Неблагоприятный инвестиционный климат вытесняет девелоперов из столицы Москва не может удержать хотельеров, которые все чаще склоняются к мысли найти применение своим деньгам в местах, удаленных от столицы. Высококлассные гостиницы начали появляться в Московской и окружающих ее областях. Как говорит один из хотельеров, “пока гостиничная отрасль в Москве является “падчерицей”, процесс децентрализации отелей будет продолжаться”.

И легче, и привлекательней

В Московской и окружающих ее областях сейчас действует более 20 гостиниц с классностью от “трех звезд”. На ближайшие два года - пять лет заявлены проекты еще более 30 отелей. Игорь Лаврик, генеральный директор ЗАО “Стабильная линия”, говорит, что гостиничный рынок в регионах практически свободен. “Более того, происходит постоянный рост турпотока в региональные культурные и индустриальные центры”,- продолжает он. Это одна из причин, по которой гостиничные туроператоры устремились в регионы.

“С другой стороны,- продолжает Марина Смирнова, замдиректора по маркетингу HCD Group,- в Москве выше цена выхода на рынок: приобретение участка стоит до 30% от общей суммы инвестиций в гостиничный проект. Получение необходимых согласований и разрешений занимает около года. Деньги “выталкиваются” в регионы, поскольку они не могут найти применения в Москве. Практически любой город РФ на 500 и более тысяч человек нуждается в строительстве как минимум двух-трех отелей класса “три-четыре звезды” на 100-150 номеров каждый. Это диктует усиление внимания к этому сегменту рынка недвижимости”.

Еще одной причиной выхода операторов в регионы, по мнению Ольги Архангельской, старшего партнера Ernst&Young, является ожидаемая доходность вложений в гостиницы. “Она находится на уровне, достаточно близком к доходности вложений в другие сегменты рынка недвижимости”,- говорит она.

Гостиничные операторы утверждают, что работать с местными чиновниками проще, чем с московскими. “В качестве иллюстрации можно привести в пример Санкт-Петербург. Мы подробно изучали питерский опыт развития мини-отелей, поскольку занимаемся развитием сети малых отелей Москвы. Там, например, разрешено выкупать коммунальные квартиры в жилых домах целиком, вместе с подъездами, и обустраивать их под мини-гостиницы. В Москве же все гораздо сложнее, ведь чтобы выкупить жилой сектор, его нужно будет перевести в нежилой. Это достаточно обременительно, поскольку необходимо пройти через множество согласований”,- говорит Лаврик.

Проще проходит в регионах и сам процесс ведения гостиничного проекта, начиная от поиска участка и заканчивая сдачей отеля госкомиссии. При этом затраты значительно ниже. “На местных рынках могут отсутствовать необходимые комплектующие, и их транспортировка увеличивает конечную стоимость проекта. Но в целом экономия, конечно, есть, не менее 20-30%”,- уточняет Марина Смирнова. А Андрей Механиков, руководитель департамента по контролю, эксплуатации и развитию гостиничного бизнеса компании “Русские отели”, добавляет, что некоторые статьи расходов в регионах вообще могут отсутствовать.

Затраты на реализацию гостиничных проектов складываются из двух частей - это затраты на приобретение или получение в аренду земельного участка и прав на застройку, а также строительные затраты, включая затраты на оборудование гостиницы и отделку номеров. “Как правило, затраты по первой статье в Москве несоизмеримо выше аналогичных затрат в регионах. Если в регионах возможно выделение участка бесплатно или за символическую плату, то в Москве такое представить сложно. Даже несмотря на то, что стоимость выкупа прав долгосрочной аренды недавно была снижена вдвое, на эту статью (вместе с сопутствующими обременениями) в зависимости от местоположения гостиницы может приходиться от 5% до 25% бюджета проекта. Что касается второй статьи, то инвестор может сэкономить собственно на строительных затратах до 20-30% по сравнению с московскими показателями, но затраты на оборудование и отделку будут сопоставимы”,- добавляет Ольга Архангельская.

Доходнее, чем в столице

Доходность региональных проектов трудно прогнозировать. Несмотря на наличие спроса на гостиницы, нет полной уверенности, что через пять-семь лет он останется таким же, в то время как в Москве этот фактор более понятен. Именно поэтому инвестор, рискнувший построить отель в регионе, планирует окупить проект за относительно небольшой срок. “В строительство нашего отеля “Гелиопарк” в Пскове было вложено $12 млн, его средняя окупаемость составит шесть-семь лет. Окупаемость остальных отелей “Гелиопарка”, расположенных вне Москвы,- около пяти лет”,- сообщает Сергей Панчишный, региональный директор HELIOPARK Group. В то же время, по данным Ольги Архангельской, доходность московских гостиниц составляет 12-18% в год. То есть в этом случае окупаемость проектов колеблется от пяти с половиной до восьми лет. А Филипп Генс, исполнительный директор Douglas Consulting, вообще говорит о доходности своей региональной гостиничной сети на уровне 25-30%.

“В гостиничном бизнесе принято сравнивать Gross Operating Profit (GOP) в процентах к выручке. По гостиницам городского типа этот показатель колеблется от 35% до 45%, при этом у гостиниц высокого класса GOP в процентах ниже, чем у отелей эконом-класса. В регионах есть возможность экономить на некоторых издержках, например на оплате труда, что позволяет повысить GOP”,- уточняет Марина Смирнова.

Преодоление трудностей

В регионах есть немало трудностей, которые приходится преодолевать девелоперам. Это и проблема поиска персонала, и сложность поддержания стандартов при эксплуатации отеля. “В регионах наиболее остро чувствуются несовершенство стандартов, нехватка средств для ведения эффективного маркетинга и невозможность перенять опыт иностранных компаний, что накладывает отпечаток на качество предоставляемых услуг. Готового квалифицированного персонала нет, поэтому необходим длительный и трудный процесс подготовки кадров”,- подтверждает Лаврик. Впрочем, региональный рынок труда имеет огромный потенциал: люди в регионах стремятся зарабатывать и обладают большей “сервисной” ментальностью в сравнении с московскими кадрами, а это один из основных критериев кадровой политики “гостеприимного” бизнеса. Ольга Архангельская добавляет, что проблема кадров сейчас решается с помощью привлечения внешних наемных менеджеров, в том числе и иностранных, на высшие управленческие позиции и переобучения и обучения местного персонала.

Все опрошенные “Бизнесом” представители гостиничного бизнеса твердо намерены выстраивать в регионах гостиничные сети из 10-20 отелей. Только так, по их мнению, можно повысить доходность проектов, а также поддерживать высокие стандарты обслуживания. Что касается их перспектив расширять свой бизнес в Москве, то операторы менее оптимистичны в своих прогнозах. “В столице, где более 60% насыщения городского бюджета происходит из-за размещения большого числа банков и крупных компаний, а также брэндовых холдингов, офисы которых расположены здесь, туристическая отрасль - это “падчерица”,- резюмировал Игорь Лаврик.

Павел Пряников, Маргарита Федорова, Надежда Русина

“Права Меньшинства - в акционерных обществах в число прав меньшинства акционеров, в том числе входят: 1) право предъявления требования о возмещении убытков учредителям акционерного общества, правлению или наблюдательному совету от имени меньшинства; 2) право созыва чрезвычайного общего собрания по требованию меньшинства; 3) право оспаривания решения об использовании балансовой прибыли.”

В 2009 г. в Новосибирской области построено более 1,1 млн кв. м жилья

Глава компании по недвижимости из ОАЭ будет лишен всех своих активов и имущества