“Рынок складской недвижимости ЮФО с наступлением кризиса практически перестал существовать. 90% всех заявленных и строящихся проектов заморожены, а развитие рынка возобновится только по окончании негативных явлений в глобальной экономике”.
Выступление генерального директора MACON Realty Group на конференции “Транспорт и логистика Юга России” деловой газеты “Ведомости”.

Рынок складской недвижимости начал развиваться последним из сегментов коммерческой недвижимости на юге России. Когда в начале нового тысячелетия инвесторы обратили внимание на регион, их в первую очередь интересовали сегменты, характеризующиеся наибольшей доходностью. Такой оказалась сначала торговая недвижимость, а затем и офисная. Возможность окупать свои проекты за 2-3 года и получать стабильно высокую норму прибыли, была главным фактором привлекательности для инвесторов из России и стран зарубежья

Другая ситуация складывалась со складами, инвестиции в которые, обладая значительно более долгими сроками окупаемости (5-10 лет), не являлись востребованным инструментом. Однако годы шли, благосостояние населения росло, торговых центров становилось все больше, а отношение к складам со стороны инвесторов и девелоперов менялось.

Южный Федеральный Округ сосредотачивает на своей площади огромное количество людей. Помимо того, что население региона составляет около 5 млн. чел., ежегодно на его территорию пребывают еще 15 млн. туристов - на курорты Азово-Черноморского побережья и в Кавказские Минеральные Воды. И все эти люди готовы потреблять товары промышленного и продовольственного назначения, увеличивая обороты ритэйла и доходы всех задействованных в процессе участников: государства, производственных компаний, агропромышленного комплекса и, опять же, торговых учреждений.

Факт того, что одно из звеньев цепочки является «слабым» в последние годы становился все более очевидным. Рынок складской недвижимости оказался неспособным обеспечить растущие потребности секторов торговли и производства. Большинство складских объектов в ЮФО были построены в 70-80 годах прошлого столетия и относятся к классу «С», а их объем являлся явно недостаточным для удовлетворения растущего спроса. Кроме того, рынки офисной и торговой недвижимости в ЮФО постепенно стали подходить к порогу насыщения, сроки их окупаемости увеличивались, и инвесторы начали искать для себя новые возможности.

В 2007-2008 годах ЮФО превратился в один из самых интересных в Восточной Европе регионов для инвестиций. Наблюдался настоящий строительный бум, когда рынок оккупировали новые проекты во всех сегментах недвижимости стоимостью в сотни миллиардов долларов. Конечно, с учетом вышеназванных факторов, не был обделен вниманием и складской сегмент. Теперь он характеризовался одними из самых низких рисков. Потребность, как говорилось выше, постоянно росла, компании охотно заключали предварительные договора и шли на длительные сроки аренды.
В 2007-2008 гг. в крупных городах региона (Краснодаре, Ростове-на-Дону и Волгограде) было заявлено около 2,5 млн. квадратных метров качественных складских площадей «А» и «В» классов. Учитывая тот факт, что общий объем этого рынка составляет порядка 20 тыс. кв. м. (остальные 1,8 млн. - это постройки класса «С»), эти цифры просто огромны.

Конечно, никто не тешил себя иллюзиями, что весь заявленный на бумаге объем будет в итоге реализован. К примеру, в одном только Краснодаре было запланировано к строительству порядка 1,5 млн. кв. м., что для города, не являющегося крупным логистическим центром, превышает потребность в несколько раз. Однако часть проектов все же должна была выйти на этап строительства и, в итоге, удовлетворить весь существующий спрос.

А потом пришел кризис. Произошла «инверсия» - все, благодаря чему рынок развивался до кризиса, стало ограничивающим фактором с его приходом. Число инвестиционных проектов резко сократилось, деятельность по большинству из них была приостановлена на неопределенный срок. Товарооборот упал вместе с платежеспособностью населения и вызвал снижение доходов ритейлетов. В банках стало практически невозможно получить кредиты на строительство. Теперь инвестиции в рынок складской недвижимости характеризовались высокими рисками, когда спрос заметно упал, и компании сейчас больше думают о сокращении арендуемых площадей.

Это вызвало заморозку 90% заявленных ранее проектов, лишь некоторые из которых успели войти в стадию строительства, в то время, как большинство только готовилось выйти сделать этот шаг. Фактически, заморожено около 2,3 млн. кв. м. складских помещений.

В ближайшее время активизации в сегменте складской недвижимости не предвидится. Теперь рынок может развиваться по 3 направлениям:

1. Олимпийское строительство. В рамках подготовки к Олимпиаде-2014 в Сочи, активно развивается транспортная инфраструктура, прокладываются и модернизируются дороги, строятся морские порты, логистические терминалы. За счет этих объектов рынок Сочи и прилегающих к нему районов несколько преобразится, однако перспективы складского сегмента в курортном городе после проведения Олимпиады-2014 весьма сомнительны.

2. Возможность реализации крупных инфраструктурных проектов, таких как «Краснодарский транзит». Очень крупные и дорогостоящие проекты, инициируемые государством, зачастую остаются на бумаге и не входят в стадию строительства. Однако именно сейчас, в период кризиса, когда государство выделяет огромные средства для помощи бизнесу и строительному сектору, проекты подобные «Краснодарскому транзиту» имеют шансы быть воплощенными в жизнь.

3. Build-to-Suite. Несмотря на значительное снижение покупательской способности и товарооборота, некоторые торговые и производственные компании будут чувствовать себя хорошо, производя «кризисные» товары и услуги. Хорошим примеров служит сеть дискаунтеров «Магнит», которая в условиях экономической нестабильности будет только увеличивать количество клиентов. Для них, в условиях ограниченного предложения, а также значительно подешевевшей в период кризиса земли и себестоимости строительства, хорошим шагом станет возведение складских комплексов для собственных целей, т.н. build-to-suite.

Если же говорить о перспективах развития рынка складской недвижимости ЮФО в целом, то они, безусловно, высоки. В период кризиса появление новых проектов практически исключено, однако, по его окончании, этот сегмент начнет активно развиваться одним из первых.

На данный момент наблюдается заметное повышение инвестиционной активности во всех секторах рынка недвижимости г. Сочи, что связано со стабильным ростом цен и высокими, стабильными доходами, которые получают… Et cetera

“Низкие потолки и тесные комнаты душу и ум теснят”, - писал Достоевский о жилье в Петербурге. С тех времен, естественно, многое изменилось в Cеверной столице, да только спрос на квартиры по-прежнему значительно… Et cetera