Количество россиян, покупающих недвижимость за рубежом, растет с каждым годом. Причем, виллы на берегу моря и просторные апартаменты в европейском городе позволить себе могут не только очень состоятельные граждане. Например, стремительный рост цен на недвижимость в Москве привел к тому, что любой обладатель захудалой хрущевки в центре города может с легкостью обменять свою тесную и неуютную жилплощадь на высококачественное жилье в другой стране.

Но в других странах – другие законы. И многие россияне просто не знают, как юридически грамотно подходить к сделке с недвижимостью за границей, какие документы для этого нужны, и какие подводные камни могут встретиться.

Об "особенностях интернационального законодательства" КДО-Иформ рассказал Александр Колосовский, адвокат Парижской коллегии адвокатов, управляющий партнер парижского офиса компании International Legal Counsels PLLC.

- Александр, чем занимается Ваша компания в России? Какие услуги Вы оказываете?

- Уже два года мы сотрудничаем с Российской гильдией риэлторов. Так как наша международная адвокатская фирма International Legal Counsels PLLC состоит во Французской национальной ассоциации риэлторов, которая работает с аналогичными организациями в различных странах мира, в том числе с РГР.

Мы оказываем два вида услуг. Первое – в рамках ассоциативной работы – присутствуем на мероприятиях, организованных, проходящих под эгидой ассоциации или гильдии риэлторов в России. Либо участвуем в рамках международных мероприятий, когда собираются организации разных стран - и ассоциации, и агентства недвижимости.

Вторая часть услуг связана именно с предоставлением юридической помощи покупателям, которые интересуются приобретением недвижимости во Франции или в других странах Евросоюза, где у нас есть корреспондентские офисы. Также мы начали оказывать услуги и клиентам, интересующимся недвижимостью в США.

Если уточнить, то сейчас основная наша работа связана с клиентами, которых интересует недвижимость во Франции, США, княжестве Монако, на юге Италии. Дополнительно работаем со Швейцарией и Люксембургом. Но эти две страны не пользуются большим спросом.

- Почему не пользуются?

- Люксембург – маленькая страна. Самоцели переехать в Люксембург, если ты там не родился, обычно нет. А Швейцария специфична тем, что там, как правило, частным лицам, у которых нет вида на жительство, недвижимость не продают. Приобрести там недвижимость имеет право только компания. Следовательно, иностранцам необходимо регистрировать компанию только для того, чтобы купить недвижимость. А это слишком накладно. Ну, и как правило, Швейцария интересует большей частью людей, которые любят кататься на лыжах на швейцарских горнолыжных курортах. Они там покупают обычно шале (небольшие домики в Альпах). Но таких людей очень мало.

Кстати, если говорить о пограничных районах Франции, то там тоже люди покупают гораздо реже, чем, скажем, в Ницце или на Лазурном берегу – в районах, где тепло.

- С какими юридическими проблемами сталкиваются россияне, покупая там недвижимость?

- Вопрос этот очень объемный. Однозначно обозначить круг проблем, которые могут возникнуть у покупателей, сложновато.

Во-первых, есть вопросы, касающиеся выбора объекта и его происхождения (то есть, юридических документов, подтверждающих право собственности, и документов в отношении возможного залога объекта и претензий – таких документов достаточно).

Конечно, во Франции эти вопросы являются частью бизнеса риэлторских, посреднических агентств. То есть, когда агентство продает объект, оно, как правило, дает определенную информацию на этот счет. И им можно доверять. Но это не значит, что когда уже выбран объект или до выбора объекта, у всех одинаковые условия в оплате услуг агентства. Эти условия могут варьироваться. Покупатель, если он из России, заключает с агентством договор, в котором могут быть прописаны самые разные условия. Например, если средняя практика выплаты комиссии 4-7 % то у иностранного покупателя могут попросить больше - и 8%, и 10 %. Даже существует практика, что просят 12%. Вопрос о том, какую вы должны платить комиссию, не записан нигде в законодательстве, следовательно, он подлежит интерпретации.

При этом все услуги до выбора объекта – услуги, связанные с визитами и всем остальным, - они, естественно, оплачиваются самим потенциальным покупателем. Эти услуги ни в коем случае не может на себя принимать агентство. Если же агентство принимает на себя эти услуги и просит определенную плату, то эта оплата тоже должна быть оговорена. Иначе может получиться так, что просто привезли клиента, устроили ему туристическую поездку, а потом выставили огромнейший счет, даже если клиент уехал ни с чем, потому что объекты уже проданы. Чтобы подобных ситуаций не возникало, мы консультируем клиента.

Предварительная юридическая помощь нужна во многих вопросах договорных отношений до продажи объекта.

- Какие еще вопросы клиенту необходимо решить до сделки?

- До сделки заключается предпродажное соглашение, в рамках которого фиксируются все условия. Фиксируются сроки проведения сделки, фиксируется сумма задатка, которая будет выплачена и фиксируются условия, которые позволят одной из сторон отказаться от сделки в течение установленного законом срока. Первый такой срок, установленный законом во Франции, это срок семь календарных дней с момента заключения предпродажного соглашения и внесения задатка. В течение этого срока покупателю законом гарантировано право отказаться от сделки без каких либо выплат и потерь.

Когда этот срок прошел, в течение следующего периода до заключения сделки, покупатель может отказаться от сделки только при соблюдении определенных условий. Например, он может записать в договор, что будет получать кредит, а если не получит кредит, то договор разрывается с возвратом суммы задатка. Если такое условие не прописано, то задаток может остаться у агентства, из него может быть выплачено определенное вознаграждение продавцу, который на это имеет вполне законное право.

То есть, здесь есть нюансы, к которым следует очень внимательно относиться, потому что при сумме покупки скажем 200-300 тысяч евро, сумма задатка будет около 30 тысяч евро. Это относительно небольшая сумма. Но если речь пойдет о покупке ценою в миллион или два миллиона, то сумма задатка будет очень существенна, что заслуживает очень внимательного отношения к подготовке сделки.

- В чем именно состоят ваши услуги на этом этапе?

- Как правило, наши услуги состоят в том, чтобы, во-первых, рассказать клиенту о рисках которые есть, во-вторых, проанализировать проект договора, который высылается нотариусом продавца, и, в-третьих, дать совет, каким образом ему выгоднее всего заключить договор, чтобы не потерять деньги в случае отказа от покупки и невозможности привлечения финансовых средств.

- Что нужно знать клиенту уже при оформлении сделки?

- Если на предпродажном этапе все прошло нормально, то наступает стадия заключения договора купли-продажи. Заключение этого договора происходит по истечению определенного срока. Как правило, во Франции это срок от одного до трех месяцев. Назначается дата сделки нотариусом, стороны собираются у него и заключают договор купли-продажи.

К этому времени уже должна быть произведена оплата. А во Франции оплата производится исключительно через счет нотариуса продавца. Каких-либо других форм выплат – окольных или напрямую покупателю – нет. Потому что таково законодательство. В первую очередь это нужно для контроля происхождения средств потенциального покупателя, если он не является гражданином Франции или одной из стран ЕЭС. И в этом отношении тоже есть нюансы, которые надо учитывать иностранному покупателю недвижимости.

Например, при оплате по сумме сделки лучше избегать полной выплаты из собственных средств. Если в России есть такая практика, что требуют оплату всю сразу и люди собирают для этого деньги (хотя сейчас уже появились кредиты, в том числе ипотечные кредиты), то во Франции рекомендуется всегда покупка в кредит. Потому что если деньги получены в банке, во-первых, подразумевается, что банк уже провел оценку источника происхождения средств и степень доверия к этому источнику повышается. Во-вторых, есть кредитный договор, который четко показывает условия отношений между сторонами. Что тоже принимается нотариусом беспрепятственно. Ведь у нотариуса есть по законам Франции обязательства информировать прокурора или специально созданную службу контроля над источником происхождения средств. И его самая главная задача состоит в том, чтобы определить есть ли необходимость информировать в данном конкретном случае или нет. Естественно этой необходимости не будет, если средства пришли из надежного банка.

Дмитрий Ларин