Рынок недвижимости подобен морю - то бурному, то спокойному. Мы наблюдаем на нем то приливы, то отливы. И неудивительно - таковы законы экономики. Спрос на московские квартиры огромен, но в условиях постоянного роста цен часть покупателей “отсекается”. Когда же цены стабилизируются, эти люди постепенно возвращаются на рынок. Соответственно, возрастает и спрос. И все начинается сначала. Сейчас на рынке штиль, и риэлторы обеспокоены сокращением числа сделок. Когда же начнется очередная волна роста?

Море волнуется раз…

После стремительного роста цен в первой половине 2006 г. рынок к зиме “успокоился”, и его участников стало волновать наступившее затишье. Константин Апрелев, президент агентства недвижимости “САВВА” и вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, не склонен их обнадеживать. “Факторами, повлиявшими на сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости, являются снижение покупательского спроса и увеличение количества предложения на фоне сокращения количества сделок, - характеризует он ситуацию осени 2006 года. - В дальнейшем рост предложений должен привести к постепенному снижению темпов роста цен на жилье”. Таким образом, эксперт предвидит сокращение объемов вложений в строящееся жилье. Константин Апрелев утверждает также, что можно ожидать выхода на рынок квартир, приобретенных со спекулятивными и инвестиционными целями. Как он считает, их объем может составить 25-30 тыс. квартир.

Большинство участников рынка полагает, что основным механизмом рынка недвижимости является соотношение “спрос-предложение”. Вице-президент РГР называет целый ряд факторов, способных в краткосрочной перспективе повлиять на изменение соотношения этих показателей. На спрос оказывают действие рост доходов населения, увеличение денежной массы, снижение доходности от вложений в других инвестиционных нишах (депозиты, ценные бумаги и т.д.); изменения в структуре привлечения денежных средств банками для финансирования ипотеки и устойчивость межбанковских взаимоотношений, выход на рынок новых ипотечных продуктов. На предложение могут повлиять изменения в законодательстве и нормотворчестве, направленные на создание прозрачности в сфере приобретения прав для развития недвижимости на земельных участках, расположенных в пределах муниципальных образований, а также изменения в сфере землепользования, связанные с отменой долей городской власти в улучшениях недвижимости. Рост конкуренции в сфере девелопмента, значительное увеличение финансирования развития инфраструктуры пригородных зон и активизация малоэтажного строительства на загородных территориях также способны увеличить количество новых объектов на рынке.

В результате возможные сценарии развития ситуации видятся Константину Апрелеву так: 60% вероятности, что будет стабилизация цен на уровне инфляции, 25% вероятности, что рост цен не будет достигать темпов инфляции, и лишь 15% аналитик отводит росту цен выше уровня инфляции.

Кто “за”?

Поддерживают ли Константина Апрелева коллеги в его прогнозах? Владислав Луцков, руководитель Аналитического консалтингового центра компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”, предсказывает, что в первой половине 2007 г. ценовой прирост будет зафиксирован рынком на уровне, не превышающем 3-4%. А Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU, считает, что за стадией ценовой стабилизации может последовать как стагнация, так и развитие более масштабного кризиса.

Очевидно, что потенциал столичного рынка для нового подорожания жилья исчерпан, поэтому он уже не примет нового резкого повышения цен. Может быть, цены даже начнут падать - к вящей радости населения? Какова вероятность такого “отката”? “Сейчас на рынке есть некоторое количество явно переоцененных квартир, стоимость которых назначалась “на вырост”, с учетом ажиотажного роста цен, и теперь такие цены начинают корректироваться вниз, - говорит Олег Репченко. - При этом другая часть квартир, оцененная по адекватным ценам, просто перестала дорожать, а некоторая часть все еще дорожает (например, качественное жилье или квартиры в престижных районах). Не исключено, что в ближайшие месяцы подобная ситуация может повториться”.

Владислав Луцков также подтверждает, что на некоторые неликвидные объекты, которые были явно переоценены в период ажиотажного роста, возможна коррекция цен в сторону уменьшения. В первую очередь имеются в виду малогабаритные квартиры плохого качества на вторичном рынке жилья, расположенные в неблагоприятных районах, удаленные от основных транспортных магистралей, метро и т.д. “Цены на первичном рынке будут расти неравномерно, как это и должно быть, - продолжает эксперт. - А в период стагнации спроса, который точно даст о себе знать в первой половине 2007 года, со стороны застройщиков должны появиться дополнительные предложения (скидки, различные акции, распродажи и т.д.).

Если говорить о соотношении спроса и предложения, то на вторичном рынке уже сейчас это соотношение установилось на уровне, характерном для спокойно развивающегося рынка: обороты рынка стабильны, размеренны, предложение восстановилось, никакого ажиотажа нет, квартиры с рынка не вымываются. Эта же тенденция, скорее всего, сохранится и далее”.

Стагнация цен огорчила покупателей-инвесторов: она снизила доходность вложений в недвижимость. Если еще недавно она составляла 100%, то теперь - не более 50%. Константин Апрелев прогнозирует возможность оттока инвестиций в более доходные сферы для вложений капитала.

Наиболее подробный прогноз на год дал Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы компании “МИАН-агентство недвижимости”: “Скорее всего, ситуация на рынке Москвы до февраля-марта 2007 года будет характеризоваться вялотекущим ростом либо стабилизацией цен. Участники рынка - как со стороны спроса, так и со стороны предложения - будут пытаться “понять” рынок и проверить друг друга на прочность и выдержку. Далее ожидается увеличение платежеспособного спроса, связанное в основном с подведением результатов работы крупных компаний за 2006 год и бонусированием топ-менеджмента. Однако это оживление будет носить временный характер и коснется в основном жилья бизнес-класса, что приведет к росту цен в этой категории на 2-4% в месяц.

Существенное увеличение предложения объектов экономкласса, возможно, начнется в апреле-мае и окажет существенное влияние на стабилизацию цен к июню месяцу”.

Вторичный рынок, считает аналитик, будет более инертен, чем рынок новостроек: тенденция к снижению активности, обусловленная увеличением предложения первичного рынка и оттоком покупателей, наметится только в середине осени.

А “элитка” против!

Однако, давая прогнозы по рынку недвижимости, целесообразно его сегментировать. Разные кластеры ведут себя по-разному. Впрочем, часть аналитиков так не считает. “Мы можем говорить о дальнейшей стагнации спроса и стабилизации цен. По крайней мере, первый квартал 2007 года будет характеризоваться именно этими факторами, - подчеркивает Владислав Луцков. - Стагнация спроса будет наблюдаться во всех сегментах жилой недвижимости без исключения: от экономкласса до “элитки”. Однако Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty, не согласна с Владимиром Луцковым. “В существующих условиях большого дефицита элитной недвижимости цены продолжают медленно расти, - говорит она. - Ничто не предвещает обвала рынка. Отметим, что качество новых объектов значительно повышается. Застройщики не экономят на строительстве элитного жилья, используя только высококачественные дорогостоящие материалы - таким образом, себестоимость строительства увеличивается. Кроме того, ощущается острая нехватка новых площадок в Центральном округе.

Планируется запуск новых объектов, однако их количества будет явно недостаточно для того, чтобы удовлетворить существующий спрос. Учитывая все эти факторы, мы делаем вывод о том, что рост цен будет продолжаться. Покупателю потребовалось время, чтобы адаптироваться к новым условиям рынка и адекватно воспринять существующие цены. Сейчас верхняя планка цен на элитную недвижимость находится примерно на уровне $30-35 тыс. за кв.м”.

С Натальей Новиковой солидарны многие участники рынка. Если жилье низкого качества остановилось в цене, не стоит ожидать того же от класса А. В будущем году, судя по всему, цены на рынке элитного жилья продолжат стабильно подниматься, хотя, конечно, такого бурного роста, который наблюдался в течение первого полугодия, не будет. Так что вкладывать в “элитку” будет по-прежнему выгодно!

Что восполнит дефицит?

На рынке по-прежнему остается дефицит предложений, уравновешивает который только стабилизация спроса. Все участники рынка сходятся в том, что новых объектов в ближайшее время сильно не прибавится. “В первые два квартала 2007 года надеяться на резкое увеличение объемов строительства и, соответственно, на покрытие недостающего предложения не стоит, - говорит Владислав Луцков. - Да, многое было сделано, в том числе и поправки в ФЗ N214. Постепенно увеличиваются объемы строительства, появляются новые проекты, но на все это требуется еще достаточно много времени на раскачку”.

Сказанное относится и к элитному жилью. “Поскольку дефицит предложений на элитном рынке по-прежнему сохраняется, то реальной альтернативой элитному городскому жилью становятся квартиры в малоквартирных загородных комплексах, расположенных в минимальной удаленности от Москвы, - утверждает Наталья Новикова. - Это новый активно развивающийся сегмент, появившийся на подмосковном рынке сравнительно недавно”.

Однако в целом по рынку миграции москвичей в область не предвидится. “Существующий уровень цен хотя и заставил жителей столицы временно уйти с рынка Москвы, но при этом не переориентировал их на более дешевое жилье в Подмосковье, - комментирует Алексей Кудрявцев. - Старое вторичное жилье интересно только жителям Подмосковья и низкодоходным мигрантам из регионов. Учитывая крайне высокую изношенность жилищного фонда, объем спроса на такие объекты очень мал, как и их предложение (ситуация в этом сегменте не влияет на уровень цен в области). Новое вторичное жилье (вчерашние новостройки) пользуется также невысоким спросом ввиду несущественной разницы с ценами на первичные объекты. Поэтому ожидается, что ситуация в Подмосковье будет более стабильна в отличие от Москвы”.

Так что дефицит на московском рынке остается по-прежнему острым, и существенных резервов для его восполнения в обозримом будущем не предвидится.

Михаил Люлекин

“Операции Страховые - операции, деятельность страховых компаний, организаций по проведению обязательного и добровольного страхования. О.с. включают в себя: заключение договоров добровольного имущественного и личного страхования, учет и оценку имущества, исчисление страховых платежей и их взимание, ведение лицевых счетов страхователей, составление страховых актов, определение и выплату страхового возмещения (страховых сумм), страхового пособия, организацию перестрахования крупных рисков и т.д.”

Власти Москвы найдут помещения для недостающих объектов потребрынка

Центр Москвы будет всепогодным