Тысячи “родных”, но ненужных подмосковных соток мертвым грузом висят на шее своих хозяев. Однако те не спешат продавать участки. Проблема даже не в том, что некому, а в том, что не известно, за сколько - как бы не ошибиться в цене.

Главные цифры

$40 за сотку оцениваемого участка - гонорар независимого оценщика

6% и выше - комиссионные риэлтера при продаже земли

$1,5 млрд - цена 1 тыс. га находящейся на вторичном рынке земли в подмосковье

93% рынка земли принадлежит юридическим лицам, а 7% - физическим

Решающий фактор успешной продажи земли с домом или без него - грамотно определенная стоимость. Основных параметров, влияющих на рыночную стоимость участка в Подмосковье, очень много: от удаленности от МКАД и престижности направления до наличия лесов и водоемов. Разброс цен также велик: к примеру, стоимость сотки на расстоянии 15 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе на сентябрь 2004 года составляла $29 800, а по Щелковскому - $2000.

“Главным подводным камнем, на который может натолкнуться человек, пожелавший оценить свою вотчину, является недостаток у большинства компаний информации о реальных сделках”,- говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Предоставляют подобные услуги независимые оценочные компании, не имеющие никакого отношения к рынку недвижимости, и риэлтерские фирмы, получившие лицензию на оценочную деятельность, но практикующиеся исключительно на оценке недвижимости.

Независимые оценщики занимаются только составлением специального отчета о рыночной стоимости, который показывает, за какую цену с наибольшей степенью вероятности будет продан данный объект. Риэлтеры в основном предоставляют клиенту помощь в поиске покупателя и дальнейшем сопровождении самой сделки куплипродажи, оценка же не является их профилирующей деятельностью. “Различия в оценке практикующего риэлтера и специалиста оценочной компании, безусловно, имеются, - считает Андрей Уфимцев, заместитель генерального директора компании “Новое Качество”. - Риэлтер оценивает, исходя из конкретных продаж, собственного опыта и опыта продаж компании, из ситуации на рынке и прогнозов развития. Профессиональные же оценщики пользуются в работе различными параметрами, но информацию о продажах они вынуждены добывать, так как сами продаж не ведут”.

“Если человек просто хочет продать земельный участок, то ему вряд ли нужен оценщик. Скорее всего, он пойдет к риэлтеру, - считает Елена Новомлинская, руководитель отдела “Земля для бизнеса” компании “Миэль-Недвижимость”. - Ведь тут на первый план выходят совершенно другие вопросы: кому продать, как быстро и за какую сумму”.

К оценщику

Если выбор продавца земли пал на независимого оценщика и “якорь уже брошен” в уютном офисе “счастливой” фирмы, с клиентом заключается договор, в котором он, в частности, обязан указать, для какой цели проводится оценка. Необходимы будут также документы, на основе которых будет работать оценщик: свидетельство о праве собственности на участок, копия геодезического плана и сведения о наличии обременений. “Любой оценщик в отчете пишет, какие документы были ему предоставлены, но юридическая экспертиза этих документов, как правило, не производится”, - отмечает Елена Новомлинская.

Земли коттеджных поселков оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках куплипродажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости в этом районе, поясняет Константин Ковалев. - Обязательно принимаются во внимание сведения об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состояния окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта”.

Без личного осмотра земли оценка “родины” не производится. Результаты оформляются в виде письменного отчета об оценке, итог которого - рыночная стоимость “любимых” соток, выраженная в рублях. Стоимость услуг оценочной компании зависит от назначения земельного участка. В среднем для приусадебных участков стоимость оценки составляет $40 за сотку. Вообще между фирмами, занимающимися подобной деятельностью, де-факто существует картельное соглашение о тарифах, и опускать цены ниже этих примерных величин считается некорректным по отношению к коллегам. Но конкуренция остается конкуренцией, и некоторые компании не считаются с этим.

К риэлтеру

Можно продать землю через риэлтерскую компанию, которое его не оценит, но продаст. “Все оценочные услуги входят в пакет услуг, оказываемых компаний, и бесплатны для клиента. Именно по такой схеме работает наше агентство и практически все остальные компании на рынке, - рассказывает Андрей Уфимцев. - Если же необходима документально подтвержденная оценка участка, больше подойдет профессиональный оценщик”.

Обращение к риэлтерам не гарантирует хозяевам земли получение максимальной цены за участок. Агент попытается продать его по максимуму, но какую сумму он оставит себе, клиент может и не узнать. Сами агенты с горькой улыбкой рассказывают о случайных встречах продавца участка и покупателя, в ходе которых выясняется, что один получил с продажи $10 тыс., а второй за ту же землю отдал $20 тыс. Конечно, это не общее правило, а исключение. Но, к сожалению, часто встречающееся.

Сами с усами

“Пощупать” рынок самостоятельно, без оценщика и риэлтера, можно без особого труда. Достаточно дать объявление о продаже участка в любую специализированную газету, указав любую цену, будь она хоть в несколько раз выше рыночной. Забросив такую приманку, придется ждать, когда предложение найдет своего покупателя. Если ожидание затянулось, значит, цена выставлена действительно завышенная и придется ее снизить. Если же спрос на участок “горячий”, он скорее всего недооценен, и есть возможность цену увеличить. Таким способом можно найти ту самую цену, которая и хозяина не разочарует, и покупателя не отпугнет. Одно но: такой метод требует времени и терпения, и вряд ли подойдет человеку, желающему поскорее избавиться от участка.

Водный стадион “Динамо”, расположенный на севере Москвы по адресу: Ленинградское шоссе, 39, в ближайшие годы будет реконструирован. Об этом мэр Москвы Юрий Лужков заявил в минувшую субботу в ходе посещения… Et cetera

В 2004 году Котлас занял ведущее место по области по вводу в действие жилых домов: первое место по количеству построенных квартир и второе место (после Архангельска) по объемам общей площади вновь построенного жилья. В… Et cetera