По прогнозам столичных экспертов, в ближайшие несколько лет рынок доходных поселков увеличится не более чем на 2% и составит лишь 13% от общего числа коттеджей класса premium. Столь незначительное расширение рынка коммерческих поселений на фоне неудовлетворенного спроса приведет к их острому дефициту и повышению арендных ставок. Почему девелоперы не торопятся вкладывать средства в строительство рентных поселков?

Удобный вариант

Сегодня спрос на рынке доходных поселков как минимум в два раза превышает предложение и, по словам аналитиков, будет расти с каждым годом. Интерес к отдельным объектам таков, что приходится записываться в “листы ожидания” за несколько месяцев, а некоторые клиенты готовы ждать своей очереди и до полугода. Заметное увеличение уровня жизни населения и, как следствие, рост возможностей вызвали бурный всплеск спроса на аренду домов в поселках с хорошо развитой инфраструктурой.

“Желающих жить в частном доме в последние годы действительно очень много. Но не все могут себе позволить вложить деньги в оформление участка, строительство, отделку и обстановку дома или купить уже готовую загородную резиденцию за $2 млн, - говорит Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК “Масштаб”. - Есть и те, которые по ряду причин не собираются связывать себя владением недвижимостью (кто, например, планирует уехать в другую страну или хочет пожить в загородном доме определенное время)”.

По словам Алексея Белоусова, коммерческого директора холдинга “Капитал Груп”, в последнее время увеличивается число клиентов среди обеспеченных семей, снимающих коттеджи на выходные или на время летнего отдыха. Немало желающих познакомиться со спецификой жизни за городом до принятия решения о покупке собственного дома.

Тем не менее, основной спрос на дома в коттеджных поселках формируют, как и десять лет назад, топ-менеджеры крупных западных компаний, доля которых составляет сегодня около 60% от общего числа арендаторов. В некоторых поселках сформированы целые “сообщества” иностранных граждан (expat community), а попасть туда человеку со стороны становится крайне сложно. “Иностранцы, приехавшие в Москву на время контракта, предпочитают загородное жилье любому другому, - рассказывает Алексей Белоусов. - Покупка загородного дома для них нецелесообразна, поэтому доходные поселки - идеальный вариант для такого клиента”.

Хиты аренды

Сегодня в Москве и Подмосковье можно насчитать не более 30 доходных поселков. Но лишь в нескольких из них (Forest Ville, “Сновидово”, “Нахабино”, “Росинка”, “Жуковка”, “Сетунь”, “Серебряный Бор”) все коттеджи сдаются в аренду. В поселках “Семейный клуб”, “Успех”, “Павловы родники”, “Новодарьино”, “Истра Holiday”, Moscow Country Club и др. для аренды предназначена только часть объектов. Так, например, в элитном коттеджном поселке “Никольская Слобода” (9-й км Новорижского шоссе) из 60 домов лишь одиннадцать сдаются в аренду. Причем не все дома в рентных поселениях предназначены для долгосрочной аренды. Как правило, часть коттеджей сдают на летний или зимний сезон, есть домики для праздников и выходных. И лишь в поселках “Росинка”, “Сетунь”, “Нахабино”, “Серебряный Бор”, “Коттон-Вэй”, Forest Ville и “Покровские холмы” коттеджи сдают только на длительный срок.

Одним из самых популярных доходных поселков Подмосковья эксперты назвали “Росинку” (Пятницкое шоссе, 8 км от МКАД). По словам Марии Литинецкой, руководителя департамента загородной недвижимости компании Blackwood, поселок отличают красивые лесные массивы, большое открытое водохранилище, развитая инфраструктура. А у иностранных клиентов он популярен еще и потому, что на его территории находится Британская школа для детей до 12 лет.

Помимо “Росинки” в тройке лидеров загородных резиденций прочно занимают свои позиции московские поселки “Чайка” и “Компаунды” в Серебряном Бору. Поселки расположены в престижном районе, славящемся своей экологией, и имеют большую территорию.

Светлана Бологова, начальник отдела элитной недвижимости агентства “Интермарк”, в качестве оригинального поселка назвала “Покровские холмы”. Он строился в начале 90-х годов специально для сдачи в аренду приезжающим на работу в Россию иностранцам. Сегодня дома “Покровских холмов” образуют четыре жилые группы, оригинальные по архитектурному стилю и названные в честь старинных городов “Золотого кольца” - “Ярославль”, “Суздаль”, “Тверь” и “Новгород”.

“Покровские холмы” расположены на территории старинного парка “Покровское-Глебово” на берегу Химкинского водохранилища, - рассказывает Светлана Бологова. - В поселке есть детский сад, а недалеко - Англо-американская школа, рестораны, магазины, медицинский центр, спортивные комплексы, яхт-клуб, теннисные корты, пляжи”.

Другой пример - поселок бизнес-класса Forest Ville (Дмитровское шоссе, 22-й км), все 89 коттеджей которого сдаются в аренду. Интересен этот объект тем, что рядом располагаются горнолыжные курорты Подмосковья (“Волен”, “Сорочаны”, “Яхрома”) и яхт-клубы “Адмирал”, “Буревестник”. А поселок Moscow Country Club (15-й км Волоколамского шоссе), где всего шесть деревянных домов площадью от 184 до 361 кв.м, славится близостью первого в Подмосковье гольф-клуба.

Не менее востребованы у клиентов поселки “Никольская Слобода”, “Новогорские березки”, “Завидово”, “Нахабино”, “Сетунь”, “Чигасово”, “Николино”.

Цена удовольствия

Стоимость месячной аренды загородного дома зависит от целого ряда параметров: “стороны света”, удаленности от Москвы, класса поселка, “начинки” дома (качества ремонта, дизайнерского интерьера, мебели, технического оснащения), размера и состояния придомовой территории, наличия рядом леса и водоема, инфраструктуры. По словам экспертов рынка, разброс арендных ставок значителен - от $3 до $50 тыс. в месяц. Иногда стоимость месячной аренды дома доходит до $100 тыс.

Самая дорогая аренда - на Рублевке (снять загородную резиденцию здесь можно от $10 тыс. и выше). За лидером спроса с незначительным отрывом следуют Новорижское, Киевское, Калужское, Боровское направления. Средние ставки на дома бизнес- и элитного класса здесь составляют $5-15 тыс. в месяц.

В средней ценовой категории специалисты из компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” отметили Волоколамское, Пятницкое, Куркинское, Ленинградское направления (от $3-8 тыс.). Самые низкие цены на аренду коттеджей на Дмитровском и Ярославском шоссе. По этим направлениям средние арендные ставки составляют $4-8 тыс.

“Наибольшим спросом пользуются дома в ценовой категории от $3 до 6 тыс. в месяц, - рассказывает Александра Косарева, начальник отдела аренды компании Soho Realty. - Как правило, это коттедж небольшой площади на участке не более 10 соток. Причем в доходном поселке в пределах 30 км от Москвы. Поселки удаленностью более 30 км, как правило, относят к экономклассу. Арендная ставка для таких объектов - не выше $3 тыс.”

Расположение коттеджа в непосредственной близости от лесного массива или водохранилища дополнительно увеличивает цену аренды на 50%. “Потенциальный наниматель отдает предпочтение домам на участках, на которых есть лесные либо садовые деревья и ландшафтный дизайн, - комментирует Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”. - Арендаторы не очень склонны рассматривать коттеджи, на придомовых территориях которых разбиты грядки с овощами”.

Развитая инфраструктура возле арендного поселка (детские сады, школы, спортивные комплексы, салоны красоты, рестораны, службы быта, магазины) поднимает арендную ставку на 20%. А дома, не обустроенные бытовой техникой и дорогой мебелью, как правило, сдаются на 20-30% дешевле.

Цена аренды также зависит и от сроков сдачи дома: чем больше срок аренды, тем меньше арендная ставка. По словам Марии Жуковой, месячная арендная оплата коттеджа, сдаваемого на короткий период (до трех месяцев), на 20-30% дороже, чем арендная ставка домов, сдаваемых на длительный срок. Причем в сезон (конец весны) цены на свободные коттеджи увеличиваются как минимум в полтора раза. Как отмечают в компании Soho Realty, в последние два года особенно отчетливо наметилась тенденция к увеличению сроков аренды. Если раньше можно было достаточно легко найти коттедж на 3-4 месяца, то сегодня это сделать крайне сложно: большинство объектов предлагают в аренду сроком не менее года.

Арендная плата, как правило, включает в себя коммунальные платежи (за исключением платы за электричество и услуги междугородной связи). Обслуживание дома (house keeping), в которое входят уборка коттеджа, уход за участком и садом, охрана и т.д., не всегда бесплатно для арендатора. Чаще всего арендодатель готов оплачивать работу садовника и охранника, а услуги горничных, нянь, гувернанток и поваров предоставляются за отдельную плату. Услуги социальной инфраструктуры внутри поселка (фитнес-клуба, бассейна, школы, детского сада) также оплачиваются отдельно.

Прогноз на завтра

И хотя аналитики прогнозируют дальнейший рост спроса на аренду коттеджей из-за увеличения цен на загородную недвижимость, игроки рынка не спешат вкладывать средства в строительство доходных поселков. Главная причина - долгоокупаемость проекта для инвестора. Как объясняют эксперты из компании Blackwood, доходность таких проектов составляет 15-18%, а срок их окупаемости - около 6 лет (в то время как срок окупаемости поселка на продажу не превышает 2-4 лет). Другая причина - долгий срок строительства коттеджей для аренды, дополнительные затраты на отделочные работы и обстановку, которые увеличивают размер инвестиций до 30%.

Между тем в проектах рентных поселков может быть немало преимуществ. Например, Наталья Чукаева из компании “Масштаб” уверена, что совмещение аренды и продаж в поселке может оптимизировать доход застройщика.

Если часть коттеджей будет продана, другая часть останется в активе компании и будет приносить стабильный доход.

“Дома для продажи - не меньший риск, чем строительство рентных коттеджей, - считает Чукаева. - Можно не попасть в целевую аудиторию, установить слишком высокую цену, не угадать с архитектурой домов и не распродать часть коттеджей. Арендные поселки в этом плане - почти беспроигрышный вариант. Кроме того, объекты для сдачи в аренду выполняют и рекламную функцию: они строятся первыми, оформляют внешний вид поселка, делают его более привлекательным для покупателей”.

А Ольга Баштанова, начальник отдела аренды загородной недвижимости корпорации “ИНКОМ-Недвижимость”, предлагает строить небольшие элитные поселки в 10-15 домов, ориентированные на конкретный контингент обеспеченных людей, под которых выбирают концепцию поселка. Так, по мнению Баштановой, строительные компании могут минимизировать возможные риски.

По словам Александры Косаревой, отчасти решением проблемы может быть возведение доходных домов в уже существующих коттеджных поселках с построенными коммуникациями и развитой инфраструктурой (магазинами, детскими учреждениями, финтес-клубами и т.д.), как это делают сейчас некоторые застройщики. Причем выгоднее строить такие объекты за городом: “входной порог” (особенно вложения на этапе предпроектного согласования) на загородном рынке существенно ниже, чем на рынке городской недвижимости.

По прогнозам экспертов, интерес к доходным поселкам со стороны игроков рынка будет возрастать, хотя и не превысит интерес к строительству коттеджных поселков на продажу. Так, например, скоро начнется строительство самого крупного рентного поселка в Подмосковье - на Рублево-Успенском шоссе, площадью 800 га. Помимо коттеджей, в поселке будут построены развлекательные комплексы, рестораны, детские учреждения, магазины. В проекте - еще несколько арендных объектов по Калужскому шоссе.

“И хотя в ближайшие годы можно прогнозировать дальнейшее увеличение количества доходных поселков, вряд ли оно будет значительным, - считает Мария Литинецкая. - Скорее всего, рынок рентных поселений будет пополняться не более чем на 4-5 объектов ежегодно. В условиях сохранения дефицита предложения можно ожидать дальнейшее увеличение цен аренды”.

“Стоимость аренды в ближайшее время хотя и медленно, но будет стабильно повышаться, - согласна Светлана Бологова из компании “Интермарк”. - Помимо острого дефицита доходных поселков, к повышению арендных ставок приведут и рост стоимости продажи загородных домов, и рост коммунальных и эксплуатационных платежей, и рублевая инфляция”.

Анна Сардарян

“Счет Бухгалтерского Учета 94 Краткосрочные Займы - счет, предназначенный для обобщения информации о состоянии расчетов с заимодавцами (кроме банков) внутри страны и за рубежом по полученным от них кредитам и другим привлеченным средствам в российской и иностранных валютах на срок не более одного года. Поступление средств от заимодавцев (кроме банков) отражается по дебету счетов учета денежных средств или расчетов с персоналом по оплате труда и кредиту счета 94. Задолженность перед заимодавцами, обеспеченная выданными предприятием векселями, не списывается со счета 94, а учитывается обособленно в аналитическом учете. При возврате (погашении) полученных кредитов производятся записи по дебету счета 94 и кредиту счетов учета денежных средств.”

Правительство РФ упрощает порядок приобретения земельных участков и дач

Петербургские обманутые дольщики: Мы больше не хотим социальных подачек