тыс. кв.м (см. таблицу 1). По оценке Colliers International, обеспеченность петербуржцев торговыми площадями в расчете на 1000 жителей составила 255 кв.м, что значительно ниже уровня США и Европы. По разным данным аналитиков и операторов рынка, за весь прошлый год в Петербурге было введено не более 350 тыс. кв.м площадей в современных ТК и ТРК. Таким образом, уже за первые шесть месяцев нынешнего года перекрыты показатели всего 2005 г. И это не предел, большая часть запланированных к открытию в 2006 г. торговых объектов приходится на вторую половину года. Даже с учетом традиционных переносов сроков сдачи, по итогам года Петербург может выйти на рекордную отметку - около 1 млн кв.м площадей в новых ТК.

Развлечения - на окраины

Неудовлетворенный спрос на качественные площади позволяет инвесторам рассчитывать на достаточно высокую доходность торговых проектов, которую аналитики оценивают в 15-18% годовых. Погоду в этом секторе по-прежнему определяют местные игроки, отчасти - москвичи, доля иностранцев растет медленно и составляет менее четверти рынка. Все “рублевые” места под застройку в центре города и вокруг станций метро давно освоены, а потому бизнес начал размещать торговлю и развлечения непосредственно в спальных кварталах, как правило, на пересечении оживленных магистралей. По мнению управляющего партнера компании “Ай Би Групп” Юрия Борисова, все реализованные в спальных районах проекты “нашли своего клиента, и сегодня они достаточно уверенно функционируют”.

Безусловным лидером в сегменте ТРК остается холдинг “Адамант”, который за первое полугодие запустил сразу два крупных объекта и объявил о своих масштабных планах в области коммерческой недвижимости.

В апреле на проспекте Стачек открылся ТРК “Континент” общей площадью 69 тыс. кв.м, инвестиции оценены в $60 млн. Это первый проект холдинга в спальном районе и вдали от станций метро. Объект обречен на успех, ибо на полумиллионное население в округе нет ни одного современного торгового комплекса. Девелоперу удалось привлечь много сильных якорей: супермаркет “Перекресток”, фитнес-центр Reebok с двумя бассейнами, семизальный мультиплекс от “Каро-Фильм”, магазины “Домовой”, “Детский мир” и др.

Буквально через месяц холдинг запустил уникальный по многим параметрам ТРК “Варшавский экспресс”, реконструировав бывший Варшавский вокзал под доходный бизнес. Здесь впервые большая часть площадей (из 34 тыс. кв.м) отведена под досуг: развлекательный комплекс “Шангри Ла” (свыше 8 тыс. кв.м) с ночным клубом, казино, мини-отелем, 6 ресторанами, концертной площадкой и пр.; деликатесный универсам “Глобус Гурмэ” (1,5 тыс.); 4,2 тыс. арендовал 9-зальный премьерный кинотеатр сети “Каро-фильм”; по 2,3 тыс. кв.м взяли “AMF боулинг клуб” с 18 дорожками и семейный развлекательный центр Game Zona. В сентябре девелопер запускает еще один объект - вторую очередь ТРК “Невский-2″ у ст. м. “Дыбенко” площадью 35 тыс. кв.м.

По словам президента “Адаманта” Игоря Лейтиса, в ближайшее время холдинг рассчитывает договориться с ОЖД о высвобождении 13 га территории у здания бывшего Варшавского вокзала от железнодорожных объектов. Здесь планируется построить еще 80 тыс. кв.м коммерческой недвижимости, половину из которых составят офисы, отчасти - торговые объекты, а также две гостиницы.

Другой девелопер - компания “Соломон” - запустил свой масштабный проект ТРК “Гранд Каньон” площадью 75 тыс. кв. м тоже в спальном районе, на проспекте Энгельса. Общая площадь ТРК с учетом уже действующих площадок составила 150 тыс. кв.м - это самый крупный по размеру и насыщенности ТРК, не имеющий аналогов в городе. По словам гендиректора компании “Соломон” Муссы Экзекова, в ближайшее время к многочисленным развлечениям комплекса (кинотеатры, фитнес-центр, боулинг, бильярдный клуб и пр.) добавятся детский автодром, бассейн и аквапарк (на 2,5-3 тыс. кв.м). А к паркингу на 1,5 тыс. мест на прилегающей территории пристроят многоуровневую стоянку на 900 машиномест. Скоро будет введена в строй крытая пешеходная галерея от ст. метро до “Гранд Каньона”. Консультантом и агентом выступала компания Colliers International.

В феврале жителей Купчино порадовал непрофильный в торговых делах инвестор - ЗАО “Символ”, на средства которого на углу Пражской и проспекта Славы вырос ТРК “Южный полюс” площадью 35 тыс. кв.м. Одним из акционеров ЗАО “Символ” является известный артист Михаил Боярский. Консультанту, брокеру, а также управляющему (УК “Ай Би Групп”) недавно удалось привлечь дополнительно к четырем крупным якорям пятого - оператора сети фитнес-услуг клуб “СпортЛайф”, который вот-вот откроет свои двери для посетителей “Южного полюса”. На днях в еще одном густонаселенном “спальнике” - на углу проспекта Гагарина и улицы Типанова - открылся новый ТРК “Питер” от Коммерческого центра “Питер” (подробности см. в разделе “Новости недвижимости”). В декабре планирует открыть свои двери ТРК “Июнь” в районе Ржевка-Пороховые. Комплекс площадью 46,5 тыс. кв.м возводит ОАО “Регионы”, месяц назад право на привлечение арендаторов получили специалисты London Consulting& Management Company. Этот проект станет пилотным для целой сети ТЦ (более 30) на территории России, которые “Регионы” планирует построить в течение 5 лет, вложив несколько миллиардов долларов.

Еще одна стихия

К значимым проектам этого года, безусловно, относится открытие в апреле первой очереди ТРК “Планета Нептун” на улице Марата площадью 28 тыс. кв.м от ЗАО “Рубин”. Комплекс интересен первым в России океанариумом на 5 тыс. кв.м. Консультантом и брокером выступили специалисты “Ай Би Групп”. “При разработке концепции, - говорит руководитель проекта компании “Ай Би Групп” Дмитрий Бердиган - мы учитывали что, около 40% посетителей будут дети. В итоге, впервые в Петербурге удалось создать многофункциональный детский центр, который включает парк аттракционов, магазины детских товаров, детское кафе и сам океанариум, который несет в себе не только развлекательную, но и просветительскую функцию”. Во второй очереди будет настоящий пингвинариум.

Хочется также упомянуть о проекте не столько торговом, но зато самом что ни на есть развлекательном, а именно - о первом в Петербурге аквапарке “Вотервиль”, который открылся этой весной у гостиницы “Прибалтийская”. Инициатором и инвестором выступил сам гостиничный оператор. Общая площадь стеклянного трехуровневого здания составила 14 тыс. кв.м. Дополнительно к услугам посетителей бары, рестораны, финская, турецкая, русская, индейская бани, солярии, магазинчики, детская комната и пр. Около 1,7 тыс. кв.м арендовала сеть фитнес-клубов Reebok, 900 кв.м занял веллнес-центр “Римские каникулы”. Затраты составили $32 млн.

А в центр - бутики

В последнее время все больше стали прорисовываться контуры специализаций главных торговых коридоров в центре Петербурга. Если Владимирский и Загородный проспекты уже практически сформировались как зоны, где сосредоточены магазины электроники и бытовой техники, то Невский и Большой проспект ПС продолжают обрастать новыми бутиками. Через год после запуска торгово-офисного комплекса класса А на Большом пр., 48 от компании “Дом мод плюс” (с бутиковой галерей) по соседству, в доме 56 фирма “Атлас” открывает бутиковый ТЦ Gallery Apriori. А возможности главной магистрали города и его окрестностей, видимо, далеко не исчерпаны. Открытие двух больших комплексов “люксовой” торговли - галереи “Гранд Палас” и ТЦ “Опера” - не испугало инвесторов: в ближайшие год-два здесь заработает с десяток бутиковых магазинов разной ценовой категории. “Пассаж”, который летом этого года выкупили москвичи, после реконструкции тоже, видимо, обзаведется своей “Галереей высокой моды”, чтобы не отстать от Гостиного Двора. В июле в бывшем здании ночного клуба “Голливудские ночи” на Невском, 46 открылась торговая галерея “Норд” одноименной компании. Руководство заявило, что магазины ориентированы на покупателя со средним достатком. Торговля дорогой одеждой и предметами роскоши предусмотрена в реконструируемом комплексе зданий на углу Б. Морской и Невского (инвестор - компания “Талион”). Будущее Дома книги еще не ясно, но не исключено, что инвестор - “Петербургское агентство недвижимости” - обустроит здесь бутики на первых этажах. Компания Mercury продолжает реконструировать под элитные магазины здание ДЛТ на Б. Конюшенной. На днях холдинг “Адамант” сдает в эксплуатацию ТК “Невский Атриум” на углу Невского и Марата. Четыре этажа комплекса площадью 8,9 тыс. кв.м займут магазины одежды, обуви и аксессуаров известных брендов, а на пятом этаже разместится ресторан “Невский”. Скорее всего, первый этаж тоже отдадут под дорогие бутики. Холдинг RBI осенью 2007 г. планирует запустить бутиковую галерею ESFERA на Невском, 152. Она займет первые этажи элитного жилого комплекса “Ле Гранд”, который возводит компания. Наконец, последний из хозяев злополучной “ямы” у Московского вокзала - “Казкоммерцбанк” - видимо, тоже не обойдется без галереи бутиков в запланированном ТРК площадью более 200 тыс. кв.м.

Узкая специализация

В этом году стала более четко прослеживаться тенденция к специализации, особенно в среде крупных сетевых операторов. Возможно, это вызвано, с одной стороны, усиливающейся конкуренцией, с другой - дефицитом магазинов шаговой доступности. Ситуацию усугубил еще и Смольный, закрыв несколько сотен павильонов и ларьков по всему городу. Компания “Доринда”, владеющая сетью гипермаркетов “О’Кей” и ТЦ “Подсолнух”, осваивает новый формат - она открыла первый супермаркет “О’Кей-Экспресс” площадью 1,5 тыс. кв.м в Колпино и собирается до конца 2006 г. запустить еще 5 аналогичных супермаркетов. Компания “Дикси” закрыла один из трех магазинов сash&сarry “Мегамарт” на улице Фучика. Оставшиеся два магазина на улицах Оптиков и Хлопина поменяют формат - там, скорее всего, будут работать гипермаркеты, но под другим брендом. По данным Colliers International, компания также планирует открыть сеть супермаркетов.

У “Ленты” сейчас 10 действующих ТК, сдав в следующем году еще два, компания практически завершает свою экспансию в этом формате в Петербурге и двинется в регионы - Астрахань, Новосибирск, Барнаул и Тюмень. По информации Colliers International, в Петербурге “Лента” будет развивать в спальных районах сеть магазинов шаговой доступности “Норма” площадью 200-400 кв.м. К концу 2006 г. компания планирует довести их количество до 30.

В последнее время заметно активизировались иностранные ритейлоры. Недавно руководство финской компании Rautakesko объявило о своих масштабных планах. Выкупленная сеть магазинов “Строймастер” со следующего года будет продвигаться под маркой K-Rauta. Кроме того, до конца года Rautakesko откроет два новых DIY-магазина K-Rauta общей площадью 6 тыс. кв.м (подробности см. в разделе “Новости недвижимости”).

Два месяца назад британская компания Kingfisher открыла на Дальневосточном проспекте свой первый гипермаркет сети DIY Castorama. С запуском ТК “Мега-Дыбенко” и “Мега-Парнас” заработают сетевые операторы Aushan, OBI, Marks&Spencer и др. Немецкая сеть магазинов электроники и бытовой техники Media Markt откроет первый магазин в ТРК “Питер Радуга” на проспекте Космонавтов. Израильская торговая сеть “Хоум Центр” планирует открыть в Петербурге магазины формата DIY площадью от 6,5 до 10 тыс. кв.м. Сеть магазинов электроники “Эльдорадо” выходит в Петербург с новым форматом - гипермаркетами “ЭТО”. Первый из них откроется в конце августа в ТРК “Питер” на улице Типанова и займет около 6 тыс. кв.м.

В конце августа на Студенческой улице торжественно открыли специализированный комплекс товаров для дома - ТК “Ланской”. А в октябре на выезде из города по Приморскому шоссе запустят “Гарден Сити” - специализированный ТК товаров и услуг для обустройства дома, а также товаров для активного отдыха и спорта. Общая площадь двухэтажного здания - 54 тыс. кв.м, якорями выступят магазин формата DIY “ОБИ”, супермаркет “Лэнд” и магазин “Мебель-Сити”. Инвестор - “Первая мебельная фабрика”. По словам зам. генерального директора компании “Оско” (застройщика), комплекс заполнен арендаторами на 80%, инвестиции в проект составили $27 млн, планируемый срок окупаемости - 5 лет.

Из формата крупных ТК новыми для петербургского рынка можно назвать два проекта. Первый из них - ТРК “Румба” у ст. м. “Кировский завод” - задуман и воплощен как центр дисконтных магазинов (инвестор - ООО “Петромобиль-Строй”). Другой - ТК “МасШтаб” на Пулковском шоссе - так называемый пауэр-центр компании “СВП-Инвест”, где из 20 тыс. кв.м комплекса 85% отдано на откуп крупным якорям (“Санта Хаус”, “М.видео”, PLATO и др.).

Большое будущее

Сегодня уже трудно представить крупный современный ТК без развлекательной составляющей, за исключением специализированных объектов. В большинстве случаев - это микст торговли и досуга либо торговли с офисными площадями.

К концу года холдинговая компания “Фастком” открывает на Владимирском проспекте торгово-офисный комплекс “Регент Холл” площадью 11,7 тыс. кв.м (подробности см. в разделе “Новости недвижимости”). Подобный же объект площадью 35 тыс. кв.м начинает строить у СКК “Юбилейный” корпорация “Петербургская недвижимость”.

Девелоперы и аналитики с нетерпением ждут запуска двух крупных проектов, способных заметно изменить конъюнктуру в сфере торговой недвижимости. Это ТК “Мега-Дыбенко” и “Мега-Парнас”, которые должны запустить к концу году, невзирая на размолвку инвесторов-шведов с генподрядчиками-финнами. Там же в Буграх активизировали свою деятельность итальянские девелоперы. Компания Margheri Grоup заявила о намерении построить в п. Бугры ТРК “Невский Колизей” общей площадью 74 тыс. кв.м с невиданными водными развлечениями. Открытие первой очереди запланировано на I квартал 2008 г. Инвестиции в проект составят 120 млн евро. Аквапарк задуман и в проекте петербургского девелопера компании “Макромир” - в этом году должна открыться первая очередь ТРК “Родео Драйв” на проспекте Культуры. Другой итальянский застройщик - Promoсentro Italia - уже в этом году планировал сдать первую очередь ТРК “Северный молл” общей площадью 37,8 тыс. кв.м. Не менее ожидаемым является ТРК “Питер Радуга” на проспекте Космонавтов, возводимый французским девелопером компанией Vinci.

Из начатых проектов, пожалуй, самым масштабным станет торгово-развлекательный комплекс площадью 100 тыс. кв.м на Пулковском шоссе. Инициатором и инвестором выступает девелоперская компания “Система-Галс Северо-Запад”, дочерняя структура столичной компании “АФК “Система”. Обещана обширная парковка - не менее чем на 3,5 тыс. мест, обилие развлечений и новые международные операторы, еще не представленные в России. Сдача объекта намечена на 2008 г. В торговлю активно идут и крупные банки, в частности, “Внешторгбанк” недавно перекупил пятно в районе ст. м. “Электросила” у “Агропромышленного холдинга “Земля” и планирует возвести ТРК. Холдинг “Доринда” по соседству уже приступил к строительству ТК с очередным гипермаркетом “О’Кей”.

Халмурат КАСИМОВ

В Алматы с 9 по 11 марта в 10-м выставочном павильоне КЦДС “Атакент” будет проведена Казахстанская международная выставка Недвижимости “KazRealty 2006″ (КазРеалти 2006). Организаторы события - группа выставочных компаний ITE:… Et cetera

Московские власти намерены создать условия для развития предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства столицы. Об этом сообщил министр Правительства Москвы, руководитель Департамента поддержки и… Et cetera