Новый виток роста цен на жилье в Москве объясняется резким сокращением объема предложения квартир, который вызван ужесточением правил игры на рынке долевого инвестирования.

В начале осени аналитики рынка недвижимости зафиксировали рекордный за последний год скачок цен на жилье. С августа ежемесячный рост цен составил в среднем 3-4%, тогда как до этого цены росли не более чем на 1%. Сегодняшнее оживление рынка многим напомнило 2001-2002 годы. Тогда цены на московскую недвижимость тоже резко взмыли вверх. Однако стремительная ценовая динамика прошлых лет объяснялась колоссальным ростом спроса на жилье и выходом на рынок значительного количества спекулянтов. Теперь же мы имеем дело с банальным дефицитом предложения, который образовался после года стагнации на рынке жилья.

Старые запасы

Риэлтеры и застройщики напрямую связывают сокращение объема предложения на первичном рынке (квартир стало меньше на 25-30%) с новым законом “Об участии в долевом строительстве”. Напомним, что документ этот вступил в силу весной этого года и сильно осложнил жизнь участникам рынка. Законодатели установили жесткую процедуру привлечения частных инвестиций в жилищное строительство. В частности, запретили строителям собирать с дольщиков деньги до оформления всей необходимой документации, тогда как раньше необходимые разрешения зачастую оформлялись задним числом, уже после выхода на площадку. Кроме того, были установлены суровые штрафные санкции за всевозможные нарушения обязательств (например, за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию).

“После вступления в силу этого закона многие застройщики сняли с продажи адреса, на которые не была оформлена вся разрешительная документация. Кроме того, компании приостановили реализацию новых проектов. В конечном итоге количество новых проектов сократилось по сравнению с прошлым годом в два-три раза”, - рассказывает руководитель отдела маркетинга корпорации “Квартира.Ру” Юрий Кочетков. По его словам, сейчас застройщики распродают преимущественно старые запасы: в прошлом году на рынке из-за кризиса продаж образовался избыток квартир, и сейчас они распродаются.

Впрочем, не только законодательные новации охладили пыл московских строителей. В немалой степени этому поспособствовала нерасторопность городских чиновников. Недавно один из столичных застройщиков рассказал “Эксперту”, что в последнее время на московские тендеры выставлялись участки с плохо проработанной исходно-разрешительной документацией. Некоторые компании приобретали участки, однако долго не могли выйти на площадку из-за неправильно оформленного пакета документов. В частности, проектировщики не учитывали целый ряд обременений, связанных со строительством (например, перенос гаражей, строительство детского сада, соблюдение норм инсоляции). “На исправление ошибок уходило время и деньги. Понятно, что после этого интерес к тендерам угас, - сообщил наш собеседник. - Вроде бы даже была создана специальная комиссия по ‘коммерциализации конкурсной документации’, которая взялась научить чиновников правильно составлять проекты планировок районов. Однако до сих пор на тендерах крайне редко появляются привлекательные площадки. Поэтому многие девелоперы пытаются искать землю на вторичном рынке”.

Метров больше, квартир меньше

Есть у московского рынка еще одна особенность, которая в немалой степени поспособствовала созданию дефицита и росту цен. Дело в том, что с 2002 года объемы жилищного строительства в Москве, выраженные в квадратных метрах, изменялись незначительно. Ежегодно возводилось от 4,2 до 4,5 млн кв. м жилья. При этом центр тяжести постепенно смещался с панельного жилья в сторону монолитных жилых комплексов с большими площадями квартир. По экспертным оценкам, средняя площадь квартир в монолитных домах превышает 100 квадратных метров. А это означает, что ежегодный ввод больших объемов жилья, выраженных в квадратных метрах, не сопровождался адекватным увеличением количества квартир. “Кроме того, в последнее время около полутора миллионов квадратных метров жилья в панельных домах власти города отводили под переселение жителей из хрущоб. Помимо всего прочего, муниципальное жилье предоставлялось очередникам и молодым семьям. Между тем все это - фактически изъятое из рыночного оборота дешевое жилье. Отсюда и физическое сокращение общего количества квартир”, - говорит директор по маркетингу корпорации “Инком-недвижимость” Сергей Елисеев.

Кстати, в следующем году московские власти намерены приобрести за счет средств бюджета 120 тыс. кв. м квартир в коммерческих панельных домах под переселение жителей пятиэтажек. Как заявил недавно заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Анатолий Петраков, это позволит не сорвать программу переселения. По его словам, дефицит площадей возник у города в связи с принятием положения, обязывающего местные власти расселять жителей сносимых домов в пределах того же района. Однако объемы строительства муниципального жилья распределены по городу неравномерно, что не позволяет властям в полной мере выполнить взятые на себя социальные обязательства.

Маржа против оборота

Помимо всех этих объективных факторов, влияющих на динамику цен, есть еще один - субъективный. А именно желание самих застройщиков всячески сдерживать расширение предложения рынка новостроек. Речь в данном случае идет не о картельном сговоре, а о едином подходе к ценообразованию. В большинстве случаев решение об увеличении цены принимается так: компания регулярно подводит итоги продаж, и, если видит, что продает больше, чем запланировано, пересматривает цены в сторону повышения. “Предположим, у нас должно быть в среднем пятьдесят звонков в месяц, а объем продаж - порядка пятнадцати миллионов долларов. Если мы видим, что у нас количество звонков увеличилось, к примеру, вдвое, а объем продаж вырос на тридцать-сорок процентов, тогда мы поднимаем цену”, - уточняет президент корпорации “Миракс Групп” Сергей Полонский.

То есть застройщики не скрывают своей заинтересованности в большой марже, а не в обороте. А потому просто растягивают продажи по времени. “Это обычная практика, - рассказывает Сергей Елисеев из “Инком-недвижимости”. - Застройщики поддерживают так называемый объем клиентов, который позволяет им финансировать стройку. Как только компания профинансировала строительно-монтажные работы, дальше она вытягивает максимальную прибыль из объекта”.

Многие участники рынка уверены, что они вошли в полосу роста и выйдут из нее не ранее середины лета следующего года. Однако нам такой прогноз кажется излишне оптимистичным. Мы полагаем, рост цен продолжится до конца года, а затем рынок вновь стабилизируется. Скорее всего, к тому времени восстановится объем предложения новостроек. Ведь в резком падении объемов не заинтересованы ни городские власти, ни сами застройщики - и у тех, и у других существенно сократятся доходы. Кроме того, компании постепенно привыкают к новому закону о долевом строительстве: первые договоры, составленные по новым требованиям, уже зарегистрированы в Москве. Недавно мэр Лужков поручил городским ведомствам, курирующим жилищное строительство, в месячный срок привести в соответствие с Законом о долевом участии в строительстве жилья городскую нормативную базу. К тому же, пока ничто не мешает некоторым крупным компаниям выводить на рынок проекты по “обходным” схемам, не подпадающим под действие нового закона. По некоторым оценкам, сейчас по ним предлагается около 5-7% нового жилья.

Главная интрига

Что касается развития ситуации, то многое будет зависеть от того, с какой скоростью станут появляться на рынке новые площадки, находящиеся сейчас “под паром”. По мнению некоторых экспертов, это может сильно сдержать рост цен. “Нами отмечена следующая тенденция: если на каком-то локальном рынке появляется большая новостройка, то средние цены на жилье в этом районе не растут до тех пор, пока покупатели не освоят выплывшее предложение”, - говорит один из наших собеседников. Ценовая ситуация будет зависеть и от скорости освоения застройщиками приобретенных ранее участков - земельные “запасы” наиболее крупных игроков этого рынка исчисляются сотнями гектар.

Фактором, который может спровоцировать резкий рост спроса на жилье и, как следствие, высокие цены, может стать ипотека. При условии резкого повышения доступности ипотечных кредитов, например, субсидирования процентных ставок по ним федеральными либо муниципальными властями. В последнее время на это особенно надеются застройщики, объединившиеся во всевозможные союзы и ассоциации для лоббирования этой идеи. Судя по всему, они не очень стремятся строить больше жилья, но хотят дороже его продавать. И если государство к ним прислушается, то может произойти резкий всплеск спроса на жилье, не обеспеченный адекватным предложением, и еще более стремительный, чем сейчас, рост цен.

Илья Ступин

“Комиссия Ревизионная Акционерного Общества - контрольный орган акционерного общества, осуществляющий контроль за финансово-хозяйственной деятельностью общества и действующий на основании Положения о ревизионной комиссии. Состав комиссии избирается общим собранием акционеров.”

Бумажная волокита оказалась важнее строительства

Проблема обманутых дольщиков в Москве будет решена в течение недели