Дом на Рублевке - как ручка Parker. Покупаешь и понимаешь, что в основном платишь за название. А если так, то возникает вопрос: сколько в структуре стоимости товара занимает качество, а сколько - имя? А если имя слишком дорого, так, может быть, стоит побороть амбиции и подыскать что-то аналогичное, но без надбавки за бренд?

Надбавка за престиж

Подобные рассуждения абсолютно ошибочны, утверждают специалисты рынка недвижимости. Рублевка - это не просто бренд, это инфраструктура, это престиж. А в рыночной экономике как первое, так и второе имеют свою стоимость. Причем немалую. Начальник отдела по работе с недвижимостью компании “ТЕРРА-недвижимость” Наталья Петшик согласна, что в цену коттеджа на Рублевке включена некоторая надбавка за престиж. Сложность заключается в том, чтобы измерить эту надбавку в процентах или долларах. Помимо имиджа, у Рублево-Успенского шоссе есть еще и вполне ощутимые преимущества: прекрасная экология, развитая инфраструктура, более или менее однородная социальная среда. Для кого-то очень важно жить вблизи от правящей элиты. И это не просто вопрос престижа, а некие корпоративные стандарты.

Приобретая участок на Рублевке, говорят в компании Renaissance Realty, покупатель автоматически приобщается к “избранным”, к элите, демонстрирует свой высокий социальный статус. А за это приходится доплачивать. В настоящее время Рублевка является самым дорогим направлением Подмосковья. Средняя стоимость сотки земли здесь составляет $35 тыс. В некоторых местах этого направления цена земли достигает и $160 тыс. за сотку. Для сравнения: стоимость расположенных вблизи водоемов участков по Дмитровскому направлению пока не превышает $35 тыс. В компании “ИНКОМ-Недвижимость” отмечают, что, говоря о количественном выражении рублевской надбавки, надо четко дифференцировать другие направления, по отношению к которым она и возникает. Так, по сравнению с аналогичным объектом на восточном и юго-восточном направлениях, она иногда превышает и 700-1000%, а “отрыв” от Новой Риги или Дмитровки может быть не таким большим, и стоимость дома или земли будет лишь в два-три раза выше соответствующих показателей объектов на упомянутых направлениях.

Стоимость загородного жилья на Рублевке в основном определяется дороговизной земли. Если на Киевском шоссе, проводит сравнение специалист отдела маркетинга компании “КомСтрин” Оксана Тремсина, цена на участок с коммуникациями в охраняемом поселке в пределах 30-километровой зоны варьируется от $8 до $20 тыс. за сотку, то на Рублевском направлении верхняя граница ценовой вилки находится в пределах $140 тыс., а в Барвихе и Жуковке встречаются единичные предложения и по более высокой стоимости. Если вдоль Киевской трассы коттедж с участком в строящемся поселке можно приобрести по цене $300-950 тыс., то на Рублевке переплата составляет в среднем 200%, что не является пределом.

Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, замечает: у оценщиков недвижимости есть такой термин - “гудвил”, благодаря которому учитываются превышения в стоимости примерно аналогичных объектов в зависимости от их месторасположения и соседства. Надбавка за престиж (гудвил) Рублевки, по его подсчетам, составляет 30-250% в зависимости от конкретного месторасположения. Есть отдельные места на Рублевке, где значение этой надбавки еще выше.

Направления для “элитки”

Итак, прелести Рублевки абсолютны. Однако всем понятно: загородный рынок сегодня уже нельзя охарактеризовать выражением “Рублевка и все остальное”. Хотя бы потому, что, по оценкам руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, объем предложений первичного рынка на этом престижном направлении составляет всего 10,6% (17 поселков из 160, значащихся в листингах продаж). И этот показатель снижается: еще в прошлом году он составлял 16,3%.

Есть немало новых интересных предложений на других направлениях, уже не лишенных таких важных достоинств, как инфраструктура, но имеющих одно немаловажное преимущество - привлекательную цену. Что же до престижа, то надо понимать, что последнее тревожит умы далеко не всех наших соотечественников. К счастью!

За последний год, отмечают в компании Renaissance Realty, значительно возрос интерес покупателей к северным направлениям - Дмитровскому, Ярославскому, Осташковскому, Ленинградскому. Многие инвесторы и застройщики делают ставку на Дмитровское. И это не удивительно: за счет разнообразия природного ландшафта (вода и горы) недвижимость там обладает высокой ликвидностью. Выход к “большой воде” гарантирует интерес со стороны любителей дорогостоящих видов спорта. Прежде всего - любителей яхтинга, который стремительно завоевывает популярность во всем мире, и Россия в данном случае не является исключением. Все больше состоятельных людей приобретают собственные роскошные яхты, являющиеся символом престижа. При этом весьма удобно иметь собственный коттедж рядом с яхт-клубом. Многие поклонники подобного образа жизни, которые еще не обзавелись загородным жильем, предпочитают убивать сразу двух зайцев, приобретая недвижимость в поселке, в инфраструктуру которого уже входит яхт-клуб. Поэтому наличие у поселка, расположенного по Дмитровскому направлению, собственного яхт-клуба с причалом и эллингом является необходимым условием успешных продаж. Кроме того, в зимний сезон к услугам “дмитровчан” - известные горнолыжные трассы (Яхрома, Сорочаны, клуб “Волен”, центр Леонида Тягачева). Словом, покупая недвижимость у “большой воды”, вы доплачиваете за спортивные удовольствия, а не за высокопоставленных соседей. На сегодняшний день, перечисляют в компании “КомСтрин”, есть интересные предложения поселков у воды - например, “Зеленый Мыс”, “Пестово”, M.O.N.A.K.O.V.O. В поселке “Зеленый Мыс” построен яхт-клуб, марина, отапливаемый эллинг, планируется строительство яхт-школы.

Что касается стоимости земли, то она зависит от конкретного поселка. Участок “на воде” может стоить до $35 тыс. за сотку, тогда как цена земли в лесном массиве составляет $8-10 тыс. за сотку.

Однако поселки у водохранилищ, отмечает Александр Крапин, ошибочно считать альтернативой Рублевке, скорее всего, это дополнение для наиболее обеспеченных домохозяйств.

Несомненно, что коттеджи с хорошим видом на большую акваторию будут пользоваться спросом со стороны части покупателей и дорожать в цене. Такой же точки зрения придерживаются в “Усадьбе”. Иван Шульков считает, что дома на Рублевке и у “большой воды” - это два абсолютно разных формата, которые не имеют точек соприкосновения. Поселки у воды, как правило, располагаются на водохранилищах и, соответственно, находятся в значительном удалении от Москвы. Это предполагает сезонность пребывания за городом. В то же время рублевские поселки предназначены для постоянного проживания.

В компании “ИНКОМ” говорят, что лидеров - набравшую популярность Новую Ригу и стремительно развивающуюся Дмитровку - уже догоняют Калужское и Киевское направления.

Популярность на грани престижа

Новую Ригу операторы рынка называют популярным направлением.

В компании “Усадьба” объясняют это, в первую очередь, высокой транспортной доступностью и большим количеством предложений. Так что надбавка за приобретаемый дом на Новой Риге - это плата за ее популярность, а не престиж. Одним из наиболее ярких проектов, реализуемых на Новорижском шоссе, является Agalarov Estate. Достоин упоминания, по мнению Ивана Шулькова, и проект “Рузская Швейцария”.

Наталия Курашова, руководитель отдела маркетинга и PR компании Renaissance Realty, считает, что в течение года повышению спроса на данном направлении способствовало наличие здесь целого ряда удачных проектов - “Резиденции Бенилюкс”, “Павлово”, “Новахово”, “Княжье Озеро”.

Поселок “Резиденции Бенилюкс” состоит из 250 домов и включает полный набор объектов инфраструктуры. Здесь предусмотрены спортивные, развлекательные и административные сооружения: магазины и рестораны, бассейны и теннисные корты, косметические салоны, дом детского творчества, школа. На лесной территории поселка будут располагаться фитнес-трассы, площадки для пейнтбола, дорожки для велосипедных и конных прогулок. Стоимость дома с участком здесь варьируется от $1,1 до $3 млн.

В компании “ИНКОМ-Недвижимость” напоминают, что на Новой Риге находятся такие высококлассные коттеджные поселки, как “Риверсайд” и “Гринфилд” (27 км от МКАД, цена за дом - от $700 тыс. до $7 млн) и более бюджетные “Уборы”, “Берендеевка”, “Лужки” (50 км от МКАД, цена за дом - $450-670 тыс.).

В компании “ТЕРРА-недвижимость” отмечают высокую инвестиционную привлекательность недвижимости на Новорижском шоссе. В пример приводят охраняемый поселок в лесу на 23-м км.

В 2004 г. (то есть в начале продаж участков) сотка здесь стоила $18 тыс. Сейчас ее цена достигает $37 тыс. Таким образом, резюмируют в компании, ежегодно земля дорожает на 50%. Это, по крайней мере, в два раза выше средних показателей по рынку в Подмосковье. Экология и приближенность к Рублевскому шоссе, считают в компании “КомСтрин”, - те главные факторы, которые в основном влияют на привлекательность Новой Риги.

А средние цены на коттеджи здесь примерно в 1,6-1,7 раза ниже рублевских.

Наталия Крол

“Болезнь - нарушение нормальной жизнедеятельности организма, вызванное функциональными или морфологическими изменениями. Б. возникает от воздействия на организм вредных факторов внешней среды (физических, химических, биологических, социальных) или из-за генетических дефектов. В страховании Б. определяется как рисковое обстоятельство или страховой случай. Расходы на лечение Б. возмещаются в системе медицинского страхования.”

Одиннадцатая специализированная выставка-ярмарка “НЕДВИЖИМОСТЬ-2004″

Опасные зоны города могут быть рассекречены