«Рынок выстоял. Именно так, в двух словах, можно охарактеризовать основной итог 2009 года на рынке вторичной жилой недвижимости столичного региона», - полагает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.

С этим согласен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, по его мнению, 2009 год разрушил существовавший ранее стереотип, показав, что снижение цен на квадратные метры - нормальная рыночная тенденция, как и рост, и она вовсе не означает «конец света», коллапс строительной отрасли или «смерть» рынка недвижимости.

Среди основных тенденций 2009 года на рынке вторичного жилья Москвы эксперты отметили:

• превышение объема предложения над объемом спроса;
• превращение «рынка продавца» в «рынок покупателя». Покупатели в условиях высоких объемов предложения стали максимально требовательными;
• снижение цен во всех сегментах рынка;
• изменение структуры спроса и переориентация его большей части на вторичное жилье, что связано с возможными рисками «долгостроя» или заморозки строящихся проектов.

Как падали цены

За прошлый год, по данным исполнительного директора агентства «МИАН» Инны Игнаткиной, цена предложения жилья на вторичном рынке Москвы в среднем сократилась на 16,8% и составила 143,1 тыс. руб. за метр. Меньше всего подешевело типовое жилье и квартиры эконом-класса, а средняя цена кв. м в бизнес- и элитном сегментах с начала года сократилась на 17,3% и 18,1% соответственно.

По словам генерального директора «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислава Луцкова, на вторичном рынке недвижимости города за 2009 год средняя цена предложения просела на 17,7% и на конец года составила 153,0 тыс. руб./кв. м. Средний уровень цен в эконом-классе - 128,2 тыс. руб./кв. м, в бизнес-классе - 198,9 тыс. руб./кв. м.

По данным корпорации ИНКОМ, к концу весны 2009 года цены на московскую недвижимость стабилизировались в районе $5,9-6 тыс. за кв. м в Москве и $2,5-2,4 тыс. за кв. м в Подмосковье, и далее большинство изменений уже происходило внутри этого диапазона. Показательно изменение темпов снижения цен: долларовые цены в столице за последние полгода изменились всего на 3%, при том, что суммарное снижение за год составило 21%. Аналогично в Подмосковье - на вторую половину года приходится только 6% из общегодового снижения цен на 24%.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» приводит свои цифры: в среднем падение цен на квартиры в Москве за 2009 год составило 24,1%. В точке минимума, составлявшей $3858 за метр в сентябре 2009-го, полное снижение цен, вызванное нынешним кризисом, достигало 37%. «Следует отметить, что в последние месяцы за счет ослабления курса доллара стоимость жилья в Москве немного отыграла падение на уровне 3-4%. Итоговая коррекция стоимости жилья в 2008-2009 годах, - рассказывает Олег Репченко, - почти полностью совпадает с величиной коррекции в 1998-1999 годах, тогда она составила по разным оценкам около 30%-35%,сейчас - около 34%».

Разброс динамики цен на квартиры по классам жилья, округам и районам Москвы был в 2009 году очень незначительным. Чуть больше среднего значения, на 26,5%, снизились в цене квартиры больших площадей: трехкомнатные и многокомнатные. По данным ИРН, максимальное снижение стоимости жилья - минус 26%, показал наименее престижный Юго-Восточный округ. Но минимальное снижение было вовсе не в Центральном округе, а в Северном - 22,9%.

Лидеры по снижению цен среди московских районов - до 30%: Чистые пруды, Тургеневская, Красные ворота, Комсомольская, Чертаново, Выхино, Гольяново. Наименьшее снижение - всего 15,3% - в Куркино.

Другие московские районы с наименьшим, 20%, снижением: Якиманка, Арбат, Киевская, Студенческая, Сокол, Аэропорт.

Владислав Луцков констатирует, что основная коррекция на вторичном рынке жилья была присуща переоцененному в период роста цен жилью. Кроме того, низкий уровень платежеспособности потенциальных покупателей привел к вымыванию с рынка однокомнатных квартир, доля которых значительно снизилась за год.

По словам генерального директора аналитического агентства RWAY Александра Крапина, при сохранении общего тренда на понижение цен предложения, на рынке было зафиксировано два небольших «взлета» - в феврале и августе. В обоих случаях после этого рынок отыгрывал вниз и демонстрировал периоды стагнации. «Сейчас мы также наблюдаем период стагнации, и потребительские настроения все еще остаются негативными, несмотря на то, что на покупателей оказывается психологическое давление грядущим дефицитом предложения», - говорит он.

Как изменилось предложение

Владислав Луцков отмечает, что за год объем предложения на вторичном рынке возрос на 9%. По словам Инны Игнаткиной, в течение 2009 г объем предложения характеризовался разнонаправленной динамикой. В начале года, вследствие ухода с рынка значительной части инвесторов, наблюдалось его значительное сокращение - почти наполовину. Весной продавцы готовых квартир стали снова выводить свои объекты на рынок, увеличив объем предложения до уровня прошлого года, основную активность проявляли участники альтернативных сделок. На период летних отпусков некоторые собственники временно ушли с рынка. Осенью на фоне возвращения отложенного спроса продавцы начали выводить свои объекты на продажу, несколько снизив активность к концу года.

При существующем низком уровне цен продавцы инвестиционных объектов продолжают придерживаться выжидательной тактики, предпочитая получать доход посредством сдачи квартир в аренду.

Около 50% экспонируемых на рынке объектов сегодня составляют альтернативные варианты. Структура предложения по классовости жилья - типовые-эконом, бизнес- и элитные квартиры - заметно сместилась в сторону нижних ценовых сегментов и в настоящее время составляет 20%-55%-20%-5% (против 10%-45%-37%-8% в докризисный период). За декабрь 2009 года общий объем предложения квартир в Москве снизился на 1,8% до 48,5 тыс. объектов. Минимальное снижение объема предложения было зафиксировано в ЦАО (0,5%), максимальное в ЗАО (11,5%). Объем предложения в Подмосковье снизился на 11,8% до 34,7 тыс. квартир.

Где искать спрос

Многие эксперты отмечают увеличение числа сделок на рынке с начала осени 2009 года. Как говорит Инна Игнаткина, спрос, ежемесячно увеличиваясь на 5-10%, к октябрю на треть превысил показатели начала года, и количество сделок возросло в 1,8-2 раза. Однако по сравнению с докризисными показателями число совершаемых покупок все еще значительно ниже. О невысокой активности покупателей свидетельствует и средний срок экспозиции квартир, который в настоящее время составляет 5-6 и 3-3,5 месяца на первичном и вторичном рынках соответственно, что в 1,5-2 раза выше аналогичных показателей прошлых лет.

Неудивительно, что в целом минувший год оказался провальным по количеству сделок не только по сравнению с благополучным 2007, но даже по сравнению с 2008-м. За 2009 год было заключено всего 55,7 тыс. сделок против 65,1 тыс. в 2008 году. При этом на протяжении всего 2009 года ежемесячный показатель не превышал 4-5 тыс., но в декабре осенний всплеск спроса дал результат, и за последний месяц прошлого года было зафиксировало рекордное количество сделок в 2009 году - 8498.

Экономический кризис заметно повлиял на потребительские предпочтения при выборе жилья. В инвестиционных целях недвижимость в 2009 г. приобретали крайне редко: по оценке агентства МИАН, доля тех, кто на пороге ценового «дна» приобрел квартиру в качестве инвестиции, составляет не более 2-4%.

В основном квартиры покупали для проживания, либо, в редких случаях, для сохранения финансовых средств. Структура сделок заметно сместилась в сторону вторичного сегмента и в Москве составила 80% к 20% против 60% к 40% в прошлом году. Наиболее востребованными были квартиры категории «эконом» приемлемого уровня качества, предлагаемые по адекватным ценам: около 85% сделок против 55-60% в докризисный период.

К концу года многие эксперты стали говорить о стабилизации рынка. Основной психологический шок у продавцов и покупателей прошел уже к концу I квартала 2009 года, - отмечает Дмитрий Таганов, с этого момента количество сделок стало медленно, но неуклонно расти. В конце прошлого года на сотню выставленных на продажу квартир, в среднем приходилось порядка 40 авансов - почти вдвое больше показателя зимы 2008/2009 годов.

Стабилизация рынка, - считает Таганов прослеживается и по ценам на однокомнатные квартиры класса «эконом»: если в первой половине года подобные объекты можно было встретить по цене в 3 млн рублей и менее, то к осени минимальные цены на них выросли до 3,8-4 млн руб. Самая низкая цена столичной квартиры, зафиксированная с начала кризиса, составила 2,8 млн руб. - по такой цене летом прошлого года предлагалась 1-комнатная квартира гостиничного типа с крайне низкими жилыми характеристиками (общая площадь 15 кв. м, площадь объединенной с коридором кухни 3 кв. м). Стоимость самой дорогой квартиры, выставленной на продажу в 2009 году составила 594 млн руб. Это элитная 11-комнатная квартира общей площадью 693 кв. м в ЦАО.

Элитный рынок

По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, общее снижение цен на вторичное элитное жилье составило около 13,7%.

«Рост вторичного предложения на рынке городской элитной недвижимости, начавшийся осенью 2008 года, продолжался до марта, когда многие собственники приняли решение снять свои объекты с продажи, не желая продавать по низкой цене, - рассказывает директор департамента элитной недвижимости Knight Frank, партнер Екатерина Тейн. - Поэтому в первые месяцы была возможностью купить эксклюзивную недвижимость по очень выгодной цене, но уже в апреле эти возможности сократились. Объем вторичного рынка элитного жилья начал расти только в сентябре 2009 года. Не подтвердившиеся ожидания «второй волны» кризиса спровоцировали всплеск активности на рынке элитного жилья, после чего собственники стали возвращаться на рынок. В первый месяц осени объем вторичного предложения впервые вырос на 5,5%».

В октябре 2009 года предложение выросло уже на 10,9%. На рынок вновь были выставлены многие дорогие объекты, что изменило структуру предложения и повысило цену на 1,9%, что было максимальным значением с начала года.

В последние два месяца года эксперты наблюдали небольшую коррекцию средней цены на вторичном рынке. Объем предложения продолжал расти, но, в отличие от начала осени, новое предложение было самого разного качества, что привело к снижению средней цены. В целом, цены на объекты, давно находящиеся на рынке, не претерпели изменений.

Автор:

Правительство Свердловской области приняло постановление о предоставлении в аренду нежилых помещений, расположенных в объектах культурного наследия, заключении инвестиционных договоров о восстановлении… Et cetera

В Клинском районе Московской области может появиться промышленная зона площадью 300 га. Как заявил в понедельник РИА “Новости” замминистра экономического развития и торговли Виталий Савельев, инвесторами проекта… Et cetera