7 декабря в “Мариотт Гранд отеле” прошел итоговый Круглый стол “Ситуация на рынке жилья Москвы в 2004 году. Прогнозы развития на 2005 год”.

Организатором мероприятия выступил Комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы Правительства Москвы (КАСРиРГ), соорганизтором стал Департамент инвестиционных программ строительства г.Москвы (ДИПС).

Участниками Круглого стола стали представители Правительства Москвы, аналитики рынка недвижимости, руководители ведущих строительных, инвестиционных и риэлторских компаний, представители банковских структур.

1. Буратаева В.М., пресс-секретарь Первого заместителя Мэра Москвы.

2. Введенский А.Р., руководитель специальных проектов ОПЦ КАСРиРГ.

3. Леонов Е.Б., заместитель начальника управления инвестиционной программы ДИПС г. Москвы.

4. Стерник Г.М., главный аналитик Российской Гильдии Риэлторов.

5. Бекетов А.Г., сертифицированный аналитик рынка недвижимости.

6. Азоев Г.Л., директор Института маркетинга Государственного Университета Управления.

7. Исаев А.Н., президент агентства интегрированного маркетинга “Медиа-Шторм”.

8. Суржинов И.А., начальник сектора кредитования Сбербанка России.

9. Суриков С.А., начальник отдела кредитования физических лиц Сбербанка России.

10. Куликов Г.Л., председатель совета директоров компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”

11. Тихоновская Н.Д., директор Управления новостроек компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”.

12. Кузнецов Д.В., первый заместитель генерального директора ЗАО “Корпорации МИАН”,

Также в круглом столе приняли участие эксперты от компаний:

1. Группа компаний “ПИК”.

2. Холдинг “Су-155″.

3. Агентство недвижимости “Азбука Жилья”.

4. Инвестиционная Компания “МГСН”.

5. Компания “МГСН”.

6. Корпорация “Миракс Груп” (СК “Строймонтаж”).

Кроме того, в мероприятии приняли участие представители более 50 российских и зарубежных СМИ. В ходе конференции были затронуты наиболее актуальные темы, интересующие сегодня как операторов рынка недвижимости, так и потребителей. Каждый участник круглого стола высказал собственный взгляд на то, как будет развиваться рынок недвижимости в будущем году и представил предварительные прогнозы.

Круглый стол открыл руководитель специальных проектов ОПЦ КАСРиРГ А.Р. Введенский. Он отметил, что в последние годы объемы строительства в Москве постоянно растут - в 2005 году будет построено 5 млн. кв.м. жилья. За последние 15 лет в столице было возведено 50 млн. кв.м. жилой недвижимости. Благодаря растущим объемам предложения 2 миллиона человек улучшили свои жилищные условия, и еще 700 тысяч человек улучшили свои жилищные условия за счет переселения. Однако предложение не может удовлетворить высокий растущий спрос. На сегодняшний день рынок требует 110 млн кв.м. жилья, однако до 2010 года будет построено только 70 млн. Спрос на рынке резко превышает предложение, и это соотношение диктует увеличение цен.

Подводя итоги уходящего года, Алексей Русланович подчеркнул, что этот год был непростым для строительного комплекса. В этом году закончился бурный рост цен на недвижимость. Долгое время стоимость жилья увеличивалась на 350-400$ ежегодно, и недвижимость стала надежным объектом для инвестиций.

Летние события в банковском секторе привели к тому, что финансово-кредитные структуры, которым потребовались наличные деньги, стали продавать недвижимость по высоким ценам. Это привело к тому, что “игроки” стали покидать рынок. Сегодня на рынке недвижимости остались настоящие участники. По мнению Алексея Введенского, рынок избавился от игроков, что можно оценивать как положительный факт.

Представитель КАСРиРГ также отметил, что сейчас наметился устойчивый динамичный рост цен на недвижимость. В страну хлынул поток нефтедолларов, которые сегодня оказались на руках у значительной части общества. На сегодняшний день более надежного и доходного объекта для вложений, чем недвижимость, еще не придумано, подчеркнул Введенский.

Заместитель начальника управления инвестиционной программы ДИПС г.Москвы Е.Б. Леонов согласился с предыдущим докладчиком: в 2004 году рынок очистился от игроков, остались только инвесторы и риэлторы. Сложившаяся ситуация на рынке изменится только в том случае, если администрация США изменит свою политику по отношению к курсу доллара. По мнению Евгения Леонова, московский рынок недвижимости в очередной раз показал, что он не рублевый, не привязанный к евро, а абсолютно “долларовый”. Если падает курс доллара - возникает лавинообразный спрос на недвижимость.

Летнее падение спроса почти в два раза по сравнению с летними показателями, по мнению Леонова, в большей степени связано с ожиданиями определенной части населения формирования рынка доступного жилья, которое многие понимали как дешевое, а также с нестабильностью в банковском секторе. Осенью спрос по отношению к лету вырос в 4 раза, и ноябрь стал самым продаваемым месяцем в году. До конца года никаких резких изменений не предвидится, но цены будут по-прежнему расти. Рост цен будет зависеть от валютного курса - если доллар будет падать долго, более полугода, цены могут значительно вырасти. Объем продаж, считает Евгений Леонов, будет неуклонно расти.

Следующий выступающий, главный аналитик Российской гильдии Риэлторов Г.М. Стерник, выделил 4 категории покупателей, которые сегодня становятся участниками рынка недвижимости. Первая категория - малоимущие, у которых нет средств, но есть жилищный капитал. Эти люди выходят на рынок недвижимости, чтобы превратить свое жилье в финансовый капитал, то есть ухудшить жилищные условия, избавиться от лишних метров, поэтому эта группа слабо реагирует на какие-либо изменения ситуации на рынке. Доля таких участников составляет 30% от рынка недвижимости. Вторая категория, условно названная Геннадием Стерником среднеимущие - те, кто улучшает жилищные условия. Это тот самый средний класс, те люди, которые в большей степени среагировали на заявления чиновников о формировании рынка доступного жилья и решили повременить с покупкой. Доля этой категории на рынке также достаточно стабильна и составляет 30%. Третья категория - верхний средний класс или нижний высший класс, представители которого покупают жилье как для жизни, так и для сбережения средств и частично для инвестирования. Именно эти люди сдают квартиры в аренду и хотят заработать на недвижимости. Составляя 15-20% от рынка недвижимости, эти люди реагируют на макроэкономическую ситуацию более четко. Это грамотные люди, которые ведут себя адекватно рынку. Наконец, высокодоходная категория участников рынка недвижимости, которые покупают жилье высшего класса и для жизни, и частично для сбережений, и для инвестиций, хотя это менее характерно для этой группы людей. Достаточно большая часть людей в этой группе покупает недвижимость для “отмыва” денег” - эти покупатели чутко реагируют на рыночную ситуацию.

Что касается макроэкономических условий, которые влияют на рынок недвижимости, то в этом году высокие цены на нефть в полной мере компенсировались оттоком капитала за рубеж. Этот баланс между вливанием на рынок нефтедолларов и оттоком капитала, по мнению Геннадия Моисеевича, до сих пор продолжается.

Стерник согласился с предыдущими выступающими и отметил, что на всех сегментах рынка происходит увеличение объемов продаж, особенно на рынке новостроек. Цены все еще стоят, но вскоре начнут свой рост. Год-полтора будет наращиваться объем продаж, но цены будут колебаться в пределах 5-10% с перспективой роста.

Первый заместитель генерального директора ОАО “ДСК-1″ по экономической политике А.А. Паньковский отметил, что на сегодняшний день становится очевидным дальнейший рост не только долларовых цен на недвижимость, но и рублевых. Рост цен обусловлен рублевой инфляцией, избежать которой невозможно. По мнению Паньковского, сегодня Город заинтересован в росте цен, поскольку бюджет Москвы сегодня построен таким образом, что на плечи инвесторов ложится финансирование инженерных и социальных объектов инфраструктуры. Сегодня главные инвесторы оплачивают канализацию, водопровод, строительство школ, детских садов, а также бесплатные квадратные метры для очередников. Неизбежный рост цен минимум на 10-15% в год очевиден. И внутренние, и внешние факторы, и городские интересы сводятся к одному эффекту - повышению рублевых цен.

Открывая вторую часть Круглого стола, посвященную структуре и динамике спроса на столичном рынке жилья, первый заместитель генерального директора ЗАО “Корпорация МИАН” Д.В. Кузнецов отметил, что растущие объемы предложения на рынке не означают, что спрос уменьшается. Из 5 миллионов строящихся квадратных метров в год только 3,5 миллона являются коммерческими и в конечном итоге выходят на рынок жилья. По нашим данным, эти метры могут удовлетворить 120 тысяч москвичей. А 51% платежеспособный спрос говорит о том, что по меньшей мере 500 тысяч москвичей хотят купить недвижимость. Все эти факторы, по мнению Дмитрия Владимировича, говорят о невозможности снижения цен. Также Дмитрий Кузнецов отметил рост объемов продаж за последние два месяца.

Директор Управления новостроек компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” Н.Д. Тихоновская высказала мнение, что на рынке недвижимости все будет хорошо только если цена на недвижимость будет соответствовать качеству. Покупатель сегодня стал более требовательным, более информированным, а значит застройщикам нужно тщательно планировать концепцию застройки, а банкам финансировать строительство, а риэлторам думать о повышении качества обслуживания клиентом. Теперь покупатели обращают внимание не только на цену объекта - на первое место в рейтинге потребительских предпочтений занимает наличие развитой инфраструктуры, которая должна формироваться одновременно со строительством, а никак не после его окончания.

Тихоновская отметила, что сегодня наметилась четкая тенденция - движение в сторону потребителя. Наталия Тихоновская отметила, что сегодня цены на ликвидные объекты продолжают свой рост, а на тех объектах, где стоимость квартир была изначально завышена, наблюдается ценовая корректировка.

По мнению Наталии Тихоновской, в этом году наметилась еще одна тенденция - появление на рынке готовых объектов. На взгляд представителя от компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”, это говорит о том, что застройщики сегодня стали чувствовать себя более уверенно. Дом зачастую выходит на реализацию на высокой стадии готовности.

В этом году в сегменте бизнес-класса цены росли более высокими темпами, чем в других секторах рынка, и этому, по мнению Тихоновской, способствовало включение в рынок ипотеки. На сегодняшний день в компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” 13,6% квартир на первичном рынке реализуется с помощью ипотечных кредитов. Многие банки сегодня идут навстречу заемщику, удлиняя сроки кредита, уменьшая процентные ставки по кредитам. В дальнейшем эта тенденция получит свое развитие.

По прогнозам Наталии Дмитриевны, цены на недвижимость в дальнейшем будут расти на 1-2% в месяц по разным сегментам рынка, однако ряд объектов понизится в стоимости, чтобы привести в соответствие параметры цена-качество. Другими словами, произойдет выравнивание цен в соответствие с покупательскими предпочтениями. Наталия Тихоновская отметила, что вскоре на рынке недвижимости наступит “эра просвещенного покупателя”. Будут разрабатываться ряд крупных площадок: Кожухово, Молжаниново, придут цивилизованные застройщики, которые смогут работать в условиях изменившейся ситуации на рынке недвижимости. В свою очередь риэлторы сейчас серьезно озабочены расширением ассортимента услуг и повышение качества обслуживания клиентов.

Вопрос о развитии ипотечного кредитования в России прокомментировала вице-президент ИК “МГСН” О.А. Грачева, которая отметила, что ипотека сегодня является одним из основополагающих принципов формирования рынка доступного жилья. Сегодня, по мнению Грачевой, покупателя-заемщика волнуют три момента при получении ипотечного кредита: процентные ставки по кредиту, срок кредитования, а также как банки воспринимают его как заемщика. Сегодня многие застройщики и риэлторы понимают, что если кредиты станут более доступными, многие захотят решить свои жилищные вопросы и купить квартиру в строящемся доме на этапе инвестиций в строительство. Однако сдерживающими факторами для развития ипотеки сегодня являются высокая ставка рефинансирования, необходимость документального подтверждения “белых” доходов, а также недоверие людей к слову кредитам и боязнь попасть в долговую яму.

Продолжая беседу, первый заместитель генерального директора ОАО “ДСК-1″ по экономической политике А.А. Паньковский отметил, что за последние годы объем ипотечных сделок в Москве увеличился в несколько раз. Кредитные ставки банков, по мнению Паньковского, которые в среднем составляют 12-15% годовых, вполне адекватны инфляции. Однако нестабильность, неуверенность людей в завтрашнем дне, боязнь выселения из квартиры тормозит развитие ипотечного кредитования в нашей стране.

Круглый стол завершили своими докладами ведущие аналитики рынка недвижимости, которые представили свои данные и прогнозы по развитию рынка в следующем году. Сертифицированный аналитик рынка недвижимости А.Г. Бекетов привел данные министра финансов РФ Алексея Кудрина, по которым рост зарплаты за последние 5 лет в стране увеличился в 3,1 раз. В то же время, по данным Андрея Бекетова, цена на недвижимость увеличилась только в 2,8 раз. Таким образом, благосостояние население, рост доходов идут опережающими темпами.

Анализируя события уходящего года, Андрей Бекетов упомянул слова Германа Грефа, который еще в начале года заявил о перегреве как фондового рынка, так и рынка недвижимости, и высказал свои рекомендации не вкладывать средства в эти отрасли. По мнению Андрея Бекетова, в 2003 году государство имитировало бумажные деньги, выпуск наличных денег увеличился в 1,5 раза, и цены на недвижимость выросли на 40%. Начиная со 2-го квартала 2004 года Центробанк, по мнению аналитика, перестал выпускать рубли. Этот факт совпал с тихим летним сезоном, когда традиционно покупательская активность снижается. Кроме того, сыграл психологический фактор. По мнению Бекетова, люди этим летом всерьез считали, что цены упадут. Кроме того, люди, для которых цена вопроса составляет 5% от квартиры, а это стоимость одной машины на семью, осторожно относятся к покупке квартиры. В заключение аналитик добавил, что инвестиции в недвижимость сегодня - это, прежде всего, “бегство от доллара”, то есть возможность сохранить средства в условиях дешевеющей валюты.

Объясняя процессы, происходящие на рынке, Андрей Бекетов отметил, что сегодня рынок является частью общей экономической системы и следует параллельно ее развитию, что является положительным фактором.

По мнению директора Института маркетинга Государственного Университета Управления Г.Л. Азоева, рынок не может долго расти крупными темпами. Главные операторы рынка недвижимости в последнее время испытывают некоторые сложности. Сегодня в выигрыше оказались покупатели - прежде всего те, кто способен покупать жилье. Тот, кто сегодня не подошел к этой планке, в ближайшее время, по мнению Геннадия Азоева, к ней не подойдет.

Что касается ценовой политики, то повышение стоимости жилья является двигателем для развития других рынков, поэтому в повышении цен на рынке недвижимости заинтересована вся российская экономика.

Президент агентства интегрированного маркетинга “Медиа-Шторм” А.Н. Исаев в своем докладе высказал мнение, что люди по-разному относятся к повышению цен на рынке недвижимости до и после покупки жилья. До покупки они в основном отрицательно расценивают увеличение стоимости жилья, поскольку увеличивается и срок накопления средств до приобретения квартиры. А после покупки человеку приятно, что его квартира растет в цене, даже если он и не собирается ее продавать. Этот фактор, считает Александр Исаев, очень важен для изучения того бума спроса, который мы отмечали все эти годы. К концу 2003-началу 2004 года большая часть потенциального потребителя стала рассматривать покупку недвижимости не с точки зрения экономических показателей, а с точки зрения надежности самой сделки, которая давала ощущение защищенности. С этого момента начал расти спрос, а следовательно, и увеличение цен.

Александр Исаев примел в пример некоторые фирмы, которые в период ажиотажа не успевали несколько раз в месяц поднимать цены. Продавец считает, что если покупатель готов купить, значит товар недооценен. А покупатель видит, что цены растут, и покупает скорее все, что есть. Этот принцип, по которому существовал рынок, Исаев назвал “белка в колесе”. К 2004 году шаг по цене приблизился к показателю в $100.

Ситуация этого года, по мнению Исаева, благоприятно повлияла на рынок недвижимости. Остановилось “колесо” и участники рынка получили возможность “отдышаться”. Руководитель “Медиа-Шторм” считает, что цены на рынке не будут снижаться, потому что “продавцы” не собираются терять прибыль. Однако произойдет дифференциация цен, когда ликвидный товар будет расти в цене, а неликвидный - падать, если цены на него были завышены.

Практически все участники круглого стола сошлись во мнении, что на сегодняшний день есть все предпосылки для роста цен на рынке недвижимости, который обусловлен растущим спросом на жилье, а также макроэкономическими показателями. Повышение благосостояния населения, рост доходов от сырьевого экспорта, удешевление доллара, развитие ипотечного кредитования и другие факторы станут причиной увеличения стоимости недвижимости в будущем году. По оценкам экспертов, квадратный метр будет расти в среднем на 12-15% в год, как в привязке к доллару, так и к рублю.

136 тысяч насчитывает московская организация профсоюза работников строительства и промышленности строительных материалов. Они объединены в 387 первичных профсоюзных организаций. Такие цифры привел председатель… Et cetera

Квартирный вопрос уже не так сильно портит характер наших людей, как во времена Михаила Булгакова. Как показывают результаты опросов, коммуналки и общежития практически остались в прошлом. Большинство же россиян… Et cetera