Аналитики и риэлторы не ошибаются - они просто иногда путают даты

Подведение итогов года при помощи опросов ведущих специалистов, которые специализируются на оказании услуг в различных секторах рынка недвижимости, уже стало визитной карточкой М2. Какие события уходящего года стали главными, по мнению представителей риэлторских компаний, как изменялись спрос и предложение на первичном и вторичном рынках жилья, что год грядущий нам готовит? По поводу того, какие события следует считать определяющими, разногласий у экспертов практически не возникло, а вот в их оценке мнения разошлись существенно.

1. Подводя итоги уходящего года, какие события и тенденции на рынке жилья вы назвали бы наиболее значимыми?

4. Принесет ли новый, 2006 год существенные изменения? Наступит ли долгожданный “ипотечный бум”? Как будут изменяться спрос и цены на жилье?

Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”

1-4. В 2005 году люди поняли, что государство не намерено искусственно регулировать цены на жилье, а значит, они будут только расти. Покупатели активно вкладывают средства в недвижимость, понимая, что ожидаемое снижение цен в ближайшее время не наступит. В то же время наращивание объемов ипотечного кредитования, повышение платежеспособного спроса в 2005 году привели к росту темпов продаж на рынке. В результате осенью мы получили активный рынок, увеличение цен и снижение объемов предложения на фоне высокого спроса.

В настоящее время наблюдается явная тенденция сокращения количества объектов на первичном рынке недвижимости, в то время как спрос остается достаточно высоким. В связи с этим постоянно растут цены на жилье в новостройках, стоимость предложений повышается каждые две недели.

Если в 214-й закон не будут внесены изменения, дефицит объектов будет наблюдаться и в 2006 году. В этом случае вероятно уменьшение объема ввода строящегося жилья на 25%. Соответственно, отдельные успешные проекты могут подорожать на 30-50% за 2006 год, в среднем рост цен на первичном рынке составит 2-2,5% в месяц.

Сейчас спрос увеличивается на 2-5% в месяц, его всплеска в ближайший год не ожидается. Более того, объем спроса способен снизиться, если ситуация на первичном рынке стабилизируется.

Основной проблемой на рынке новостроек является нехватка финансовых ресурсов для ведения строительства. Застройщики вправе получить кредитные средства только при условии отказа от продаж до сдачи дома госкомиссии. А поскольку в среднем строительство длится примерно полтора года, увеличение себестоимости к моменту завершения проекта достигнет 22-23%. При этом застройщикам достаточно сложно вести деятельность в течение полутора лет, не продавая возводимое жилье. В таких условиях наиболее успешным окажется строительство панельных домов, которые возводятся в течение шести месяцев. Более дорогие проекты уровня бизнес-класс и бизнес-плюс будут реализовываться намного тяжелее. Соответственно, основное сокращение предложения из-за увеличения сроков строительства домов ожидается именно в сегменте бизнес-класса.

Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО “МИАН-агентство недвижимости”

1-3. Одним из самых значимых событий 2005 года, которое повлияло на развитие всего рынка недвижимости, стало вступление в силу закона об участии в долевом строительстве. Согласно законодательству, теперь траты на проектирование объекта и подготовку к строительству оплачиваются застройщиком. Девелоперы вынуждены решать проблему финансирования, прибегая к кредитам банков и других финансовых структур. Поэтому многие застройщики не стремятся выходить на рынок с новыми предложениями. Как следствие, отмечается сокращение количества предложений квартир на первичном рынке. На сегодняшний день объем предложения новостроек Москвы и Московской области составляет около 35 тыс. Это примерно на 20% меньше по сравнению с январем.

Что касается рынка вторичного жилья, то в начале 2005 года мы наблюдали некоторое понижение цен на квартиры в старом жилом фонде. Связано это было с тем, что в течение последних лет спрос был так велик, что цены на квартиры в панельном или кирпичном доме, с отделкой или без - отличались не слишком сильно. Но развитие сектора новостроек оказало влияние и на рынок вторичной недвижимости. Потенциальные покупатели стали более разборчиво и придирчиво относиться к предлагаемым вариантам, а продавцы - более адекватно оценивать свои квартиры.

4. По прогнозам наших аналитиков, в будущем году цены на квартиры первичного рынка продолжат расти минимум на 2-2,5% в месяц. На рынок по-прежнему будет оказывать влияние закон об участии в долевом строительстве. Увеличится число сделок с использованием ипотечного кредитования, хотя ипотека в России еще не заняла существенной доли на рынке. Сегодня в кредит покупается порядка 10-15% жилья.

Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации “ИНКОМ-Недвижимость”

1-3. Ничего существенного в этом году на рынке не происходило. Рассмотрим ситуацию в разных его сегментах. На “вторичке” цены в очередной раз подтвердили наличие значительного потенциала роста. Несмотря на все разговоры о том, что рынок перегрет, выяснилось, что стоимость жилья способна существенно увеличиваться. Правда, необходимо отметить, что сегодняшний скачок цен кажется резким лишь на фоне стагнации 2004 года, а если сравнивать с 2001-2003 годами, то рост цен в этом году не слишком велик. Начиная с весны, спрос нарастал, сроки экспозиции квартир сокращались, и уже весной было понятно, что летом-осенью начнется рост цен.

Причина - уменьшение (начиная с марта) объема предложения. Думаю, оно произошло потому, что в прошлом году слишком много квартир оказалось на рынке, в том числе были задействованы запасы будущих периодов. При этом удельный спрос, начиная с марта, неуклонно растет. Результатом явилось повышение цен. Если раньше мы наблюдали прирост предложения уже с середины августа, то в этом году он начался только с середины сентября, да и то крайне незначительный. Думаю, не ошибусь, если скажу, что сейчас на рынке экспонируется примерно 25 тыс. квартир. Это мало, если учесть, что еще в марте их было порядка 40 тыс. Надо отметить, что уровень предложения - показатель, далекий от рынка. Поведение игроков мотивируется не экономическими реалиями, а только социально-бытовыми.

В дальнейшем количество квартир на рынке будет увеличиваться, оно уже начало расти, но этого пока недостаточно, чтобы остановить повышение цен. Но в будущем число продающихся квартир вернется к нормальному среднегодовому уровню, и тогда цены опять станут расти на 2-3% в месяц.

Ситуация с обманутыми соинвесторами строительства дала дополнительный приток “чистых” покупателей на вторичный рынок. Люди узнали о том, что риск покупки жилья в новостройках велик, и многие приняли решение о приобретении “старых” квартир. Традиционно на стороне “первички” была более низкая цена, за счет которой компенсировались все имеющиеся риски и неудобства. Сейчас риск вырос (по крайней мере в сознании людей), это стимулировало спрос на вторичном рынке. Но данный фактор не был решающим, это лишь одна из многих причин (но не единственная), ускоривших рост цен.

Надо учитывать, что с 2000 года объем квартир на первичном рынке постоянно сокращается. Цифры ввода нового жилья год от года практически не меняются, но структура построенного жилья различна. В 2000 году из построенных в Москве 4,2 млн кв. м было от силы 500 тыс. кв. м некоммерческого жилья. Сейчас эта цифра возросла до 1,5 млн кв. м. Ведь многочисленные дома, которые сегодня строятся для переселения из сносимых пятиэтажек, - некоммерческие, они не попадают на рынок.

Кроме того, нельзя забывать, что в 2000 году возводились и продавались в основном панельные дома. Средняя площадь квартир в них - примерно 55 кв. м. Сейчас на рынок выводятся в основном монолитные дома, где средняя площадь квартир - 90 кв. м. Таким образом, количество реально продающихся квартир сократилось примерно в два раза. Как станут развиваться события дальше - зависит от того, на каких территориях будет вестись новое строительство. Пока площадки выделяют за счет сносимых пятиэтажек - значительную часть жилья придется отдавать городу. Если в дело пойдут промзоны - построенное на их месте жилье будет поступать на рынок.

А вот вступление в силу закона об участии в долевом строительстве, по-моему, никакого влияния на рынок не оказало. Можно сказать, что данный закон - большой булыжник, который бросили в реку: пошли круги по воде, но вода его со всех сторон обтекает совершенно спокойно, он никому не мешает. Он не вписывается в контекст законодательства, реально не работает, его можно обойти, ничего при этом не нарушая.

4. Рост цен на вторичном рынке составит от 20 до 30%. Это прогноз на тот случай, если темпы экспансии банков на ипотечный рынок сохранятся на сегодняшнем уровне. Меньше 20% - нереально, больше 30% - возможно, но для этого должна стремительно развиваться ипотека. Предпосылки для этого есть. Ситуация на банковском рынке такова, что кто-то должен решиться на действия прорывного характера. Рано или поздно это неизбежно произойдет, это только вопрос времени.

Но потенциальных клиентов останавливают отнюдь не высокие процентные ставки (при существующей инфляции они не могут быть ниже). Проблема в том, что банки сейчас ориентированы на “чистых” покупателей, которых на рынке меньшинство. Надо найти реальный механизм кредитования на доплату при альтернативных сделках, поставить “на конвейер”, тогда и случится ожидаемый всеми прорыв. Не могу сказать, что это произойдет в следующем году - все зависит от банков. Но когда это произойдет - не избежать нового витка роста цен.

Елена Соболева, руководитель отдела вторичного жилья агентства “Кутузовский проспект”

1. В 2005 году было много событий, касающихся недвижимости, наиболее значимые из них:

• принятие нового Жилищного кодекса;
• ограничение сроков приватизации мартом 2007 года;
• стремительный рост цен на квартиры на вторичном рынке;
• всплеск ипотеки;
• проблемы с новостройками: невыполнение обязательств перед соинвесторами.

2. Следствием вышеперечисленных событий стало значительное уменьшение количества предложений на вторичном рынке. Таким образом, продавцы оказались в более выгодном положении по сравнению с покупателями. Квартиры на вторичном рынке уходили в кратчайшие сроки и по более высокой цене, чем были изначально выставлены на продажу. Господа, желающие продать свои квартиры и получить за них максимальную сумму денег, - сейчас ваше время, не упустите.

3. Рассмотрим ситуацию с новостройками. С конца 1990-х годов приобретение квартиры в строящемся доме стало менее рискованным, застройщики и инвесторы полностью выполняли свои обязательства. В 2005 году ситуация изменилась, многие соинвесторы оказались обманутыми. Такое положение вещей сразу вызвало резкое понижение ликвидности квартир в возводящихся домах. Резко упал спрос на них, и остановился рост цен. Остается надеяться, что после заявления правительства Москвы о принятии на себя обязательств перед соинвесторами ситуация изменится в лучшую сторону.

4. В 2006 году рост цен и превышение спроса над предложением будут продолжаться до лета. Затем стоимость недвижимости в Москве прекратит стремительное повышение и останется стабильно высокой, падение цен не прогнозируется. Ипотека будет набирать обороты, возможно, к концу 2006 года произойдет небольшое снижение банковской процентной ставки. Кроме того, увеличится очередь из желающих приватизировать свои квартиры в оставшиеся до 2007 года сроки.

Галина Гараева, руководитель отдела маркетинга компании “ДОМ-Недвижимость”

1-4. Еще в начале лета на вторичном рынке жилья началось заметное оживление, перешедшее в настоящую лихорадку. Назвать конкретную причину сложившейся ситуации трудно. На мой взгляд, в первую очередь это связано с ситуацией на рынке новостроек, в частности, с введением закона N 214 об участии в долевом строительстве. В результате его принятия многие застройщики оказались “не у дел” - они были вынуждены просто “заморозить” стройки.

Кроме того, в СМИ появились многочисленные публикации о недобросовестных застройщиках, о пострадавших соинвесторах, потерявших свои деньги. Люди отказались от приобретения жилья в новостройках и предпочли сделать покупку на вторичном рынке.

Причин роста спроса и цен на вторичное жилье много. Это и уход покупателей с первичного рынка, и реализация отложенного спроса, и возникновение ажиотажа - люди видят, что все кругом приобретают квартиры, у них появляется мысль “пора покупать, а то будет поздно”. Но любой ажиотаж когда-то утихает. Думаю, к весне ситуация стабилизируется. Что касается первичного рынка: если раньше застройщики применяли для расчетов с клиентами различные “серые” схемы, то сейчас такой возможности благодаря 214-му закону у них нет. Крупные компании строят жилье на собственные или банковские средства, не привлекая деньги частных вкладчиков на этапе строительства, а потом продают полностью достроенные дома по более высокой цене. А компании, работавшие по схеме “пирамид” (их было достаточно много), лопнули. Останутся только добросовестные застройщики. Надеюсь, будущий год будет переломным для рынка - начнут выстраиваться действительно цивилизованные отношения.

Подготовила Елена МАМОНОВА

Генеральный директор “МИЭЛЬ-Брокеридж” Наталья Кирпиченко выступит на II ежегодном инвестиционном Саммите по прямым инвестициям в развивающиеся рынки (EMPEC-2207), который проходит 4-5 июня 2007 года в Конгресс-Центре… Et cetera

Так называемый олимпийский законопроект, где будут прописаны все обязательства России по подготовке и проведению зимних Олимпийских игр в 2014 году, поступит в Госдуму в среду, сообщил глава МЭРТ РФ Герман Греф на… Et cetera