Во времена так называемой нецивилизованной торговли, в ту пору, когда рынок коммерческой недвижимости как таковой отсутствовал, слово “универмаг” означало место покупки “всего и вся” - из непродуктового ассортимента.

Шли годы. В нашу жизнь вошли новомодные и, безусловно, удобные для потребителей торгово-развлекательные центры, ритейл-парки, молы и т.д. Но неужели в прошлое ушел добрый старый универмаг? Оказывается, все не так грустно.

Немного истории

Начнем с того, что сам термин “универмаг” (department store) в дословном переводе с английского означает “магазин с отдельными секциями” (отделами). И летопись его ведется с середины XIX в.

В 1838 г. в Париже Аристид Букико (Aristide Boucicaut) открыл магазин Bon Marche, который к 1852 г. стал, как говорят, первым универмагом. Здесь товары предлагались под одной крышей, но в нескольких отделах, по фиксированной цене и без рыночного торга, зато с возможностью возврата и обмена. В XIX в. Bon Marche и располагавшийся при нем ресторан стали якорем городской застройки целого района.

Однако универмаг не остался явлением европейским. Кратко остановлюсь на американских образцах, наименования которых лучше других известны в России. В 1858 г. Роуланд Мейси (Rowland Hussey Macy), который до этого несколько раз прогорал с открытием магазинов, основал на 6-й авеню в Нью-Йорке бакалею, где товары продавались по фиксированной цене или даже со скидкой, и успеху которого, помимо прочего, способствовала широкая реклама. Логотипом стала красная звезда - такую татуировку Роуланд сдалал себе в китобойный период своей карьеры. В 1902 г. универмагу было построено новое здание. На тот момент оно было объявлено самым большим магазином в мире. И справедливо. Судите сами: 9 этажей, 33 лифта и 4 эскалатора. К 1977 г. Macy’s принадлежало 76 универмагов, 5 региональных торговых центров и долевая собственность еще в трех.

В 1872-м в Нью-Йорке открылся универмаг Лаймана и Джозефа Блумингсдейл (Lyman and Joseph Bloomingdale). В ту пору строительство железной дороги на 3-й авеню соединило этот район с Манхэттеном, что и способствовало увеличению потока покупателей в Блумингсдейл. (Немного напоминает нашу ситуацию с Третьим транспортным кольцом.)

Ну и, пожалуй, еще об одной хорошо известной марке - Woolworth. В 1879 г. Франк Вулворт (Frank Winfield Woolworth) открыл первый магазин, где товары продавали по 5 и 10 сентов (five-and-ten store). А в 1913 г. 50-этажное здание Вулворт стало одной из достопримечательностей Нью-Йорка.

Все эти примеры (а их можно продолжить) - дела века XIX и начала XX. В этой связи особо отмечу значение универсальных магазинов в дальнейшей эволюции торговой недвижимости. Именно пара универмагов, соединенных торговой галереей, и стала площадкой для роста формата торговых центров, который является сейчас наиболее распространенной концепцией торговой недвижимости. Родина этого изобретения - США, потому и примеры мы приводили именно из американской жизни.

Американским универмагам мир обязан не только самой концепцией, но некоторыми небольшими нововведениями, без которых и концепция могла быть не столь успешной. Именно здесь ресторан впервые стал частью технологии ведения торговли (Marshall Field’s, Чикаго, 1952 г.). Здесь же впервые придумали такую вещь, как отдел заказных подарков для новобрачных (bridal registry). В России это пока еще не принято, а разумные в тратах американцы практикуют вот такую форму “оптимизации” подарочного ассортимента молодоженов: перед свадьбой будущие супруги составляют список того, что они хотели бы получить в подарок, и оставляют этот список в соответствующем отделе магазина, который оказывает соответствующую услугу. Гостей вежливо информируют о местонахождении подобного списка с тем, чтобы они могли выбрать подарок в соответствии со своим бюджетом и пожеланиями молодоженов. В 1848 г. американец Александр Стьюарт (Alexander Turney Stewart) первым стал проводить в своем универмаге показы мод и поместил в отделе женской одежды зеркало в полный рост покупательницы.

Что было и что стало

Наступил электронно-мобильный XXI век. В организации торговли и торговой недвижимости появилось много нового, однако универмаги все же не стали понятием из энциклопедии Брокгауза и Эфрона. С появлением крупных торговых объектов, занимающих порой десятки гектаров, универмаг стал жить “двойной” жизнью. С одной стороны, здания в центре города (многие из которых являются историческими памятниками) в той или иной степени остались приближенными в своем формате к классическому варианту. Правда, они часто уже не продают мебель и крупногабаритную домашнюю технику, однако остальной ассортимент позволяет заполнить здание вплоть до 5 этажей. С другой стороны, универмаги также стали важными частями (компонентами) торговых центров (собственниками или арендаторами). В данном случае вертикальный размер, как правило, сокращается до двух-трех этажей. Такой формат в большей степени присущ именно децентрализованным объектам.

А теперь о нынешних лидерах того же американского рынка универмагов. В сегменте высокого позиционирования отмечу Neiman Marcus, Sacks’s 5th Avenue, Nordstrom и все тот же Macy’s. В нише категории “средний” наиболее известны Dillard’s и Folley’s, а среди универмагов “средний минус” нельзя не назвать JC Penny и Sears.

Пресса нередко сообщает о непростом финансовом положении универмагов, однако они - пока живут.

А у нас?

На время оставим в стороне тему приметного издалека здания в центре почти любого советского города, на фасаде которого значится “Универмаг”, и поговорим о пришествии к нам крупных (свыше 10 тыс. кв.м) западных операторов этого формата торговли.

Долгое время в России заграничный универмаг (department store) был один единственный, а именно “Стокманн” (Stockmann). Кстати говоря, корпорация “Стокманн” - это еще и торговля автомобилями (включая Audi, BMW, Ford и др.), сеть Hobby Hall (товары для дома и отдыха в формате стандартной и электронной продажи) и сеть магазинов одежды Seppala (около 150 магазинов в Финляндии, Эстонии, Латвии и России). В России, однако, представлен только Department Store.

В Россию “Стокманн” пришел незадолго до кризиса 1998 г. (магазин в Смоленском пассаже) и испытал на себе многие из его негативных последствий. В первую очередь - вымывание среднего класса, на который, прежде всего, и ориентируется корпорация. В отличие от иных объектов “Стокманна”, в России его магазины имеют и гастрономический отдел. Долгое время Смоленский пассаж был единственным местом расположения полноформатного универмага “Стокманн” в Москве. Дело в том, что (и это отмечает официальный годовой отчет) ставки аренды в России высокие, а подходящих участков мало, ведь стандартный формат “Стокманн” - 10 тыс. кв.м. Ситуация изменилась с расширением торговых комплексов IКЕА, где естественным образом нашлось место для уже хорошо известного в России “Стокманна”. По сравнению со Смоленскими пассажем, у “Стокмана” в “Меге” прибавились Стокманн-кафе и дели.

К сожалению, в связи с переменой собственника и управляющей компании, Смоленский пассаж как торговый центр претерпел некоторые изменения в галерейной его части. Я имею в виду “усиленное” использование первого этажа под дорогих арендаторов - продавцов ювелирки (Mercury), мобильных телефонов и, самое последнее, олимпийских одежд марки Bosco. В итоге, первый этаж самого “Стокманна” несколько “потерялся” за витринами и киосками остальных операторов. Но и несмотря на это, обороты “Стокманна” в Смоленском в несколько раз выше его показателей в обоих “Мегах”. Как признаются в самом “Стокманне”, универмаг, как правило, достигает окупаемости через два-три года с даты открытия и, соответственно, в первый год работает в убыток, что сейчас и наблюдается в случае с нецентральными “Стокманнами”.

Как говорит Петри Анттила, региональный директор компании, дальнейшая экспансия “Стокманна” в России пока ограничивается следованием за ИКЕА в Казань.

Статистика последних нескольких лет показывает, что темпы роста продаж “Стокманна” за пределами Финляндии выше, чем в стране происхождения. В 2004 г. продажи в России дали 13% оборота компании. Для сравнения: универмаг в Хельсинки - это 37,7% оборота, другие магазины компании в Финляндии - 41,7%. Основная доля оборота “Стокманн” (по всей сети) приходится на одежду - 48%, на втором месте - продукты. (Источник - годовой отчет “Стокманн”.)

До недавнего времени более крупных международных операторов формата универмаг в Росси не было. Однако ситуация существенно изменится в достаточно обозримом будущем, и связано это с приходом в Россию (в Москву) корейской компании “Лотте” (Lotte), инвестора- застройщика и оператора торговых, развлекательных и гостиничных форматов. “Лотте” - сравнительно молодая компания: первый универмаг Lotte торжественно открылся в Южной Корее в 1979 г. Аналогично “Стокманну”Лотте” занимает очевидно главенствующее положение на национальном рынке (свыше 30%). На конец 2004 г. в Корее работало 22 универмага “Лотте”. Корпорация также имеет подразделения электронных продаж и сеть дискаунтера “Магнит” (просьба не путать с российским продуктовым оператором).

Формально проект “Лотте” в Москве стартовал довольно давно: официальные решения на правительственном уровне принимались еще в прошлом, XX веке. Менялись российские партнеры “Лотте”, решались инженерные и технические задачи, неминуемо возникающие при реализации проекта в центре города, и наконец железобетонный каркас на пересечении Садового кольца и Нового Арбата становится невиртуальной частью силуэта высоток бывшего Калининского проспекта.

Первая фаза проекта “Лотте” - это офисно-торговый комплекс в 22 этажа. Универмаг займет нижние 7 наземных и один подземный этаж (арендуемая площадь торговой части - 22 тыс. кв.м).

Много было споров о том, не поленится ли российский покупатель “освоить” все 7 (!) этажей. Поживем-увидим. Москва (отчасти как и Нью-Йорк) - это плавильный тигель (melting pot), где смешиваются разные культуры и традиции. Не все приживается, но многое остается. Знаю только то, что в последние годы российские туристы все чаще стали ездить на Восток (в первую очередь - в Сингапур, Таиланд), и, похоже, многие из них уже понемногу стали привыкать к “надцатиэтажности” тамошней торговли. Кстати говоря, в главном универмаге “Лотте” в Сеуле не 7, а целых 12 наземных этажей, да плюс еще 3 подземных, да и площадей естественно побольше, чем в Москве - 44 тыс. кв.м.

По словам Анны Щаповой, консультанта компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, эксклюзивного агента проекта, московский “Лотте” будет позиционироваться в сегменте люкс на основе максимального приближения российской модели к корейскому оригиналу. В частности, верхние этажи займут ресторан, товары для детей и дома, далее пойдут электроника и спорт, еще ниже - товары для мужчин, далее - женский ассортимент, 1-й этаж - классическое место для косметики и аксессуаров, а “-1″ этаж займет гастроном.

Как это ни парадоксально, но путь до Москвы из Южной Кореи оказался короче, чем из Европы: здание “Лотте” уже подходит под крышу, в то время как Harvey Nichols (Великобритания), Gallerie LaFayette (Франция), El Corte Ingles (Испания) пока еще изучают российский рынок и ищут участки, что в принципе достаточно закономерно. Практика выхода на российский рынок такого гиганта девелопмента и торговли, как IКЕА, показала, что компании потребовалось около 5 лет от момента начала изучения рынка и вплоть до конкретики реализации первого проекта.

Но неужели снова верна поговорка о том, что нет пророка в своем отечестве? Конечно, нет. Оставлю в стороне проекты реанимации ЦУМ-ов и ГУМ-ов в их московской и региональной ипостасях. В некоторой степени, места эти - и без того “прикормленные”, и написано об этих проектах немало.

Автором вновь созданной концепции сети универмагов является компания “Холдинг Центр” (ХЦ). Долгое время ХЦ была для потребителей сетью магазинов одежды - и не более. По информации компании “Холдинг Центр”, уже через год число универмагов ХЦ составит не менее шести. Прототипом можно считать открывшийся в августе 2005 г. реконструированный “Бухарест” (1-й этаж - супермаркет, 2-й - одежда для среднего класса, 3-й - pr?t-?-porter). По мнению авторитетного немецкого журнала “Текстиль Вершафт”, “Бухарест” вошел в двадцатку самых красивых магазинов 2005 года. За ним последуют универмаг на Рязанском шоссе (открытие в мае 2006-го), на Тургеневской площади. Далее, после реконструкции, откроется “Лейпциг” и еще несколько объектов.

Говоря об универмагах в столице, нельзя не упомянуть об универмаге “Москва”, построенном еще в 1963 г. В ближайшее время “Москва” увеличит свои торговые площади до 70 тыс. кв.м (сейчас торговые площади составляют лишь 8,4 тыс. кв.м из 20,4 тыс. кв.м общей площади), но и коренным образом осовременит свои концептуальные решения. Так, у “Москвы” появится свой гастрономический отдел, к которому присматриваются уже несколько крупных сетевых операторов, и несколько изменится распределение ассортиментных групп по этажам. Помимо этого, к торговому профилю прибавятся еще и развлечения. Срок завершения реконструкции - 2007-2008.

“Москва” - это классика нашей столичной торговли, магазин, который помнится не одному поколению москвичей. Именно поэтому собственниками было принято решение о создании сети универмагов “Москва”. Площадь сетевых магазинов составит от 5 до 15 тыс. кв.м, месторасположение первого объекта сети - метро “Кузьминки”.

Универмаг - это классика торгового жанра. Появившись в XIX в., этот вид (говоря биологическим языком) оказался живучим, он адаптировался к новым реалиям и доказал свое право на существование, которое, надеюсь, продолжится еще долгие годы.

Марианна Романовская

“Бета-коэффициент - англ. beta coefficient величина риска по отношению к определенной ценной бумаге. Б.к. - единица измерения, которая дает количественное соотношение между движением курса данной акции и движением рынка акций в целом. Если Б.к. больше 1, - акция неустойчива; если меньше 1, - устойчива.”

Определен проектировщик нового здания парламента (Ленинградская обл.)

Больше половины Россиян хотят вложить деньги в недвижимость