“Набережная на другом берегу Москвы-реки, вдоль которой идут особняки и великолепные дома современной архитектуры, прямыми своими линиями создает как бы основание огромному океану домов и крыш, которые тянутся за ней до бесконечности. Нельзя представить себе ничего более прекрасного, богатого, роскошного, сказочного, чем эти купола с сияющими золотом крестами… Я долго стоял вот так, в восторженном оцепенении, погруженный в молчаливое созерцание” - так француз Теофиль Готье описывал панораму Замоскворечья, любуясь ею с высоты Кремля.

Действительно, Замоскворечье и сейчас остается одним из наиболее живописных районов старой Москвы.

От Заречья до Москвы краснознаменной

История Замоскворечья началась в XIII веке, когда вдоль дороги, ведущей от Кремля в Золотую Орду, стали селиться люди. О древности этих поселений говорит название старейшей церкви Замоскворечья - Иоанна Предтечи, что под Бором, впервые поставленной еще тогда, когда кремлевская гора была покрыта лесом.

В XIV веке Замоскворечье уже было полностью застроено, в основном деревянными зданиями. Это привело к тому, что пожар Москвы в 1493 году быстро охватил весь берег и, перекинувшись через реку, опустошил Кремль. Чтобы избежать повторения такой ситуации, было решено очистить участок отмели напротив Кремля от всяких построек и заложить на этом месте Государев сад. Для его обслуживания вдоль Москвы-реки расселились три слободы дворцовых садовников: Верхние, Средние и Нижние.

В XVI-XVII веках на территории Замоскворечья появилось сразу несколько слобод, среди которых Кадашевская, Овчинная, несколько Стрелецких и Казачья (отсюда название 1-го и 2-го Казачьих переулков). Поселения перемежались полями и лугами, о чем напоминают названия улиц Полянки, Лужниковской (ул. Бахрушина) и др. А наименование улицы Балчуг - это искаженное татарское слово “балчык”, что в переводе означает “глина, грязь”. Долгое время Замоскворечье страдало от наводнений. Чтобы предотвратить их, старицу Москвы-реки соединили рвами (ровушками) с основным руслом реки. Отсюда возникло название Раушской (т. е. Ровушской) набережной.

В результате польской интервенции в начале XVII века Замоскворечье в очередной раз было сожжено. Но уже во второй половине столетия район “одевается в камень”: возводятся многочисленные палаты и церкви (Николы в Пыжах, Григория Неокесарийского, Воскресения в Кадашах и многие другие).

В XVII веке Замоскворечье имело свое постоянное население, в котором различалось три главных социальных группы. Прежде всего это были жители слобод, по роду своих занятий связанные с обеспечением царского двора. Напоминания о профессиях людей, заселявших тогда этот район, сохранились в названиях территорий - Кадаши, Садовники, Монетчики, Кожевники, Толмачи. Многочисленные слободы держались обособленно, каждая имела свое управление, свою церковь, свой храмовый праздник. Вторая часть населения - посадские люди и торговцы, которые переселялись сюда по мере расширения торговли, оставляя в Китай-городе одни лавки. Третью часть составляли военные, которые помимо чисто военной службы выполняли полицейские и караульные обязанности, а также привлекались к тушению пожаров.

В XVIII веке перенесение столицы в Петербург разорвало тесную связь Замоскворечья с царским двором, и основным населением этой части Москвы стали люди купеческого сословия. В начале XIX века после наполеоновского нашествия и опустошительного пожара Москве фактически пришлось воскресать из пепла. Хотя через два десятка лет в Замоскворечье нельзя было найти следов разрушений. Восстановился и сложившийся здесь особенный образ жизни купцов и мещан, который каждый может представить по произведениям уроженца Замоскворечья драматурга Александра Островского. Со второй половины XIX столетия район все активнее заселялся интеллигенцией. Здесь жили и работали многие выдающиеся деятели российской культуры. На Пятницкой улице во флигеле купеческого дома в 1854-1855 годах снимал квартиру молодой Лев Толстой; в доме на Большой Ордынке, известном как Куманинское подворье, у своей тетки часто бывал Федор Достоевский. В советское время в квартире N 13 этого дома жила семья известного писателя-сатирика Виктора Ардова. Здесь начиная с 1939 года часто и надолго останавливалась Анна Ахматова. Пятницкая и Валовая улицы и Монетчиковские переулки связаны с деятельностью известного русского издателя и просветителя Ивана Сытина. Эпоха становления коммунизма не прошла бесследно и для этого уголка Москвы. В 1934 году был разрушен замечательный ансамбль церкви Параскевы Пятницы, давшей название улице. На его месте теперь расположен вестибюль станции метро “Новокузнецкая”. Однако советская эпоха не нанесла Замоскворечью такого серьезного ущерба, как, например, Арбату или Садовому кольцу. Несмотря на появление отдельных новых зданий, в целом исторический облик района сохранился. В 1960-1970-е годы возникло движение по защите Замоскворечья. Многие улицы и переулки были объявлены заповедными зонами.

“Лоскутный” район выходит из тени

Исторический облик района - это не только лепные карнизы, но и ветхие деревянные перекрытия, гниющие трубы и т. п. Увы, квартиры в старых домах не всегда соответствуют привлекательному внешнему облику здания. Видимо, именно поэтому вторичное жилье в Замоскворечье так и не стало по-настоящему популярным. Покупателей нового времени гораздо больше интересовали Арбат, Остоженка, Патриаршие пруды, Никитские ворота.

Зато девелоперы сразу увидели, какую перспективную площадку для элитных домов представляет собой живописный район за Москвой-рекой. Новостройки высокого класса тут появились еще в докризисную эпоху. Какой проект был “первой ласточкой”, теперь сказать трудно - мнения риэлторов на этот счет расходятся. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев первым элитным домом называет “Торисс-хаус” (1-й Спасоналивковский пер., 20), построенный в 1998 году. По мнению директора отделения “Парк Тауэрс” управления новостроек компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” Кайдо Каармы, первым проектом класса de luxe можно считать “Красную башню”, возведенную в 1995 году. На тот период оба этих проекта относились к высшему классу жилья.

Однако конкуренция между строительными компаниями увеличивалась, планка “элитарности” поднималась все выше. На фоне престижных районов с более целостной архитектурной и социальной средой “лоскутное” Замоскворечье на время утратило свою привлекательность. Здесь еще не сформировался однородный состав населения, а рядом с новыми домами по-прежнему стояли старые ветхие здания.

В конце 1990-х годов внимание инвесторов было поглощено Остоженкой, возник термин “Золотая миля”, до 2001 года о Замоскворечье почти не вспоминали. Те дома, которые еще недавно относились к элитной недвижимости, уже не могли конкурировать с новыми проектами. В Замоскворечье сложился своеобразный сегмент “дешевого” элитного жилья, подходящего для той категории покупателей, которым было необходимо жилье в центре, но не по очень высокой цене. До середины 2001 года цена за 1 кв. м в новостройках Замоскворечья не превышала $4 тыс.

Три года назад в жизни района наступил переломный момент. За этот короткий период объем местного рынка жилья вырос колоссально - на 60-70%. Строительные компании вспомнили про Замоскворечье и начали активно осваивать район. Цены на недвижимость немедленно поползли вверх.

“Перелом связан как с более активным освоением района, так и с ростом рынка в целом. Одновременно появилось несколько высококлассных объектов, из-за чего произошел резкий скачок цен”, - поясняет К. Каарма.

В 2003-2004 годах в Замоскворечье строятся новые элитные дома: здание в Лаврушинском пер., 17 (цена до $11,4 тыс. за 1 кв. м), “Ваш дом” на Б. Полянке, 61, стр. 2 (около $7 тыс. за 1 кв. м), дом в 3-м Кадашевском пер., 4 ($8,5 тыс. за 1 кв. м). Также сюда можно отнести “Римский дом”, расположенный по адресу: 2-й Казачий пер., 6 (цена до $8 тыс. за 1 кв. м).

Быстрее, выше, дороже

В настоящее время Замоскворечье представляет собой довольно пеструю картину. Объем сегмента элитного жилья пока относительно небольшой: основная часть новых домов сейчас находится в стадии строительства.

“Если смотреть в целом по Москве, то Замоскворечье на сегодняшний день по качеству застройки находится на одном из последних мест, - говорит К. Карма. - Те клиенты, которые обращаются к нам, довольно редко упоминают Замоскворечье. Как правило, это люди, которые там выросли или которых с этим районом что-то связывает”. В то же время первый заместитель генерального директора ЗАО “Корпорация МИАН” Дмитрий Кузнецов отмечает довольно устойчивый спрос на жилье этой части столицы.

Если смотреть объективно, Замоскворечье действительно уступает по популярности и ценам многим районам. Так, по словам К. Каармы, в районе Хамовники (ограниченном Остоженкой, Пречистенкой, Плющихой и Фрунзенской набережной) расположено порядка 40% всех предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. В то время как все Замоскворечье занимает не более 5% рынка. Средняя стоимость жилья здесь, по данным экспертов компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”, колеблется в районе $5,7 тыс. за 1 кв. м. Для сравнения: средняя цена на квартиры в Хамовниках - более $7 тыс. за 1 кв. м, в районе Арбата - $7,5 тыс., на Тверской - $7,2 тыс.

Но в течение последнего года Замоскворечье стремительно наверстывает упущенное. Все эксперты сходятся на том, что у этого района - большое будущее на рынке недвижимости. Площадки в историческом центре сегодня активно застраиваются. Квартиры с видами на старые московские улицы могут стоить более $10 тыс. за “квадрат”.

По мнению Д. Кузнецова, скоро этот район станет одним из самых дорогих в Москве. В это легко верится: напротив Кремля растут такие объекты, как дом на Бахрушина, 13, или жилой комплекс “Онегин” на Малой Полянке. Уровень цен на “видовые” объекты может достигать $10 тыс. и более за 1 кв. м. Вскоре начнется застройка Болотного острова, где ожидается появление жилых, офисных и торговых комплексов нового уровня. На Большой Якиманке возводится жилой комплекс “Коперник”, который отличают красивейшие виды на Москву-реку, храм Христа Спасителя и Кремль.

В “Копернике” планируется представлять услуги, характерные для пятизвездочного отеля. Бесспорно, строительство объектов такого уровня существенно повлияет на атмосферу района и повысит стоимость расположенных тут объектов. По данным К. Ковалева, в настоящее время по количеству предложений на первичном рынке Замоскворечье занимает лидирующую позицию. “Остоженка постепенно исчерпывает свой потенциал, а вот в Замоскворечье остается еще много площадок под строительство, - говорит К. Ковалев. - Кроме того, по ценам этот район пока несколько уступает “Золотой миле” и Арбату, поэтому является весьма привлекательным для покупателей”.

Но формирование нового облика района займет не один день. По прогнозам К. Каармы, говорить о Замоскворечье как о сформировавшемся элитном районе можно будет не раньше чем через семь-десять лет. Именно поэтому в данный момент этот район можно считать одной из наиболее перспективных площадок для инвестиций в недвижимость.

Анна ШЕХОВА

Елена Жаворонкова, генеральный директор Европейского торгового дома “Центральный”:

- Безусловно, потенциал Замоскворечья еще не раскрыт. К нему не так приковано внимание девелоперов, как к другим центральным районам. Такое положение можно объяснить как особенностями застройки этой части Москвы, так и трепетным отношением городских властей к старым московским районам. Разрабатывая проекты строительства, нужно не нарушить особый колорит одно-двухэтажного купеческого Замоскворечья. Так что речь может идти только об индивидуальных проектах небольшой этажности, что подразумевает внушительный бюджет.

Соответственно, такое жилье будет сопоставимо по цене с элитным жильем в других центральных районах. При этом может встать вопрос о востребованности таких предложений, поскольку Замоскворечье еще не приобрело большой популярности среди потенциальных покупателей. Хотя скорее всего это вопрос времени. При продвижении проектов упор следует делать на возможности поселиться в самом сердце столицы, оказаться причастным к ее истории.

Что касается явных минусов, прежде всего нужно отметить не слишком развитую инфраструктуру и неудобные транспортные развязки.

“Сделка Оффсетная - англ. offset deal А. Сделка, осуществляемая как обмен товарами и услугами. Б. Сделка, прекращающая обязательства сторон на фьючерсной бирже. В. Зачет покупок и продаж ценных бумаг в расчетной (клиринговой) системе.”

Что построят в Москве?

В Самарской области утвержден план мероприятий по созданию земельного кадастра