Специалисты ожидали, что в силу “перегрева” петербургского рынка жилья средства из данного сегмента будут направлены на приобретение загородной недвижимости. Однако этого не произошло. Большая часть коттеджей и дач в окрестностях Северной столицы не приспособлена для постоянного проживания.

Основная причина, тормозящая развитие рынка загородной недвижимости, - отсутствие на сегодняшний день у покупателей единого представления о том, каким должен быть качественный загородный дом. Относительная легкость в оценке городских квартир объясняется устойчиво сложившимся сочетанием их потребительских свойств. Каждому типу квартир соответствует определенный уровень внутренней отделки, состояния инженерных сетей и количества дополнительных помещений. Ничего похожего на рынке загородной недвижимости нет.

Хочу того, сам не знаю чего

На рынке загородной недвижимости нет сложившегося соотношения ценности потребительских свойств загородного дома и общепринятого понимания этих потребительских свойств как таковых. Возможность проживать в индивидуальном загородном доме с уровнем удобств, не уступающим городской квартире, появилась чуть более десяти лет назад. При этом действительно современные строительные технологии и оборудование систем жизнеобеспечения индивидуального дома стали доступными совсем недавно. Поэтому нет ничего удивительного в том, что в сознании большинства горожан отсутствует единое представление о том определенном наборе требований, которому должен соответствовать загородный дом. Для этого прошло слишком мало времени.

При отсутствии сложившихся требований, формирующих стоимость объекта, основным принципом классификации загородного домостроения является функциональное использование. Ведь дом для постоянного проживания и место для сезонного отдыха предполагают совершенно разные требования к местности, окружению, инженерным и архитектурным решениям, набору бытовых удобств.

“Большая часть загородной недвижимости не приспособлена для постоянного проживания, считает начальник информационно-аналитического отдела ГК “Бюллетень Недвижимости” Сергей Бобашев. Вопрос здесь не только в плохой транспортной доступности. Основная причина отсутствие соответствующей социальной инфраструктуры: поликлиник, школ, детских садов и магазинов”.

Верхний сегмент загородной недвижимости составляют элитные коттеджные охраняемые поселки с развитой инженерной инфраструктурой. Они предназначены для постоянного проживания. Стоимость объектов в этом сегменте от $250 тыс.

В среднем сегменте находятся строения стоимостью примерно от $70 до $200 тыс. Это так называемые дачи нового типа. Обеспеченные люди в наиболее живописных уголках Ленинградской области возводят отдельно стоящие коттеджи для сезонного проживания. Данный сегмент строительными компаниями почти не охвачен: $250 тыс. за дом с участком является минимальной планкой, обеспечивающей возврат инвестиций в инфраструктуру и прибыль фирмы.

Нижний сегмент - дачи советского периода, с низкими потребительскими характеристиками, не предназначенные для постоянного проживания. Это наименее активно развивающийся сегмент рынка. Ветхие дома неликвидны, многие из них расположены далеко от города. Новое строительство на таких территориях практически не ведется.

Рынок меняется

Интенсивно развивающийся сегмент рынка загородной недвижимости верхний. Здесь быстро меняются представления о пределе возможного. Продать дорогой дом, построенный 5-8 лет назад, сегодня сложно. Владельцы многоэтажных “дворцов” столкнулись с необходимостью содержать особняк круглый год, вкладывая в это немалые деньги. Такие проекты при продаже не окупают себя. Поэтому на рынке наметился процесс уменьшения площадей участков и домов.

В верхнем сегменте спрос сместился в сторону коттеджных поселков. У последних (имеются в виду проекты, предлагаемые девелоперскими компаниями на продажу, как правило, на первичном рынке) есть один большой плюс: девелопер берет на себя все проблемы, связанные со строительством и подводкой инженерии. Но по этой же причине спрос на коттеджные поселки очень ограничен. Переложить на плечи девелопера решение большей части проблем могут позволить себе только очень состоятельные горожане.

Верхняя часть среднего сегмента загородные дома комфорт-класса наиболее активно сейчас развивается на рынке. “Дачи нового типа” вовсю строятся на Карельском перешейке, в Гатчинском, Выборгском и Всеволожском районах. “Этот сегмент будет развиваться и дальше, считает Сергей Бобашев. На данный момент здесь наблюдается гораздо более активное развитие, нежели в сегменте коттеджных поселков”.

География предпочтений покупателей несколько меняется. Рекордные цены устанавливает Курортный район. На сформировавшейся в качестве элитной территории Сестрорецк - Солнечное - Репино - Комарово минимальная стоимость земли под ИЖС - $10-50 тыс. за сотку. По тем же ценам предлагаются участки в Токсово, Кузьмолово. В последнее время активно строятся коттеджные поселки на Карельском перешейке и во Всеволожском районе. Стрельнинский, Гатчинский и Пушкинский районы также пользуются спросом из-за близости к городу.

Сниму домик на лето

Столкнувшись с трудностями содержания коттеджей, состоятельные горожане обратились к аренде загородной недвижимости. Люди готовы снимать коттедж, выплачивая от $3 до $10 тыс. за сезон. Поэтому к лету сдается практически все - от деревянных сарайчиков до самых дорогих сооружений. В последнее время увеличилось предложение элитных объектов в коттеджных поселках. “Элементарный расчет показывает, что значительно дешевле взять коттедж в аренду, чем долго этот дом строить, а потом целый год содержать”, уверен Сергей Бобашев.

Рынок аренды загородной недвижимости будет активно развиваться. Спрос на аренду дач и коттеджей постоянно растет, однако предложение практически не увеличивается. Это объясняется высоким начальным уровнем вложений, а также резко выраженной сезонностью на рынке. По прогнозам экспертов, адекватное спросу предложение на рынке аренды загородной недвижимости сложится только через 5-6 лет.

Перспективы развития

“Развитие рынка загородной недвижимости будет происходить стихийно, пока не появится четкое и понятное законодательство о земле, считает Сергей Бобашев. Упорядоченному развитию препятствует отсутствие единых правил оформления собственности на землю. Закон о “дачной амнистии” ненамного улучшил ситуацию”.

Второй фактор, способствующий хаотичному развитию, плохое транспортное сообщение и инженерная необеспеченность большинства территорий. Вся загородная недвижимость на юге, востоке и юго-западе Ленинградской области, вероятно, станет развиваться только в радиусе транспортной доступности от города.

Наиболее динамичное развитие в ближайшее время будет присуще Карельскому перешейку. Открытие горнолыжных курортов (например, в пос. Коробицыно) делает этот район привлекательным круглый год.

Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин сообщил, что актуализация Генерального плана развития столицы пройдет до конца 2007 года. Сейчас действует Генеральный план 1999 года. Главный архитектор назвал… Et cetera

Жители Екатеринбурга выступили за снос небоскреба “Антей”. Здание “Антея” занимает 22 этажа и является самым высоким в городе. Один из вариантов, предлагаемых в областном правительстве, подразумевает снос высотки и… Et cetera