На рынке складской недвижимости с начала 2005 года царит заметное оживление: активная экспансия торговых сетей самых разнообразных форматов привела к резкому росту спроса на склады. Однако несмотря на гигантскую потребность в помещениях такого рода, условия на рынке начинает диктовать покупатель. Во-первых, в московском регионе начали появляться первые неудачные проекты, которые непопулярны у арендаторов и продаются крайней трудно. Во-вторых, крупные арендаторы уже без труда добиваются скидок и особых условий.

Девелоперы против логистов

По данным Swiss Realty Group, во II квартале 2005 года произошел перелом традиционной схемы - прирост современных площадей теперь происходит не за счет развития операционных площадок логистических операторов, а обеспечивается отраслевыми девелоперами.

При этом, утверждают в Colliers International, по мере увеличения количества таких проектов началось их расслоение на более и менее успешные.

«Это можно видеть на примере таких проектов как „Логопарк” и „Томилино”»,- говорит директор по связям с общественностью Colliers International Екатерина Кутумова. По ее словам, «Томилино», самый крупный из заявленных на сегодня складских проектов, непопулярен у арендаторов из-за недостаточно продуманных как общей концепции застройки, так и стратегии сдачи в аренду / продажи. Выход логистического комплекса «Логопарк» был отложен на год в связи с проблемами с зонированием земельного участка.

Неудивительно, что между объектами зарождается конкуренция. Девелоперы по возможности стремятся увеличить среднюю площадь выходящих на рынок проектов с обычных 30–40 тыс. кв. м до 80–100 тыс. кв. м.

Спрос и предложение

Тем не менее, рынок стоит на пороге бума. Объем вышедших на рынок складских площадей во II квартале 2005 года составил около 80 тыс. кв. м., большую часть которого составили небольшие складские здания (от 5 до 10 тыс. кв. м) класса В+. Однако во втором полугодии темпы строительства складов вырастут практически в четыре раза.

«До конца года мы ожидаем появления порядка 300 тыс. кв. м в современных логистических парках и комплексах, развиваемых ведущими девелоперами и инвесторами. Кроме этого на рынок выйдут еще около 250―300 тыс. кв. м в спекулятивных объектах класса В и В+, построенных малоизвестными, часто внеотраслевыми инвесторами (банками, строительными организациями, оптовиками и т. п.)»,- сообщает Илья Шершнев, директор по развитию компании. Сегодня уже активно сдаются в аренду упомянутый выше логистический комплекс «Томилино», первая очередь которого в 30 тыс. кв. м будет сдана в конце 2005 года, а также такие крупные складские объекты, как «Ленинградский терминал» (1-я фаза в 50 тыс. кв. м) и логистический парк «Пушкино» (1-я фаза в 70 тыс. кв. м), площадь каждого из которых составит около 200 тыс. кв. м.

Спрос на складские помещения по-прежнему опережает существующее предложение в два-три раза, что эксперты связывают с развитием розничной торговли. Уровень спроса на качественные складские помещения Colliers International оценивает в 1–1,2 млн кв. м, из которых активный спрос составляет 50%.

Интересная ситуация сложилась и с распределением спроса по направлениям. По данным Swiss Realty Group, потенциальные арендаторы имели возможность выбирать между северо-западным и юго-восточным направлением (до 85% от всех свободных площадей).

Сегодня около 500 тыс. кв. м складских объектов класса А и В (38% или) построено на севере, отмечает Антон Репин, старший аналитик отдела индустриальной недвижимости Knight Frank. Объем запланированного на 2005–2007 годы нового строительства на этом направлении составляет более 340 тыс. кв. м. «Однако южные трассы, являющиеся основным путем товародвижения в регионы, менее загружены, хорошо оснащены необходимыми коммуникациями и рабочей силой,- считает Репин.- Конечно, склады на севере Московского региона будут пользоваться спросом, но только при соблюдении девелопером грамотной ценовой политики и ставках менее $130–150 за квадратный метр».

Арендатор хочет скидок

По оценкам аналитиков, арендные ставки в классе А и В+ до конца года сохранятся на отметке $150–160 за квадратный метр в год, где $15–25 составят эксплуатационные расходы. Складские площади более низкого стандарта предлагаются по ставкам $110–130 за квадратный метр в год без учета НДС. По словам Екатерины Кутумовой, несмотря на ожидания по снижению арендных ставок, его не произошло: спрос по-прежнему превышает предложение.

Однако, по данным Knight Frank, крупные «якорные» арендаторы привыкли к тому, что за объем им предоставляют скидку до 20%. Ставка на помещения высокого класса снижается до $110–115 за квадратный метр в год и в случае подписания длительного контракта (до 10 лет) на аренду свыше 10 тыс. кв. м.

Так, в логистическом комплексе «Пушкино», возводимом Capital Partners, площади предлагались в аренду по предварительной ставке $100–110 в год без учета НДС и операционных расходов. Как полагает Илья Шершнев, суммарные арендные платежи в будущем могут снизиться на 5–10% и за счет вывода операционных платежей из налогооблагаемой базы.

Цены на землю растут

Как отмечают в Colliers International, принятие нового закона об обороте земель на рынок земельных участков почти не повлияло. На рынок выходят земли, скупленные когда-то российскими финансово-промышленными группами с целью развития либо перепродажи.

Однако цены на участки под складскую застройку в 30-километровой зоне от МКАД продолжают расти. Сейчас они составляют $300–350 тыс. за гектар. Эта цена включает расходы на возможное изменение категории и целевого назначения участка, но в нее не входят расходы на подведение подъездных путей и коммуникаций, составляющие еще от $50 до $150 тыс. за гектар.

Как заключает Екатерина Кутумова, рост предложения на складском рынке в данной ситуации будет зависеть только от того, насколько успешно девелоперы сумеют преодолеть стоящие перед ними проблемы с землей, инфраструктурой и разрешительной документацией.

Надежда Русина

“Коул (cole) Джордж Дуглас Ховард (1889-1959) - английский экономист, социолог, историк. Один из основателей теории гильдейского социализма. В социологических исследованиях - сторонник теории <нового среднего класса>. В его экономических построениях заметно влияние Дж.Гобсона (до 1930-х гг.), Дж.М.Кейнса (с 1930-х гг.). В работах Коула отражаются основные черты лейбористской идеологии. В начале века Коул требовал уничтожения частной собственности и передачи средств производства в руки государства, которое на определенных условиях отдавало бы их в пользование самоуправляющимся гильдиям. В 1950-х гг. Коул отказался от идеи обобществления, встав на позиции смешанной экономики, рассматривая частную собственность как приемлемый и даже необходимый институт государственного устройства.”

Не пропустите самое главное событие года на рынке коммерческой недвижимости!

Офисный голод