Объем продаж дешевых квартир на первичном рынке Москвы в первом полугодии 2010 года вырос в несколько раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Впрочем, в нынешней экономической ситуации рост спроса не ведет к столь же резкому росту цен на квадратные метры.

На прошлой неделе группа компаний «ПИК» распространила пресс-релиз, в котором отчиталась об итогах первого полугодия на рынке розничных продаж квартир. Согласно отчетности девелопера, с января по июль 2010 года компания продала 94 207 кв. м жилья, что составляет 456% от показателей первого полугодия 2009 года (16 932 кв. м). За проданные квартиры компания выручила почти 7 млрд рублей, что почти в шесть раз больше, чем в январе - июне 2009.

«Предварительные данные о розничных продажах квартир свидетельствуют о признаках восстановления рынка жилой недвижимости в начале 2010 года. В первом полугодии 2010 года зафиксирован его пятикратный рост по сравнению с аналогичным периодом 2009 года, что свидетельствует о восстановлении спроса на рынке в сегменте жилой недвижимости экономкласса», - делают вывод представители компании. По данным ГК «ПИК», наиболее активно растут продажи жилья в Москве и Московской области. Именно на эти два региона приходится 87% проданных квартир.

По словам генерального директора компании «Главмосстрой-Недвижимость» Татьяны Решняк, в январе - июне корпорация «Главстрой» реализовала около 65 тыс. кв. м (в Московском регионе и Санкт-Петербурге), что составляет примерно 225% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В СУ-155 также зафиксировали двукратный рост реализации квартир на своих объектах.

Столь бурное увеличение продаж не может не радовать девелоперов. «Мы с удовлетворением отмечаем рост покупательского спроса на жилье в сегменте экономкласса, что позволяет нам задумываться о запуске новых девелоперских проектов, - приводятся в пресс-релизе слова президента ГК “ПИК” Павла Поселенова. - Банки активно восстанавливают сотрудничество с нами в области ипотечного кредитования клиентов на стадии строительства домов, и их восприятие связанных с этим рисков меняется».

Рост спроса на дешевое жилье заметили многие девелоперы. «В начале 2010 года количество сделок было в три раза больше, чем в 2009 году, но при этом на 20-25% меньше, чем в начале 2008 года», - указывает аналитик инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Игорь Лебедев. Текущий уровень объема предпродаж остается примерно в два раза ниже, чем в докризисный период, что обусловлено снижением количества строящихся адресов, как утверждают в ГК «ПИК». Впрочем, положительная динамика позволяет надеяться, что рано или поздно рынок жилья экономкласса сумеет выйти на докризисные показатели по объемам продаж.

Управляющий директор ИДК «Алур» Михаил Уринсон настроен менее оптимистично: «Результаты второй половины года уже не будут столь впечатляющими ни в сравнении с 2008, ни, тем более, с 2009 годами. В первом случае рынок еще не затормозил, а во втором уже начался подъем. В результате второе полугодие сгладит годовые результаты: объемы продаж будут выше 2009 года, но, скорее всего, ниже 2008 и, тем более, 2007». «Говорить о докризисных значениях активности покупателей пока рано», - резюмирует Решняк.  

В том, что всплеск продаж коснулся, в первую очередь, самого дешевого жилья, нет ничего удивительного. Именно в этом сегменте рынка сосредоточен основной спрос на квадратные метры и по-прежнему наблюдается дефицит предложения. Снижение же объемов строительства в последние два года, совмещенное с падением цен, отчасти подхлестнуло спрос на недорогие квартиры. «Покупатели осознали, что значительного падения цен уже не будет - они либо будут на том же уровне, либо будут расти», - поясняет причины роста спроса на жилье аналитик компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. Таким образом, сегодня на рынке происходит постепенное превращение отложенного спроса в реальный, чего так ждали все без исключения застройщики. «Первыми на рынок вернулись те покупатели, для которых улучшение жилищных условий - насущная необходимость. И экономкласс - это как раз тот продукт, который привлекает их за счет сравнительно невысокой стоимости», - говорит Решняк.

«Экономкласс - это тот сегмент, в котором наибольшее количество покупателей. Объемов строительства даже в лучшие годы не хватало, чтобы удовлетворить спрос в этом сегменте, что уж говорить о текущем времени, когда объем предложения сильно сократился», - добавляет Лебедев. По его мнению, чтобы удовлетворить текущий, причем даже купированный платежеспособностью, спрос, необходимо строить не 3, а 10 млн кв. м жилья в Москве ежегодно. Следовательно, спрос на квадратные метры экономкласса будет расти и дальше, в отличие от рынка элитного жилья и бизнес-класса, где, наоборот, наблюдается избыток проектов.

Кроме того, по словам Татьяны Решняк, из-за роста продаж упавший в цене в период кризиса на 25-30% экономкласс уже отвоевал около 10% и стал более ликвидным по сравнению с другими типами жилья: «Это еще больше активизировало спрос на него, но уже со стороны тех, кто хочет сохранить накопленные средства, либо инвестировать в будущее своих детей, либо попытаться заработать в среднесрочной перспективе».

Кроме того, на рост спроса существенно влияет возвращение на рынок доступных ипотечных кредитов, позволяющих покупателям более активно совершать сделки. Естественно, с дальнейшим снижением процентных ставок по кредитам спрос будет расти. «Мы считаем, что в столичном регионе сохраняются фундаментальные причины для восстановления рынка жилой недвижимости, а значит, ежемесячные объемы предварительных продаж останутся сопоставимо высокими до конца года», - уверяют специалисты ГК «ПИК».

Уринсон полагает, что рост объемов продаж жилья экономкласса связан со стабилизацией цен и отсутствием ожиданий их последующего значительного снижения, а также возвращением на рынок доступной ипотеки: «В настоящий момент близок к исчерпанию эффект отложенного спроса, при этом доступная ипотека находится лишь на старте. Ключевыми же факторами для роста объемов потребления жилья остаются занятость и заработная плата населения». «Если не произойдет кардинальных негативных изменений в экономике, то спрос будет расти», - соглашается Лебедев.

Если руководствоваться базовыми законами экономики, то рост спроса на товар при сохраняющемся дефиците его предложения должен вести к росту цены. Но в случае с жильем экономкласса действие этого закона нивелируется низким уровнем платежеспособного спроса и предельной ценовой границей. Стоит девелоперам в нынешней ситуации резко поднять цены, как спрос снова снизится, поскольку у людей просто не будет возможности платить за квартиры такие деньги. К тому же кризисные годы показали, что высокие цены на жилье не были сильно привязаны к себестоимости и затратам девелоперов, а являлись в большей степени порождением ажиотажного спроса. В 2009 году покупатели увидели, что девелоперы с легкостью снижают цены на новостройки на 30-40% и при этом все равно получают прибыль. Поэтому заставить клиентов платить за жилье по докризисным расценкам в нынешней ситуации намного сложнее. Фактором сохранения цен на прежнем уровне является также и понижение стоимости стройматериалов.

Эксперты уверены: рост цен, если таковой и произойдет, не превысит 1-2% в месяц, то есть будет находиться в пределах уровня инфляции. «Наша политика ценообразования остается консервативной, и мы считаем, что в последующие 1-2 года значительного роста цен на жилье не произойдет», - отмечают в ГК «ПИК». «Бурного всплеска цен в ближайшие месяцы ожидать не стоит, что связано, в первую очередь, с летним затишьем, но осенью и зимой ожидается небольшое традиционное повышение цен», - уточняет Решняк. «Мы не прогнозируем значительного роста цен на жилую недвижимость до конца года, а возможно, и в следующем году, - соглашается Уринсон. - Ключевым сдерживающим фактором остается незначительный объем платежеспособного спроса, сузившийся по сравнению с докризисным уровнем». По мнению Новиковой, дальнейший рост цен будет напрямую зависеть от макроэкономической ситуации: при высоком спросе на квартиры стоимость, вероятнее всего, будет повышаться, но незначительно.

Текст: Антон Белых

Источник: БН.ру