Рынок недвижимости не случайно имеет репутацию острова стабильности. В отличие от, например, фондового или валютного рынков, где котировки меняются чуть ли не каждую минуту, в мире real estate все куда более спокойно. Здания строятся месяцы и годы и стоят потом десятилетия и даже века. А цены если и колеблются, то незначительно - рост или снижение на 3-5% в месяц считается очень большим. И как это часто бывает, для положительных изменений в этой сфере приходится прилагать большие усилия, а отрицательные происходят сами. Иными словами, чтобы стоимость вашей недвижимости повысилась, нужно затратить время и деньги, а дешевеет она, увы, сама по себе. Почему?

Моральные старцы

Любой объект недвижимости может морально устареть. Так, например, первыми элитными квартирами на нашем рынке были расселенные коммуналки в сталинских и дореволюционных домах. Стоили они огромных денег - при расселении четырехкомнатной коммунальной квартиры общей площадью 100 кв.м на Арбате риэлторы покупали каждой семье по 2-3-комнатной квартире где-нибудь в Отрадном, да и себе за труды оставляли комиссию процентов 60. Совершенно очевидно, что сегодня ценовые соотношения изменились кардинально…

Еще один пример: первые новостройки для богатых, появившиеся в 90-е гг. Хотя это были новые дома, а значит, с их физическим состоянием все было нормально - и электропроводка новая, и водопроводные трубы, проекты были явно скопированы с прежних, не самых лучших образцов. Как отмечает Валерия Родионова, руководитель филиала “На Солянке” компании “Новый город”, узкие лестницы и холлы, маленькие окна, отсутствие централизованной системы кондиционирования, придомовой территории и подземных гаражей - все эти факторы сегодня вычеркивают такие дома из категории элитных.

Довольно модными и, соответственно, дорогими были в середине 90-х гг. “открытые планировки” (когда в квартире практически нет внутренних стен). Впечатление простора действительно было сильным, но для реальной жизни такие помещения оказались не подходящими. То же самое произошло с многоуровневыми апартаментами, которые поначалу произвели хорошее впечатление на покупателей, но впоследствии разочаровали многих уже потому, что в жить в таких квартирах было весьма утомительно. Жильцам постоянно приходилось бегать с этажа на этаж за каждой мелочью (кроме того, примерно 15 кв.м на каждом уровне неизбежно отводилось на лестницу). Сейчас подобные архитектурные изыски вышли из моды, а тем, кто приобрел такие квартиры, пришлось смириться с их удешевлением.

Хорошей новостью для покупателей является тот факт, что моральное старение новых объектов недвижимости замедляется. Архитекторы и застройщики становятся все более грамотными, а проекты - все более продуманными. Есть дома, очень долгое время сохраняющиеся в категории элитных, например построенный еще в 1997 г. “Агаларов-хаус” на улице Климашкина. Но совершенно прекратить этот процесс невозможно: “б/у” всегда ценится меньше, чем абсолютно новое.

Районы-кварталы

Может случиться и так, что квартира, замечательная сама по себе, резко теряет в цене из-за того, что район, в котором она расположена, перестает быть престижным. Наиболее ярким примером тут может служить Крылатское. В середине 90-х гг. трехкомнатная квартира в панельном доме-новостройке серии “КОПЭ” стоила здесь $120-130 тыс. при том, что средняя по Москве стоимость 1 кв.м была тогда ниже в 2-2,5 раза. Считалось, что этот район, расположенный на престижном Рублевском шоссе, сочетает в себе массу преимуществ, таких как близость к центру и хорошая экология. Дальнейший ход событий показал, однако, что состоятельные покупатели так не думают: они выбирали или центр (близко к работе), или загород (действительно хорошая экология). И Крылатское, как и всякий компромисс, оказался не у дел.

Та же участь постигла и другие некогда престижные районы, чей “звездный час” истек, как только появились новые, более актуальные проекты. Это произошло с квартирами на улице Горького и Кутузовском проспекте, столь популярных еще несколько лет назад. Сегодня особенно востребована Остоженка, которая на протяжении последних лет остается самым дорогим и “раскрученным” районом столицы, где цены достигают $15-18 тыс. за кв.м. Хотя, по мнению некоторых специалистов, появились признаки того, что и ее ждет похожая судьба. Если это и произойдет, то, скорее всего, не скоро. Однако застройщики постепенно переключаются на другие площадки. В числе главных претендентов на право называться районом N1 эксперты указывают “Золотой остров”, а также Якиманку и Плющиху.

Что вокруг?

“А из нашего окна площадь Красная видна… - перефразируя детский стишок, замечу: что касается видов, открывающихся из квартиры, - это очень серьезный вопрос, - отмечает специалист отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty Светлана Пучкова. - Наличие парков и скверов, детской площадки, огороженная территория, удобная транспортная развязка и шаговая доступность к станциям метрополитена, а также развитая социально-досуговая инфраструктура - все это безусловные плюсы, на которые потенциальные покупатели обращают внимание при выборе квартиры”.

Окружение - один из мощнейших факторов ценообразования в сфере недвижимости. Он может играть как на повышение (природа, панорама Москвы), так и на понижение (заводские трубы, бетонные заборы, шумные магистрали - тут перечень огромен) стоимости. И чем дороже недвижимость, тем больше влияет окружение на цену: покупатель дорогой квартиры может заплатить на 30-50% больше за хороший вид на реку, тогда как тому, кто приобретает жилье в дешевой девятиэтажной “панельке” на окраине, все эти материи малоинтересны - он, может быть, заплатит лишние $3000, не больше.

К сожалению, окружение - фактор не только мощный, но и малопредсказуемый. Строительство в Москве ведется очень активно, к тому же этот рынок, скажем так, сильно засекречен: ответить на элементарный, казалось бы, вопрос - что и когда будет сноситься, что и где будет выстроено? - невозможно. Вот пример: столичное правительство в свое время объявило, что все пятиэтажки будут поделены на “сносимые” и “несносимые”. Все вроде просто и понятно. Однако в середине декабря минувшего года префект Центрального административного округа Москвы Сергей Байдаков заявил, что в 2005 г. в ЦАО будут снесены последние дома “сносимых” серий, а затем… начнется снос “несносимых”. Ранее мэр Юрий Лужков заявлял, что власти намерены сносить не только ветхие, но и некомфортные дома. Главное отличие здесь в том, что если признание ветхости дома еще как-то можно оспорить (например, провести независимую экспертизу), то понятие некомфортности абсолютно нигде не прописано.

Следствием всего этого является полная непрозрачность рынка. Сегодня под окнами газон, а завтра там ревут бульдозеры. История из жизни: продавался пентхаус в новом пятиэтажном доме на Остоженке. Из окон открывался прекрасный вид на Кремль, и продавец, естественно, особо обращал внимание покупателя на это обстоятельство. Покупатель опустил взгляд вниз и увидел котлован. “Что будет там?”, - спросил он. “Паркинг высотой в два этажа”, - не моргнув глазом ответил продавец. Но покупатель все же не поленился выяснить - строилось здание в семь этажей. Это означало, что через год-полтора вместо кремлевских звезд из окна его квартиры была бы видна только стена соседнего дома.

Существуют и другие аналогичные риски. Под окном может появиться оживленная магистраль. Роман Мурадян, заместитель председателя правления компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”, отмечает, что Третье транспортное кольцо, строительство которого завершилось в последние два года, в целом позитивно сказалось на ценах на недвижимость - стоимость квартир поблизости от него выросла. Но это если говорить в целом, с учетом квартир в зоне от 500 до 800 м от трассы. А вот ценность домов, прямо выходящих на ТТК, уменьшилась - иногда на 20%. Приблизительно то же самое произошло и с домами, расположенными непосредственно рядом с линией легкого метро в Бутово, монорельсом между ВДНХ и “Тимирязевской”. Даже такой факт, как открытие прямо под окнами круглосуточного магазина, может сыграть свою роль. Вчера - тишь и спокойствие, сегодня - шум и крики ночь напролет.

Года четыре назад в печати появилась любопытная информация. Певица Мадонна купила в Великобритании поместье, в котором ее устраивало все, кроме самолетов, летающих с расположенного неподалеку аэродрома. Она подумала-подумала, да и купила аэродром за $1 млн, переоборудовав его затем в площадку для гольфа. Вот оно - изящное решение проблемы неудачной покупки недвижимости!

Ремонт и отделка

Ремонт в квартире - это всегда расходы. Понеся их, владелец считает, что цена объекта увеличилась именно на эту сумму, и при продаже хочет возместить траты. Увы! Риэлторы подсчитали, что стоимость квартиры вырастает точно на сумму ремонта только в том случае, если ремонт этот рассчитан с хирургической точностью. И длится этот праздник жизни не более полугода, затем отделка ветшает, и денег за нее не вернуть.

Чаще бывает иначе. Ремонт делают неадекватно дорогим. Есть, к примеру, квартира, “потолок” цены для которой - $400 тыс. Купив ее за $350 тыс. не в самом лучшем состоянии, вкладывать $150 тыс. абсолютно бесполезно - она не будет продаваться. Потенциальные покупатели, увидев несуразно высокую цену, просто не звонят по объявлению. Другой вариант - ремонт делается под собственные вкусы, иногда весьма экзотические. Любой риэлтор может рассказать сотню историй о жилищах с мраморными полами и ванных с малахитовыми колоннами. Но для удачной продажи объект должен быть приведен в некое усредненное состояние, которое специалисты условно называют евростандартом. Все остальные чудачества ощутимо ударят по карману.

Владимир Абгафоров

“Убытки - англ. losses, damages А. Превышение расходов над доходами. Б. Превышение затрат на производство и сбыт продукции над выручкой от ее реализации. В. Потери материальных и денежных ресурсов предприятия, индивида в результате хозяйственной деятельности. У. отражаются на дебете счета Прибыли и убытки, списываются за счет общих финансовых результатов компании.”

О приватизации и «дачной амнистии»

В Московской области осуждена банда «черных риэлтеров»