Средняя цена предложения комнаты, по данным Центра исследований и аналитики Группы компаний “Бюллетень недвижимости”, составляет 1,38 млн руб. за объект. За третий квартал, с июля по октябрь, она снизилась на 3,5%, с начала года - на 20,8%.

По сравнению с максимальным уровнем (1,95 млн руб. в среднем), достигнутым в сентябре 2008 года, комнаты подешевели на 29,5%.

В течение месяца - с середины августа по середину сентября - средняя цена предложения комнат оставалась в «зеленой зоне», увеличиваясь (на 1,5% в сумме) или, по крайней мере не снижаясь.

Повышение цен не стало трендом. Главный аналитик ГК “Бюллетень недвижимости” Сергей Бобашев объясняет этот факт изменением структуры предложения. В августе-сентябре благодаря активизации покупателей из продажи исчезли многие из самых маленьких по площади и недорогих вариантов, ценой до 800 тыс. руб.

По мнению директора агентства «Адвекс - Петроградский», Юрия Воробьева в этот ценовой диапазон попадали комнаты в 10-11 кв. м в спальных районах.

Затем динамика вновь стала отрицательной. Поэтому средние за месяц цифры показывают очень медленное снижение.

Нюансы спроса

Спрос на комнаты формируют, прежде всего, мигранты из соседних регионов: возможности трудоустройства в Петербурге остаются более привлекательными, чем «на местах». Для многих приезжих комната (в петербургской практике - доля в праве собственности на коммунальную квартиру) служит «входным билетом» на городской рынок жилья, первым этапом покорения Петербурга. Небольшую долю спроса на комнаты обеспечивают разводящиеся супруги, которые не могут разменять свое жилье на две отдельные квартиры.

Кроме того комнаты в течение многих лет покупали те, кто рассматривал такую покупку как способ сохранить и - в случае осуществления надежд на расселение коммуналки - приумножить свои сбережения. На сегодняшнем рынке этот мотив не актуален и не влияет на структуру спроса.

Традиционно у коммунальных квартир в историческом центре шансы на расселение (и на получение отдельного жилья каждым владельцем комнаты) выглядели предпочтительнее. Да и логика подсказывала, что затевать сложную сделку стоило, если квартира обладала некими уникальными параметрами, и это никак не ассоциировалось с типовыми объектами в спальных районах.

Сейчас интерес к расселениям практически нулевой - напрочь отсутствуют конечные покупатели, которые хотят и могут выкупить всю квартиру. Процесс расселения коммуналок замер.

«Интересных» по видовым характеристикам, по престижности адреса и не расселенных коммуналок осталось совсем немного, считает Юрий Воробьев, спад интереса инвесторов объясняется и этим фактом в том числе.

«Кроме того, владельцы жилья в центре дороже оценивают свою собственность и меньше склонны к компромиссу по цене», - говорит Сергей Бобашев.

В итоге интерес покупателей смещается в сторону спальных районов.

Данные Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», между тем, свидетельствуют о том, что существенное снижение объема предложения произошло за счет комнат в центре. Сергей Бобашев объясняет факт тем, что многие владельцы таких объектов сняли их с продажи в надежде на повышение цен. Тем более что следующий этап освоения рынка жилья покупателями - однокомнатная квартира - ближе не стал. Разницу в цене комнаты и самой дешевой «единички» Сергей Бобашев оценивает минимум в 900 тыс. руб., а до «приличной» однокомнатной квартиры потребуется доплатить 1,5-1,6 млн.

В популярных Выборгском и Приморском районах однокомнатные квартиры покупают за 2,8 млн и 3,2 млн. руб.

Практика сделок

По данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный вопрос», за первую неделю октября в рейтинге самых популярных объектов - комнаты за 963,8 тыс. рублей, расположенные в любой части Петербурга. Ожидания покупателей трансформируются за время просмотра вариантов. И в результате, по данным Юрия Воробьева, наибольшее число сделок проходит с объектами 1,1-1,2 млн руб. Это дороже, чем летом, когда большинство потенциальных покупателей комнат не хотели платить больше 1 млн.

Нынешние покупатели приобретают комнаты для собственного пользования. Поэтому, рассказывает специалист компании «Авентин» Марина Цыпина, они стали заметно больше внимания уделять потребительским характеристикам жилья, в том числе местоположению дома и свежести ремонта в комнате, чистоте и состоянию мест общего пользования в квартире.

По данным Марины Цыпиной, за 1,1-1,2 млн руб. можно приобрести комнату 12 кв. м в центре, в квартире на 4-6 комнат, тогда и комната, и квартира будут без ремонта. Или, например, это может быть комната 15-17 кв. м с неплохим ремонтом в бывшем общежитии на окраине города.

Минус кредиты и субсидии

В последние несколько месяцев продавцы коммунального жилья стали, с одной стороны, меньше склонны уступать в цене, а с другой - намного лояльнее к покупателям с деньгами бюджетных субсидий и сертификатов, отмечает Юрий Воробьев. К сожалению, таких покупателей очень мало: практически все субсиденты 2009 года уже успели потратить по назначению выделенные средства.

Кредиты на покупку комнат, по информации «Первого ипотечного агентства», выдает только Сбербанк. Программа не ограничивает заемщика покупкой последней комнаты в квартире и предлагает те же условия, что и для покупки квартир. Доход учитывается только по справке 2 НДФЛ, первый взнос 30% (для молодых семей - 20%), ставки 13,5-16%.

Некоторые покупатели комнат используют потребительские кредиты, если требуемая (которой не хватает) сумма не превышает 300 тыс. руб. Более высокие ставки по потребкредиту, считает коммерческий директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Наталья Михайлова, вполне можно считать компенсацией за отсутствие дополнительных расходов, установленных для ипотечных заемщиков.

Но в целом влияние кредитных и бюджетных денег на спрос в сегменте комнат минимально.

Автор:

“Счет Бухгалтерского Учета 95 Долгосрочные Займы - счет, предназначенный для обобщения информации о состоянии расчетов с заимодавцами (кроме банков) внутри страны и за рубежом по полученным от них кредитам и другим привлеченным средствам в российской и иностранных валютах на срок более одного года. Поступление средств от заимодавцев (кроме банков) отражается по дебету счетов учета денежных средств или расчетов с персоналом по оплате труда и кредиту счета 95. Задолженность перед заимодавцами, обеспеченная выданными предприятием векселями, не списывается со счета 95, а учитывается обособленно в аналитическом учете. При возврате (погашении) полученных кредитов производятся записи по дебету счета 95 и кредиту счетов денежных средств.”

Деловой завтрак “Благоприятный инвестиционный климат”

В.Ресин: “В Москве есть ещё 70 млн. кв. м пригодной для застройки территории”