В советские времена поселиться на Кутузовском проспекте, по соседству с представителями партийной и государственной элиты, известными деятелями науки и культуры, для простых смертных было практически нереально. Мечта стала воплощаться в жизнь в начале 1990-х, когда жилье на “номенклатурном” проспекте стало возможно купить, но за очень большие деньги. В период покупательского ажиотажа квартиры тут были одними из самых дорогих в Москве.

С годами район не столько потерял популярность, сколько перешел в категорию “для ценителей”. Сегодня одни по-прежнему мечтают приобрести жилье на Кутузовском проспекте, а другие не знают, как избавиться от него по нормальной цене.

Архитектурная галерея советского периода

Кутузовский проспект - главная столичная магистраль государственного назначения - изначально планировался как парадный въезд в столицу. В 1930-е годы его начали точечно застраивать, но наиболее активное жилищное строительство здесь началось в послевоенный период.

Правая сторона проспекта - между магистралью и набережной Тараса Шевченко - является самой престижной. Тут, на наиболее близких к центру участках, в свое время возводились для высокопоставленной государственной номенклатуры очень красивые здания с шикарными парадными, с высокими потолками, украшенными лепниной. Самый известный из них - “брежневский” дом (Кутузовский, 26), в котором жили Леонид Брежнев и Юрий Андропов. А наиболее ценным зданием на Кутузовском является сталинская высотка - гостиница “Украина”, построенная в 1957 году. Это одна из семи знаменитых сталинских небоскребов, ее высота около 170 м.

На левой стороне Кутузовского (между самим проспектом и Киевской железной дорогой) строились дома для менее важных персон, поэтому и качество жилья несколько ниже. Вдоль самой железной дороги возводились пятиэтажные дома со смешанными перекрытиями, наружной электропроводкой, без лифтов - в них в основном располагались коммуналки. Более современное жилье, появившееся на Кутузовском в 1970- 1980-х годах, расположено со стороны Украинского бульвара - “совминовские” дома с удачными планировками.

Мечты и реальность

Кутузовский проспект был и остается одним из престижных мест в Москве. Его популярность в начале 1990-х годов была просто огромна. “Для состоятельных людей Кутузовский в то время являлся пределом мечтаний, - рассказывает руководитель отделения “Киевское” корпорации “ИНКОМ-Недвижимость” Лариса Харебова. - Выбирая жилье в Москве, “новые русские” и приезжие нефтяники из Уренгоя и Сургута даже не рассматривали другие варианты - они хотели жить только на Кутузовском. По популярности проспекту уступал даже центр Москвы, главным образом из-за более низкого качества построек. Однако к началу 2000-х годов квартиры на Кутузовском начали активно “сбрасываться” на рынок”.

При всем великолепии у Кутузовского проспекта есть объективные минусы. Сталинские дома, строившиеся для элиты, за время эксплуатации подверглись большому износу. Кроме того, до начала 1950-х все жилые здания возводились со смешанными перекрытиями, что в наши дни является существенным недостатком. Еще один крупный минус - отсутствие в таких домах подземных автостоянок и, как следствие, нехватка на Кутузовском парковочных мест для жильцов. “Благодаря тому что проспект является правительственной трассой, он был в свое время существенно расширен, что повысило его проходимость, - рассказывает начальник отдела ипотеки компании “Русский дом недвижимости” Дмитрий Кожевников. - Но есть и обратная сторона: в связи с тем, что по проспекту часто проходят правительственные кортежи, на нем иногда полностью останавливают движение для всех остальных граждан. Кроме того, Кутузовский - очень оживленная магистраль, отсюда еще два недостатка - шум и загазованность”.

В сталинские годы высокопоставленных жильцов старались обеспечить всем необходимым для жизни, а потому в этом районе хорошо развита инфраструктура. Здесь есть школы, детсады, поликлиники и другие медицинские и социально-бытовые учреждения. В наши дни на Кутузовском появилось множество магазинов, дизайнерских бутиков, развлекательных заведений. Но цены рассчитаны на обеспеченную публику. Даже знаменитый Дорогомиловский рынок, некогда считавшийся самым дешевым и богатым по ассортименту рынком в Москве, давно перешел в разряд дорогих. “В первую очередь квартиры на Кутузовском начали продавать бывшие номенклатурные работники, - говорит Л. Харебова. - Все они уже давно на пенсии и потому не в состоянии оплачивать такие жилплощади - квартплаты далеко не маленькие. Кроме того, у бывших партийцев сегодня нет возможности “выбить” своим детям отдельное жилье. В этом смысле квартиры на Кутузовском представляют собой хороший капитал и достойное наследство. Их можно выгодно продать или разменять”.

Впрочем, Кутузовский проспект остается по-прежнему привлекательным для многих покупателей своей “правительственной” значимостью и близостью к Рублевскому шоссе. Сегодня он входит в пятерку самых дорогих улиц Москвы. Средняя цена квартир на Кутузовском - $3,6 тыс. за 1 кв. м. Стоит учитывать, что цены на квартиры в разных кварталах, расположенных вдоль Кутузовского проспекта, могут отличаться. “Сталинки” с железобетонными перекрытиями и лифтом стоят $3,3-4,2 тыс. за 1 кв. м, аналогичные квартиры, но с хорошим ремонтом - до $4,5 тыс. за 1 кв. м (но столько же могут стоить, при условии хорошего ремонта, и квартиры в домах со смешанными перекрытиями). Наиболее дорогие дома находятся на отрезке между гостиницей “Украина” и Триумфальной аркой. Самые высокие цены - на квартиры, расположенные в домах непосредственно на Кутузовском, но выходящие окнами во двор (вид на оживленную магистраль всегда уменьшает стоимость кваритры). Один из самых дорогих домов - гостиница “Украина”, два крыла которой являются жилыми. Только у этого дома в отличие от других “сталинок” есть подземный гараж. Наиболее ценное крыло здания - правое - с видом на набережную. Стоимость квартир в нем доходит до $3,3-6,5 тыс. за 1 кв. м (в зависимости от состояния и качества ремонта). В других популярных домах (таких, как “брежневский”) цена может составлять $5 тыс. за 1 кв. м.

Квартиры в “совминовских” домах на набережной Тараса Шевченко продаются по $4-5 тыс. за 1 кв. м. Стоимость жилья, расположенного по левой стороне проспекта, составляет $2,8-3 тыс. за 1 кв. м. В основном это “сталинские” дома с деревянными перекрытиями между этажами.

“На сегодняшний день из всех предложений на Кутузовском проспекте 90% представлены квартирами в домах постройки 40-х-70-х годов прошлого века, - говорит руководитель направления элитной недвижимости ЗАО “Корпорация МИАН” Ирина Рогачева. - Это существенно влияет на уровень продаж. Ведь появляется много новых элитных домов - покупателю есть из чего выбирать. Даже квартиры с самым современным ремонтом в старых домах проигрывают новостройкам. К тому же в домах старого жилого фонда статус жильцов часто неоднороден”.

Мария МАКАЛКИНА

---

Дмитрий Кожевников, начальник отдела ипотеки компании “Русский дом недвижимости”:

- В ближайших планах правительства Москвы - вывод промышленного производства за пределы города. В связи с этим в районе Кутузовского должно освободиться несколько участков, пригодных под новую застройку (например, участок в самом начале проспекта - между самим проспектом и набережной Тараса Шевченко, участок между улицей 1812 года, улицей Кульнева и Кутузовским проспектом). Разумеется, тут запланировано строительство нового элитного жилья и дорогих офисных площадей.

Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости ЗАО “Корпорация МИАН”:

- Если в районе Кутузовского проспекта возникают площадки под строительство, они ценятся на вес золота. Эти участки застраиваются высококачественным жильем, которому присущи все атрибуты дорогих домов: эксклюзивные архитектурные проекты, самые лучшие материалы, инженерия последнего поколения, подземные паркинги. В качестве примера можно привести дом “Кутузов” на Кутузовском просп., 11, цены на квартиры в котором колеблются в диапазоне $4,5-8,5 тыс. за 1 кв. м.

Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”:

- В советские времена Кутузовский проспект являлся брендовым местом, где предпочитали жить представители партийной элиты, начиная с Брежнева и Андропова. Слава элитного района сохранялась за Кутузовским проспектом до середины 1990-х годов, то есть до тех пор, пока в Москве не началось строительство современного жилья. Соответственно, изменился и спрос: покупатели квартир начали предъявлять повышенные требования к качеству квартир. И сталинские дома с изношенными коммуникациями и неблагоустроенными дворами стали уступать по качеству современным новостройкам. Кутузовский не смог подтвердить свою престижность с изменением спроса. И в то время как на Остоженке и Пречистенке появлялось современное жилье, на Кутузовском рынок новых домов не сформировался.

Впрочем, есть на этом проспекте сталинские дома высокого уровня с железобетонными перекрытиями, хорошими планировками, огороженными дворами и охраняемыми подъездами. Цена 1 кв. м здесь может достигать $4-4,5 тыс. за 1 кв. м. Высокой всегда была стоимость квартир в здании гостиницы “Украина”. Большим спросом среди покупателей пользуются дома “второй линии”, расположенные на набережной, как правило, это строения с железобетонными перекрытиями, удаленные от шумного проспекта. Респектабельными продолжают считаться микрорайоны начала Кутузовского проспекта, где жили дипломаты и работники МИДа. Именно здесь установилась самая высокая цена среди предложений Кутузовского проспекта. В среднем же квартиры на этой улице оцениваются в $3-3,5 тыс. за 1 кв. м.

Одним из главных преимуществ Кутузовского является престижность этого места. Кроме того, тут никогда не бывает пробок: проспект является спецтрассой номер один, по которой ездят высокопоставленные государственные лица. На Кутузовском отлично работает общественный транспорт, есть три станции метро. Микрорайоны проспекта обеспечены хорошими школами и детскими садами. В то же время здесь мало магазинов, служб быта. В основном на Кутузовском размещаются очень дорогие бутики и салоны.

Лариса Харебова, руководитель отделения “Киевское” корпорации “ИНКОМ-Недвижимость”:

- После 2000 года цены на жилье на Кутузовском проспекте упали, поскольку существенно снизился спрос. Многие из тех, кто покупал квартиры здесь в 1990-е годы, сегодня начали продавать их и покупать жилье за городом. За те же деньги в Подмосковье реально приобрести неплохой коттедж.

Относительно недорого стоит жилье “на задворках” Кутузовского, но тут представлена не самая лучшая категория домов. Вообще Кутузовский проспект в Москве по сути похож на Невский проспект в Питере: красивый, помпезный фасад, а за ним - невзрачные постройки и жуткие дворы. Это то самое гетто, которое по традиции находится позади какого-нибудь респектабельного авеню.

“Акцепт Последующий - англ. subsequent acceptance акцепт, при котором счет будет оплачен банком без согласия плательщика. Если же банк получает отказ плательщика от платы в течение фиксированного отрезка времени, то банк отзывает платеж.”

С начала года в УрФО сократился ввод жилья

Генподрядчик строительства театра “Мастерская П.Н. Фоменко” определится на конкурсе