Один из топ-менеджеров крупной российской риэлторской компании в неформальном разговоре с журналистами признался: “Хотя я сам продавал и продаю квартиры в новостройках, когда мои знакомые спрашивают у меня, стоит ли покупать квартиру в строящемся доме, я всегда отвечаю: “Нет, не стоит. Лучше покупайте на “вторичке”. Для тех, кто не хочет рисковать, не любит ждать и готов переплатить, лишь бы сразу переехать в новую квартиру, покупка жилья на вторичном рынке - единственный приемлемый вариант. Корреспондент “Дома и квартиры” выяснял у специалистов, сколько стоят вторичные квартиры бизнес-класса в Москве и что предлагает сегодня рынок.

Покупая квартиру в строящемся доме, можно значительно сэкономить: как правило, разница в цене на первичном и вторичном рынке составляет порядка 25%. Это главное, что привлекает клиентов. Кроме того, в новостройках выбор намного шире в плане этажей, метража, планировки и даже вида из окна. Если проект удачный, то все самое интересное разбирается еще до начала строительства, и на вторичный рынок может попасть лишь несколько квартир.

“Вторичка” привлекает, прежде всего, своей объективной реальностью: дом, в котором вы покупаете квартиру, давно построен, населен людьми, инфраструктура отлажена, есть что оформлять в собственность и где прописываться. А недавно появилась и совершенно новая тенденция: люди предпочитают покупать готовое отделанное жилье, с ремонтом и мебелью. “Последние 10 лет мы реализовывали квартиры без единой межкомнатной стены. Покупатель сам заказывал планировку и дизайн своей квартиры и самостоятельно ее ремонтировал, - говорит директор по производству компании “Бенефит Инжиниринг” Александр Исаев. - Теперь же покупатели жилья бизнес-класса не хотят брать на себя ремонтные работы и готовы платить дороже, но за готовое жилье”.

К тому же на вторичном рынке представлены те престижные районы, которых просто нет на карте новостроек. Так, на Кутузовском проспекте практически все продаваемые квартиры - объекты вторичного сегмента средней стоимостью 3-4 тыс. долларов за 1 кв. метр. Здесь есть только один новый дом, и жилплощадь в нем продается по элитным расценкам - 8 тыс. долларов за “квадрат”.

Сегодняшний вторичный рынок жилья бизнес-класса столицы - это в первую очередь сталинские высотки, дома советской партноменклатуры и современные жилые комплексы, возникшие в престижных районах Москвы за последние 4-5 лет. Правда, первые сильно не дотягивают до современных стандартов апартаментов класса А, тем не менее спрос на них стабильно высокий.

Дома с историей

Считавшиеся в советское время самыми престижными, сталинские высотки крайне популярны и сегодня. Квартиры в них, как правило, большой площади, в подъездах есть консьержи, а у домов - огороженные дворы. Покупателей, помимо прочего, привлекает и ореол истории, окружающий здания, многие из которых стали символами столицы. Элита советских времен получала квартиры в “цековках” как в центре города, так и на Западе и Юго-Западе столицы. Престижными были дома на Кутузовском проспекте, высотка на Котельнической набережной предназначалась для членов НКВД, в доме на набережной на улице Серафимовича в 30-е годы селились представители партэлиты, дипломатический корпус расселяли по “мидовским” квартирам на Украинском бульваре…

“Самыми престижными и дорогими домами долгое время считались сталинские высотки, - рассказывает управляющий директор компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” Руслан Сейт-Люманов. - Квартиры здесь продавались крайне редко, и покупатели готовы были заплатить любые деньги за желанные квадратные метры в советских небоскребах. Слава элитных домов сохранялась за “сталинками” до середины 90-х годов - до тех пор, пока в Москве не началось строительство нового жилья высоких качественных стандартов. Покупатели начали предъявлять повышенные требования к качеству квартир, и старые высотки с изношенными коммуникациями и неблагоустроенными дворами уступили пальму первенства элитным новостройкам. Инфраструктура легендарных высоток хоть и находится на хорошем уровне, сильно уступает современным требованиям клиентов к охране и обслуживанию жилья”.

До нынешних высоких стандартов элитного жилья обители партэлиты явно не дотягивают. Рынок развивается, прогресс, в том числе и в области строительных технологий, не стоит на месте, покупатели становятся разборчивее, и постепенно шедевры сталинской архитектуры сползли до уровня бизнес-класса.

“Безусловно, квартиры в сталинских или “цековских” домах, а также в дореволюционных особняках, даже отреставрированных или реконструированных, не могут по своим характеристикам сравниться с квартирами в элитных новостройках, - считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Во-первых, даже если вышеназванные квартиры имеют прекрасный вид из окна, новый качественный ремонт и прочие плюсы, то зачастую их стоимость значительно снижает подъезд, находящийся в очень плохом состоянии, разные по социальному статусу и доходам соседи, изношенные коммуникации дома”.

В настоящее время на продажу выставлено несколько квартир в доме N 26 на Кутузовском проспекте, где раньше жили Брежнев и Андропов. Стоимость жилья - 2,8-4 тыс. долларов за 1 кв. метр. В высотках на Котельнической набережной и на Красной Пресне 1 кв. метр оценивается в среднем в 4 тыс. долларов. Квартиры в “цековских” домах в центре стоят 3-4 тыс. долларов за 1 кв. метр, на Западе и Юго-Западе - 3-3,5 тыс. долларов. Заметим, что жилье в этих домах сегодня покупают уже не из-за знаменитых бывших обитателей, а исключительно из-за уникального местоположения.

Бизнес-класс по современным стандартам

Если на сталинские дома цены медленно, но верно снижаются, то в современных комплексах после их сдачи цены только растут.

На рынке “вчерашних” новостроек, построенных 2-4 года назад, стоимость 1 кв. метра значительно выше, чем в таких же, но еще не сданных, домах. Разница в цене может быть в 2,5-3 раза.

Готовые новые дома бизнес-класса - это современные монолитные и монолитно-кирпичные строения с подземным паркингом, организованной охраной и хорошей собственной инфраструктурой. Кроме того, это жилье отличается удобными планировками и большими, просторными комнатами. Так, площадь 2-комнатных квартир здесь, как правило, не меньше 80 кв. метров, площадь 3-комнатных часто превышает 100 кв. метров.

Средняя стоимость 1 кв. метра в домах бизнес-класса, по оценкам компании Penny Lane Realty, на вторичном рынке - от 3,5 тыс. до 8 тыс. долларов. Цена зависит от престижности района, местоположения, качества ремонта и многих других факторов. Вторичное жилье на Севере и Северо-Востоке Москвы оценивается в 2-2,5 тыс. долларов за 1 кв. метр, в Северо-Западном округе - 2,5-3 тыс. долларов, на Западе и Юго-Западе средняя цена достигает 3-4 тыс. долларов за “квадрат”. Для сравнения: в строящихся сегодня комплексах цены начинаются с 1250 (жилой комплекс “Эко” в Измайлово) и доходят до 2,2-2,5 тыс. долларов (жилые комплексы “Серебряный бульвар”, “Алиса”). В некоторых особо масштабных комплексах цены на квартиры колеблются от 1670 до 2,2 тыс. долларов за 1 кв. метр (2-я очередь жилого комплекса “Грандъ-Парк”), от 2350 до 3610 долларов за 1 кв. метр (жилой комплекс “Миракс Парк”).

Из недавних новостроек, квартиры в которых сегодня можно купить только на вторичном рынке, стоит отметить жилые комплексы “Тимирязевский”, расположенный на Дмитровском шоссе в районе одноименной станции метро, и “Соколиное гнездо” в районе станции метро “Сокол” (Ленинградский пр-т, д. 76). Первый - это три башни из красного кирпича, расположенные в одну линию и развернутые как бы вполоборота друг к другу, - благодаря такой архитектуре обеспечивается хороший вид из окон всех квартир. Когда строительство только начиналось, жилье здесь продавалось всего по 800 долларов за 1 кв. метр, к концу стройки, в 2003 году, цена достигла 1,8 тыс. долларов, а сегодня квартиры предлагаются от 2 тыс. и выше. “Соколиное гнездо” состоит из двух 26-этажных и двух 18-этажных зданий с большими окнами, лоджиями, пентхаусами и подземной автостоянкой. Объект сдан три года назад. Первые квартиры здесь продавались по цене 1,1 тыс. долларов за 1 кв. метр, сейчас стоимость “соколиного” жилья поднялась до 2,5 тыс. за 1 кв. метр. Та же самая ценовая ситуация и с расположенным недалеко, на ул. Врубеля, комплексом “Поселок художника”. Квартиры в 30-этажном доме стартовали с 1,1 тыс. за “квадрат”, а сегодня, когда он уже сдан и заселен, предлагаются по 2,5-2,8 тыс. долларов за 1 кв. метр.

Павел ЧЕРНЫШОВ

“Комиссия - А. Договор, по которому продавец (коммерсант) проводит коммерческую операцию от собственного имени за счет другого лица (комиссионера). При осуществлении комиссионной операции по продаже собственником остается комитент до тех пор, пока товар не передан покупателю. При комиссионной операции по купле комиссионер становится собственником купленных товаров и ценных бумаг до момента передачи их комитенту. Б. Орган, состоящий из официально выбранных или назначенных представителей, полномочных решать вопросы, проблемы по контролю, надзору, разрешению споров.”

“Одноэтажное Подмосковье” как альтернатива московским квартирам

За 5 месяцев в Карелии сданы “под ключ” 278 новых квартир