Февраль посрамил всех аналитиков, прогнозировавших спокойный рост или даже наступление штиля на столичном рынке жилья. Если начало месяца не давало повода усомниться в правильности их предсказаний, то его окончание способно вывести из равновесия даже обладателя стальных нервов. Еще бы - к середине февраля темпы роста цен достигли отметки 1,8% в неделю.

Спокойное начало

Между тем оснований для такого развития событий вроде и не было. С декабря прошлого года специалисты практически в один голос твердили, что наиболее вероятный сценарий развития ситуации - подорожание на 15, максимум 25 процентов. Конечно, аналитики не были бы аналитиками, если бы не предложили еще несколько вариантов, взаимоисключающих друг друга (стагнация и бурный рост), но основным прогнозом все же был умеренный.

В этом смысле показательны слова человека, который хоть, по его собственному признанию, цены и не назначает, но находится, как это принято говорить, “в рынке” и чувствует его поведение очень точно. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин в интервью “Российской газете”, опубликованном в номере от 1 февраля, высказал мнение, что “сейчас стоимость квадратного метра жилья в полной мере соответствует реальному соотношению уровня спроса и уровня предложения”.

Впрочем, если разобраться, то соотношение это все же наполовину искусственное. Во всяком случае в том, что касается предложения.

Цена на рынке - результат столкновения интересов покупателя и продавца. Когда товара мало, а спрос велик, возникает дефицит, и продавец получает преимущество. Рост цен на жилье начала 2006 года - классический пример такой ситуации. Предложение на рынке так и не восстановилось после принятия закона “О долевом строительстве”, а спрос увеличился после того, как стало ясно, что доступное жилье, о котором так много говорили и писали, вовсе не означает, что эти самые квадратные метры будут дешевыми. Проявился так называемый отложенный спрос, который дополнили благоприятные прогнозы на год, подтвердившие высокую привлекательность инвестиций в московскую недвижимость.

Первые ласточки

Прошла всего неделя февраля, а тон многих изданий начал меняться с удивленно-оптимистичного (3000 долларов за квадратный метр это, конечно, много, но все таки 25 процентов - не самая высокая цифра, видели и повыше) на тревожный. Впрочем, пока что опасение вызывали не темпы роста, а снижение количества предложения. Так, “Коммерсантъ” в номере от 7 февраля, пишет, что даже если в Закон “О долевом строительстве” будут внесены изменения, которые позволят возобновить освоение простаивающих площадок, положительного результата для покупателей это не принесет… В частности, автор, ссылаясь на мнение экспертов, указывает, что в настоящий момент “на одну квартиру приходится три-четыре желающих ее купить. Увеличение предложения даже на 50% все равно не позволит сформировать рынок покупателя в сфере жилой недвижимости”.

Аналитики оценивают снижение предложения на 10-40 процентов. Это, кстати, говорит о еще одном моменте, играющем значительную роль в формировании цены на рынке - его непрозрачность. Понятно, что могут расходиться исходные данные, методики подсчета и даже цели этого подсчета. Но так, чтобы итоговая цифра различалась в 4 раза? Впрочем, даже с учетом верхней планки в 40%, максимальный рост, который предсказывало издание, составлял 25 процентов.

Журнал “Эксперт” в номере за неделю с 6 по 12 февраля выступил с более пессимистичным прогнозом. Несмотря на то, что в январе темпы роста достигали 1,8% в неделю, оснований предполагать, что эти цифры снизятся, нет, предупредило издание.

Паника вместо ажиотажа

Среди всех факторов формирования цены особняком стоят так называемые “нерыночные” - политический (хотя его, по всей видимости, правильнее было бы называть административным) и психологический. Об их значимости применительно конкретно к рынку жилья много спорят. Важность административного и в самом деле затруднительно оценивать - хотя бы по причине той же непрозрачности. А вот психология играет очень важную роль, и февральские события это доказывают.

“Рост цен может сократиться или вообще приостановиться уже в ближайшие месяцы”, и “конец ажиотажа уже близок”, - с таким прогнозами выступил журнал “Профиль” в номере за неделю с 13 по 19 февраля. Наверное, это была последняя капля бальзама на раны покупателей, потому что с тех пор радостных новостей они не слышали.

14 февраля “Известия” опубликовали материал, в котором рост цен называют “безумным”. Ничего удивительного, ведь при просто арифметическом действии - умножении недельного роста на количество недель в году - получалась фантастическая цифра 80 процентов. Но, кроме всего прочего, автор указывает на важную деталь - московский рынок недвижимости “больше послушен не арифметике, а психологии. Сегодня это - психология паники”.

Что дальше?

Очередная неделя не принесла спокойствия. Строители продолжают говорить о повышении цен, настроение покупателей лучше всего отражает совет “берите, что дают”. Все призывают к спокойствию, однако цифры выглядят очень красноречиво. “Квартиры в некоторых районах дорожают на 2-3% в неделю, тогда как в знаковом 2003 году этот показатель не превышал 1%”, -напоминает “Независимая газета” в номере от 20 февраля.

Между тем, происходит дальнейшее вымывание предложения, причем этот процесс коснулся вторичного рынка.

Так, газета “Бизнес” в номере от 21 февраля пишет, что в связи с высокими темпами роста цен сокращается количество так называемых альтернативных сделок. И вернуться в нормальное русло ситуация сможет только при стабилизации на всем рынке.

Рано или поздно она, конечно, наступит. Вопрос только, как скоро, и в какой форме - стагнации или свертывании мыльного пузыря и падении цен? Тут мнения, аналитиков, как и положено, расходятся…

Горькая доля

Скандал с обманутыми вкладчиками продолжает набирать обороты и уже вышел на международный уровень. Соинвесторы, застройщиком у которых была управа одного из столичных районов, убедившись, что от родного правосудия справедливости добиться непросто, обратились в Европейский суд по правам человека.

Таким образом, российский строительный комплекс теперь обладает известностью как минимум континентального масштаба. Есть от чего хвататься за голову - и от пострадавшего имиджа, и от масштабов проблемы. “Доступное жилье” за два следующих года обойдется государству в 4,8 млрд. долларов (по текущему курсу). Недоступное - уже обошлось соинвесторам в 2 млрд.”, - пишет журнал “Финанс” в номере за неделю с 6 по 12 февраля. И объясняет, почему справедливости приходится искать в далеком Страсбурге.

Цифры, указываемые в официальных данных и сведения из альтернативных источников отличаются в разы, если не в десятки раз. И это только часть проблемы, потому что роль чиновников в нынешнем скандале весьма велика. “В то время как прокуратура в массовом порядке открывает уголовные дела против застройщиков, про аналогичные действия против руководителей районов, городов или областей ничего не слышно. А ведь их подписи стоят на всех контрактах с проблемными застройщиками”, - напоминает “Финанс”.

Потому, что без воды…

В феврале продолжилось и обсуждение на страницах газет инициативы Олега Митволя о затоплении коттеджного поселка “Речник”, расположенного на берегу Москвы-реки. Напомним, что ранее зам. руководителя Росприродназдора пообещал открыть шлюзы, чтобы очистить реку.

У специалистов такое решение вызывает недоумение, пишет “Российская газета” в номере от 3 февраля. В частности, они утверждают, что если выполнить план “зачистки а-ля Митволь” и открыть шлюзы, затопит не только “Речник”, но и половину столицы. При этом желаемый эффект - очистка дна от хлама и ила - достигнут не будет. “Скорее наоборот, поднявшаяся вода еще больше соберет с берега всякого хлама. У нас ведь паводки каждый год проходят. И что - вода от этого чище становится?”, - цитирует издание мнение эксперта.

Дефицитные офисы

В последние годы рынок офисной недвижимости в столице рос высокими темпами, но все аналитики сходились во мнении, что их для насыщения недостаточно - слишком высок был спрос на качественное предложение. Спрос продолжает расти, а вот строители за ним явно не успевают. Почему так происходит, разобралась газета “Бизнес” в номере от 16 февраля. По словам автора, есть несколько основных причин. Во-первых, увеличение сроков строительства из-за изменений его масштаба. Девелоперы предпочитают реализовывать крупные проекты, вывод которых на рынок занимает больше времени. Во-вторых, снижается доля реконструируемых площадей и увеличивается - новых. Естественно, строительство в большинстве случаев занимает больше времени, чем перестройка. Наконец, новое строительство предполагает большую “бумажную” работу. Впрочем, от прогноза того, как эта тенденция повлияет на ситуацию на рынке хотя бы в ближайшей перспективе, издание пока воздержалось.

Ответ дают “Ведомости” в номере от 22 февраля. По мнению специалистов, в ближайшие пару лет как раз завершится строительство тех самых крупных объектов, о которых шла речь выше. Однако надеяться на то, что это приведет к установлению баланса спроса и предложения, не стоит - скорее речь идет о ликвидации дефицита высококлассных площадей.

Также продолжится тенденция к децентрализации рынка офисной недвижимости, прогнозирует издание. 2005 год охарактеризовался завершением ряда крупных проектов как раз в пределах Садового кольца, однако возможности этого района “уже почти исчерпаны”, “поэтому сейчас активно застраиваются территории между Садовым и Третьим транспортным кольцом (ТТК)”, - пишет автор.

Освободите землю!

Одна из проблем столичного рынка недвижимости - сокращение количества свободных площадей, пригодных для застройки. Большая часть территорий уже освоена, а те, которые остаются свободными, вводятся в оборот не такими темпами, как того требует ситуация. Журнал “Эксперт” в номере за неделю с 20 по 26 февраля приводит мнение специалиста, который сетует, что “ситуация усугубляется еще и тем, что городской администрации до сих пор не удалось выработать внятной модели земельно-правовых отношений, которая позволила бы не только ускорить процесс выделения земли, но и сделать его прозрачным и эффективным”. Итог - непрекращающиеся разговоры о дефиците площадей под строительство, который потенциально может стать локомотивом среди причин роста цен.

Строители пытаются решить вопрос своими силами, порой предлагая очень интересные варианты. Про один из них и пишет “Эксперт”. Две компании предложили городу убрать в подземные кабели несколько линий электропередач и освободить таким образом площади. Специалисты расходятся в перспективности этого проекта. Кто-то считает это pr-ходом и попыткой сосредоточить крупные площади в руках нескольких игроков. Другие указывают на то, что “прокладка одного километра подземного кабеля позволяет освободить под строительство от пяти до десяти гектаров земли”, и в крупных европейских города увод электротрасс под землю - обычное дело. Также журнал напоминает, что ценность проекта может оказаться еще выше из-за особенности ЛЭП - “Территории под ними могут использоваться как для возведения жилья и офисов, так и для строительства новых дорог”. Для задыхающейся от пробок Москвы это особенно ценно.

Александр Дмитриев

“Базаров Владимир Александрович (1874-1939) - русский, советский экономист, специалист в области перспективного планирования. В работе <К методологии перспективного планирования> (1924) процесс хозяйственного восстановления был описан Базаровым в виде <затухающей кривой>, означавшей замедление темпов роста по мере преодоления разрухи и вовлечения в производство замороженных ранее ресурсов. Принцип <затухающей кривой> Базаров связывал исключительно с осуществлением восстановительного процесса <в чистом виде>, однако уже в 1923-1924 гг. он подчеркивал необходимость осуществления реконструкции (то есть перестройки народного хозяйства на новых технических, организационных и социальных основах), не дожидаясь завершения восстановительного процесса. Поскольку влияние последнего на экономический рост с течением времени ослабляется, а реконструкции, требующей крупных капитальных затрат, наоборот, постепенно усиливается, Базаров считал наиболее целесообразным начать широкую реконструкцию на той стадии, когда вклад обоих процессов в экономический рост оказывается примерно равным.”

Деревянные храмы вернут нравственность в спальные районы

Роста цен на жилье в этом году не ожидается - Ресин