В последние годы число проектов организованных коттеджных поселков растет гораздо более высокими темпами, чем спрос на коттеджи. Очевидно, что инерция инвестиционной активности оказалась намного выше, чем инерция платежеспособного спроса. Но дело не только в объеме спроса, но и в его качестве: потребитель уже не хватает подряд все, что можно назвать коттеджем, сегодня он гораздо больше ориентирован на качество, удобство, функциональность и хорошую архитектуру.

Загородный рынок продолжает оставаться стабильным благодаря большому отложенному спросу, который сейчас направлен именно в сегмент качественных предложений, которые пока, увы, в дефиците. Этого отложенного спроса должно хватить примерно на два-три года, считают в компании “Новая Площадь”. Порой дело даже не в качестве, а в смене базовых требований покупателей. Например, практически во всех коттеджных поселках, представленных на рынке, предлагаются участки по 15 соток. Но сегодняшний покупатель обычно требует большую площадь участка.

Соседей лучше любить издалека

До недавнего времени темпы роста коттеджного рынка, действительно, были впечатляющими. Но не следует путать темпы роста и реальные объемы рынка. Один коттеджный поселок по числу домовладений, в лучшем случае, сопоставим с одним многоэтажным жилым домом (как правило, даже с половиной, а то и четвертью), поэтому в абсолютных показателях рынок коттеджных поселков невелик. Причины: молодость этого рынка и крайне узкая прослойка вторичного жилого фонда на нем, состоящая из бывших госдач и дачных поселков советской элиты.

В существующих коттеджных поселках наиболее востребованы на сегодняшний день большие земельные участки: в первую очередь расходятся участки площадью 30-60 соток (если таковые предусмотрены), несмотря на их высокую стоимость. Это говорит о том, что первую скрипку сегодня играют достаточно состоятельные покупатели, для которых чрезмерная близость к соседям - большой минус. Они хотят ощущения обособленности, которое достигается не высоким забором, а солидным размером участка. Многие покупатели ориентируются на стародачные места, на старые, элитные советские загородные поселки: площади участков там изначально проектировались от 30-40 соток до нескольких гектаров (многие потомки советской элиты, правда, уже успели поделить это коммунистическое наследство на части и продать кусками по 15-25 соток).

Принцип центрифуги

Традиционным пунктом анализа загородного рынка является сравнение популярности направлений. Бесспорно, что у каждого из направлений есть свои достоинства и недостатки. Однако в реальной жизни выбор направления часто объясняется не этими плюсами и минусами, а тем, в какой части города живут покупатели коттеджей. Естественно, что поездка через весь город может серьезно подпортить загородный отдых - как в будни, так и в выходные. Исключение составляют жители центра Москвы, которым, по большому счету, все равно в каком направлении ехать (естественно, что они предпочитают ехать на запад).

Одна из главных причин, почему к востоку и юго-востоку от Москвы так мало коттеджных поселков, не в том, что эти пригородные направления так плохи, а в том, что в Юго-Восточном и Восточном округах Москвы немного домов бизнес-класса с квартирами ценой от 150 тыс. долларов (именно их жители обычно и покупают коттеджи). Правда, ситуация и здесь меняется: за последние три года было реализовано примерно 1,5-2,5 тысячи квартир в данном ценовом диапазоне в этих двух округах. Даже если только половина из этих покупателей рассматривает сейчас приобретение загородной недвижимости на востоке и юго-востоке, это полностью покрывает имеющееся совокупное предложение на первичном и вторичном рынке и, возможно, спрос превышает предложение в 1,5-2 раза, считают в компании “Новая Площадь”.

Золотая середина спроса

Достаточно очевидно, что пик спроса приходится на дома средней площади, а очень маленькие и очень большие дома менее востребованы. Но вопрос в том, что считать на загородном рынке маленьким, большим и средним. При уменьшении площади от 200 до 100 кв. м спрос резко снижается. А вот в сторону увеличения (от 300 до 400) спрос снижается более плавно, то есть такие площади тоже востребованы. Между отметками 400 и 500 кв. м спрос резко падает и затем несколько стабилизируется в диапазоне 500-600 кв. метров.

Объем спроса на дома больше 800 кв. м остается еще более низким, чем на самые маленькие коттеджи (до 100 кв. метров). Но не стоит забывать, что рынок - это подобие пирамиды: людей, располагающих очень большим бюджетом, не так много. То есть маленькие дома не покупают, потому что они… маленькие, а большие - потому что мало у кого есть на них деньги. Но есть и другая причина. Даже вполне состоятельные покупатели уже не всегда стремятся накупить квадратных метров “на все деньги”, понимая, что в таком доме, вполне вероятно, будет не очень удобно и уютно жить.

В последние два года спрос на загородную недвижимость не носил ярко выраженного сезонного характера: он был высоким весь год. Это в значительной степени вызвано существенным превышением спроса над предложением. В ближайшие годы, по мнению экспертов “Новой Площади”, конкуренция на рынке загородной недвижимости будет усиливаться. При этом рынок на сегодняшний день имеет достаточно высокий потенциал для роста цен, который, предположительно, будет в среднем составлять не менее 15% в год в течение ближайших двух лет. По отдельным, наиболее удачным проектам, рост цен может в несколько раз отличаться от среднего значения.

Типичные требования к загородным домам, которые предъявляют клиенты (по версии компании “Новая Площадь”)

“Капитальность” зданий. Предпочтительный материал - кирпич.

Проект дома, как правило, каждый хочет свой - уникально-индивидуальный, и по этой причине даже возможность выбора из нескольких сотен (!) проектов обычно не дает результата - клиент все равно заказывает собственный проект.

Площади домов, как правило, прямо пропорциональны площади участков. Наиболее востребованы дома площадью 250-350 кв. метров.

Коммуникации и инфраструктура должны обеспечивать возможность круглогодичного проживания.

Охрана остается безусловным требованием. Надо сказать, что охрана присутствует во всех без исключения коттеджных поселках, хотя уровень ее профессионализма разительно отличается: от ограды и КПП на въезде до многоуровневой и военизированной.

Электричество обязательно, магистральный газ существенно повышает ценность участка (т.к. отопление осуществляется, как правило, от газового котла), водопровод и канализация могут быть как индивидуальными (скважина и септик), так и центрально-поселковыми или магистральными.

Городской телефон не является обязательной составляющей инженерного обеспечения.

Круглогодичный подъезд: дорога с покрытием, которая будет чиститься и в зимний период, до ближайшей автомагистрали, обеспечивающей сообщение с Москвой.

Социальный слой, к которому относятся покупатели коттеджей, примерно тот же, что в городском сегменте квартир бизнес-класса. Более того, часто это те же люди, поскольку коттедж в 90% случаев остается вторым жильем. Причины, почему не происходит исход за город на ПМЖ, очевидны: транспортные проблемы и неразвитость социальной инфраструктуры в Подмосковье.

“Закон Повышения Потребностей - экономический закон, определяющий причинно-следственную связь между развитием общественного производства и процессом количественного роста и обогащения потребностей общества. С развитием производительных сил общества происходит исчезновение одних и возникновение других, более широких и качественных потребностей.”