С каждым годом все больше риэлтерских фирм Петербурга включают в число своих услуг предложения о покупке или аренде недвижимости в разных странах мира - от Болгарии до Португалии. Состоятельные петербуржцы уже достаточно поездили по свету, чтобы составить представление о том, где бы им хотелось пожить. И те из них, кому надоело приезжать в любимые страны туристами, все чаще стали приобретать зарубежную недвижимость в собственность.

Выбор страны для покупки недвижимости обусловлен различными причинами. В европейских столицах квартиры различного класса чаще всего приобретаются с целью ведения бизнеса и получения образования. В странах с теплым климатом и выходом к морю пользуются популярностью дома, виллы и прочие “фазенды” для отдыха или сдачи в аренду.

Прощай, нестабильная Россия?

Известно, что стоимость жилья в Петербурге сегодня зачастую выше, чем во многих странах мира. Так, средние цены на жилье в Финляндии и на Кипре ниже, чем у нас, на 20-30%. При этом на Кипре, а также в Португалии, Германии и Англии на фоне стабильной экономической ситуации цены на недвижимость растут на 10-15% в год. В Финляндии этот показатель немного ниже - 3-4%.

По словам директора компании “Эстейт Тур Консалт” Ольги Петровой, “наибольшей популярностью у петербуржцев, пользуются добротные дома (до $200 тыс.) и участки земли (около $50 тыс.) в Финляндии, виллы на Кипре (от $300 тыс.), квартиры в Западной Европе (от $100 тыс.)”. Недвижимость в Чехии, Болгарии и Турции привлекает средний класс потребителей своей относительной дешевизной на фоне цен в других европейских странах. Безусловный лидер спроса - Чехия. Начиная с 1993 г. свыше 1500 россиян получили чешское гражданство, а вид на жительство имеют свыше 15 000. По этому показателю Россия занимает 5-е место в Чехии, уступая Украине, Словакии, Вьетнаму и Польше. Стоимость квадратного метра элитного жилья в центре чешской столицы нередко достигает $2500-3000. Квадратный метр жилья в отдаленных от центра районах обойдется покупателю в $700-900. А в пригороде можно найти двухкомнатную квартиру за $25-30 тыс.

В Южной Европе (Португалия, Испания, Греция) повышенным вниманием россиян пользуются объекты “для отдыха” - апартаменты, дома и виллы в наиболее теплых, экологически чистых и живописных местах. По статистике именно в этих странах примерно в 20% общего числа сделок с недвижимостью в качестве покупателей выступают россияне. Хотя цены в элитном секторе исторического центра города на Неве уже недалеки от французских. Взять хотя бы Марсель, - главный город-порт всего средиземноморского побережья Франции - здесь 1 кв. м стоит $2500-3500. Вилла на Лазурном берегу обойдется уже гораздо дороже - от $1 млн. Правда, при такой цене о ремонте французской “дачи” думать уже не придется. В качестве бесплатного приложения к вилле новый владелец получает полы из розового мрамора, умывальники из полудрагоценных камней, розовые цветники, оливковые рощицы, бассейны, собственный причал для яхты и т. д.

Многоквартирный дом на Кипре - это не наша многоэтажка, а уютный двух- или трехэтажный дом на 10-40 квартир или таун-хаус, зачастую имеющий свой бассейн. Перед каждой квартирой на первом этаже есть патио - обособленный дворик с отдельным входом. А все квартиры выше имеют собственную террасу, площадью 10-20 кв. м, которая включает и летнюю столовую, и небольшой садик. За $65-75 тыс. можно приобрести в собственность “студио” в таком многоквартирном доме. В нашем понимании это однокомнатные квартиры, но более просторные и оборудованные кухонной мебелью и встроенными шкафами. Основное пространство представляет собой одновременно и гостиную, и спальню.

Кипрский мезонетт с тремя спальнями стоит уже от $200 тыс. А небольшую уютную виллу с личным бассейном и пальмами в патио можно купить за $250-300 тыс. В приведенную стоимость объекта входит и цена земли.

“Моя твоя не понимай”

Петербургский покупатель нередко совершает опрометчивые поступки, желая как можно быстрее и выгоднее приобрести недвижимость за рубежом. Самое распространенное заблуждение: если хочешь сэкономить на комиссионных, нужно искать продавцов жилья “на месте”. Однако в той же Испании число мошенников, желающих погреть руки на доверчивых покупателях, ничуть не меньше, чем в России. Немало проблем возникает и из-за трудностей перевода (по этой причине иногда не получается правильно оформить сделку), особенностей менталитета или просто непрофессиональности местных риэлтеров.

Нередко попадают впросак и покупатели коммерческой недвижимости. Руководитель департамента зарубежной недвижимости АН “Любимый город” Елена Крылова считает, что без знания специфики спроса и предложения местного рынка нельзя покупать даже самый привлекательный объект. “К примеру, на Кипре сегодня можно найти довольно достойный отель у моря на 30-40 номеров всего за $500 тыс. - уточняет Елена Крылова. - Однако о его рентабельности можно будет судить только после получения аналитических данных об оценке спроса и местоположения”. Бары, рестораны и автомастерские, активно предлагаемые к продаже операторами рынка недвижимости этого гостеприимного острова, также могут довести неопытного владельца до разорения. По данным “Эстейт Тур Консалт”, стандартного размера “средний” офис или помещение под магазинчик стоят на Кипре от $75- 85 тыс., оборудованный ресторан или бар - от $100 тыс.

После выбора

При оформлении сделки купли-продажи недвижимости в зарубежных странах нередко поднимается вопрос легитимности капитала. Особенно придирчиво на покупателей из России смотрят во Франции, Австрии, Германии. Неприятно, когда продавать недвижимость россиянам отказываются сами владельцы, считая всех нас “русской мафией”.

Для приобретения квартиры в каждой отдельной стране нужно подготовить внушительный комплект документов, перечень которых зависит от способа приобретения жилья. Недвижимость можно купить за полную сумму, а можно взять кредит в банке. При этом правила свои не только в каждой отдельной стране, но даже в отдельных регионах в этих странах. Нередко требования к регламенту покупки может диктовать и продавец. Составленный контракт регистрируется в местных органах, там указываются порядок платежей и их размер.

В зависимости от суммы сделки петербургские посредники берут в качестве вознаграждения от 3 до 6%. При этом многие компании при продаже жилья указывают его конечную стоимость без накрутки, получая комиссионные по договоренности со своими зарубежными партнерами.

Памятка для рантье

Доходы от аренды квартиры на Невском проспекте могут быть гораздо выше, чем прибыль от сдачи внаем аналогичного жилья в Европе. Однако, если говорить о рисках, арендодатель европейского жилья, конечно, чувствует себя спокойнее. Во многих странах покупка квартиры на вторичном рынке с последующей сдачей в аренду не может рассматриваться как способ быстрого обогащения. Особенно если речь идет об элитной недвижимости или жилье бизнес-класса.

Отели, коттеджные поселки и рестораны на Кипре, в Испании, Франции и Финляндии могут приносить их владельцам от 10-15% годовых. В Испании большинство обосновавшихся здесь россиян владеет апартаментами стоимостью 50-80 тыс. евро, которые можно сдавать за 220-290 евро в неделю. Покупка жилья в Испании - основание для получения шенгенской мультивизы, которая дает возможность пребывать в стране 180 дней, или визы для постоянного проживания без права работы. Другие страны Шенгенского договора такую возможность не предоставляют. Обе эти визы право на работу формально не дают, однако они и не запрещают использовать собственность для сдачи в аренду. Для обретения статуса резидента необходимо открыть в этой стране свое дело с уставным капиталом не менее 30 тыс. евро, предоставив как минимум две-три рабочие вакансии местным жителям. Будущим испанским “рантье” стоит иметь в виду, что хорошим спросом у арендаторов жилья пользуются квартиры с несколькими спальнями, в которых имеется холл или гостиная, кухня и несколько санузлов. Но наибольшую прибыль приносит гостиничный бизнес, правда, покупка отеля в Испании обойдется как минимум в 620 тыс. евро.

В том случае, если клиент большую часть времени проводит в Петербурге и хочет приезжать отдыхать в приобретенную за границей квартиру только летом, многие западные фирмы предлагают ему сдавать квартиру в краткосрочную аренду. За обслуживание жилого объекта и сдачу его внаем берется, как правило, 10% суммы ежемесячной арендной платы. Подобные схемы на Западе весьма распространены, и их предлагают очень многие компании. Правда, среди российских операторов рынка этот подход только начинает обретать популярность. По всей видимости, в скором будущем преимущественным спросом у капризных петербургских покупателей будут пользоваться те компании, которые предложат своим клиентам различные варианты извлечения дохода из зарубежной собственности.

В следующем номере мы более подробно остановимся на одной из стран Европы, недвижимость в которой пользуется популярностью у россиян.

Павел ЧЕРНЯКОВ

Рублевые цены в основном остаются прежними, за исключением недорогих однокомнатных квартир, жилья эконом-класса, а также новостроек Москвы и Подмосковья, находящихся на стадии близкой к завершению. В перечисленных… Et cetera

Одной из тем состоявшегося 8 декабря общего собрания МАГР стало обсуждение системы добровольной сертификации специалистов рынка недвижимости. По мнению докладчиков, в отсутствие лицензирования рынка… Et cetera