Когда среди специалистов рынка недвижимости заходит разговор о потенциале рынка новостроек Юго-Восточного административного округа столицы, то почти все приходят к одному выводу: все зависит от того, когда и какими темпами будут выводиться промзоны, которых в ЮВАО слишком много. И они отнюдь не относятся к разряду неприкасаемых и не подлежащих перебазированию за пределы МКАД.

Пример создания микрорайона Волгоградский показал, что вывод предприятий и возведение на занимаемой ими территории жилья эконом-класса - дело выгодное и нехитрое, особенно если заручиться поддержкой города. А добиться этого легко: достаточно просто предложить властям около 30% квартир в новых домах - и зеленый свет девелоперу на всех уровнях согласований обеспечен. Это означает, что весь цикл - от начала разработки проекта до сдачи домов в эксплуатацию - уместится в два года. На бумаге все выглядит гладко и очень привлекательно по нынешним непростым временам. На самом деле Волгоградский хоть и живет своей благополучной жизнью, но появления его “собратьев” в ближайшее время не предвидится. Возникает закономерный вопрос: почему? Почему простые и дешевые предприятия в районе Текстильщиков и Кузьминок не перебазировать куда-нибудь в подмосковный Детройт - Ступинский или Каширский район? Толку от этих автобаз и тому подобных предприятий все равно мало, а их немногочисленные работники вряд ли станут митинговать, если им предложат немного денег. А если предложат побольше, то удастся попросту обанкротить и без того убыточное предприятие. Освободившейся земли хватит для трех-четырех новых Волгоградских.

Несомненно, при этом варианте придется вложиться в реабилитацию земли, попросту “убитой” за долгое время работы этих автобаз, вывезти и завезти сотни машин грунта. Но что такое эти затраты по сравнению с покупкой аналогичного по площади участка на каком-нибудь городском инвестиционном конкурсе? Копейки.

Да и не выставляются такие площадки на открытые торги - и среди особо приближенных к столичной администрации девелоперов хватает желающих на подобные лакомые куски. Город предпочитает выставлять в открытую продажу лишь то, что никому из его любимчиков не подходит по каким-либо параметрам: точечную застройку с большими обременениями либо высотки, возводить которые пока берутся лишь наиболее рисковые инвесторы из регионов.

Но слова словами, расчеты расчетами, а промзоны как существовали в ЮВАО, так и продолжают существовать. Наполовину запущенные и заброшенные, наполовину оккупированные различными частными автомастерскими и овощными складами. Никому не нужные, грязные и плохо пахнущие. Из-за этого стоимость жилья в прилегающих к ним районам отнюдь не растет, ликвидность квартир на вторичном рынке, несмотря на более чем либеральные по сравнению с другими округами цены, крайне низкая. Точечные новостройки начинают более или менее хорошо распродаваться, если стоимость “квадрата” близка к минимальной.

Стоп, не в этом ли все дело? Не ждут ли девелоперы “пионера”, который придет и примет на себя первый “удар”, начав коммерческую застройку сопоставимого с Волгоградским района? Потом можно будет “привязаться” к нему и продавать жилье значительно дороже, чем это придется делать “пионеру”. Да только откуда этому первопроходцу взяться: все они в Москве наперечет и обеспечены работой и площадками на долгие годы вперед.

Взвалить на себя такой проект под силу максимум четырем-пяти девелоперам - ПИК, СУ-155, “Интеко”, ДСК-1 или Главмосстрою. Но ДСК-1 в подобных проектах без городского заказа, составляющего как минимум 80% общего объема возводимого жилья, не участвует. “Интеко”, похоже, полностью вышло из бизнеса, связанного с панельным домостроением. Остается три варианта. Группа компаний ПИК (пожалуй, одна из наиболее открытых девелоперских структур на московском рынке недвижимости) периодически выкладывает на своем сайте сведения об объектах, которые намерена строить, к примеру, в следующем году. Юго-Восточный округ в этом списке не фигурирует, поскольку основной упор компания делает на северные районы столицы и Подмосковья.

Сведения о новых проектах еще одного монстра панельного домостроения - компании СУ-155 - получить гораздо сложнее, приходится довольствоваться информацией из неофициальных источников. Она, к сожалению, тоже неутешительна: основная деятельность компании сосредоточена в Южном и Юго-Западном округах.

В “сухом остатке” остается Главмосстрой. Но и ему, судя по всему, заниматься ЮВАО пока не с руки. Новые собственники компании решили сконцентрироваться на развитии сектора дорогого жилья и коммерческой недвижимости, а дома эконом-класса предполагают строить только в рамках городского заказа. Юго-восток столицы оказывается никому не нужным - вырасти в прекрасного лебедя ему пока не суждено.

Ирина Егорова, маркетолог корпорации “ИНКОМ-Недвижимость”:

- По итогам октября 2006 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Юго-Восточного административного округа составила $3325. На сегодняшний день в этом округе сосредоточено минимальное количество предложений в строящихся домах. Застраивается округ, как правило, типовыми объектами с квартирами небольших площадей. Их приобретают из-за относительной дешевизны по сравнению с жильем в других округах столицы. Есть ряд предложений в уже сданных домах. В качестве примера можно привести 14-16-этажный панельный дом серии П-111М в Печатниках (ул. Гурьянова, 4), в котором предлагаются двух-трехкомнатные квартиры площадью 59-75 кв. м. Стоимость 1 кв. м составляет от 80 тыс. до 86 тыс. руб.

В ближайшее время будет активно застраиваться пока не очень популярный у москвичей район за МКАД - поселок Некрасовка. К концу 2008 года там предполагается сдать в эксплуатацию свыше 350 тыс. кв. м жилья, школы, детские сады, спортивные комплексы, автостоянки и соорудить дополнительные транспортные развязки.

В целом ЮВАО не пользуется популярностью у покупателей, которых отпугивает его репутация экологически неблагоприятного района. Тем не менее на территории округа хорошо развита система общественного транспорта, налажена инфраструктура. К любимым местам отдыха местных жителей относятся Кузьминский лесопарк и усадьба Голицыных. В перспективе за пределы округа выведут ряд промышленных предприятий.

В районе Раменки на западе Москвы через два года появится жилой микрорайон с объектами социальной инфраструктуры. Об этом в субботу в ходе традиционного объезда города заявил глава столичного стройкомплекса… Et cetera

В сентябре в Химках завершилось строительство многофункционального торгового комплекса “Арфа”. Его возведением занималась “Южная строительная компания” по заказу ООО “Аланис”. Новый торговый комплекс напоминает… Et cetera