Некоторые уже построенные офисные центры в Москве могут оказаться неликвидными в связи с тем, что арендные ставки, по прогнозам, уже через год начнут падать. Об этом говорили на проходящем в эти дни в Москве ежегодном саммите Института Адама Смита. “Уровень арендных ставок на рынке офисной недвижимости начнет снижаться уже к концу 2008 — 2009 году, в то время как стабилизация рынка наступит в 2009–2010 году, когда будет удовлетворен высокий спрос на офисные площади”, — заявил старший вице-президент консалтинговой компании Knight Frank Андрей Закревский. И многие проекты, заявленные сегодня, будут введены в эксплуатацию именно в этот, переломный для рынка момент. “Поэтому, начиная работать над проектами офисных центров или бизнес-парков, консультанты призывают девелоперов очень серьезно подходить к разработке концепции. Когда у арендатора появится возможность выбирать, он будет обращать особое внимание на качество здания, на функциональность планировок. Возрастет конкуренция среди арендодателей. Если просчеты окажутся неправильными, здание попросту может оказаться нерентабельным”, — добавил Андрей Закревский. И тогда в Москве может появиться немало объектов редевелопмента.

По словам Андрея Закревского, инвестиции в офисную недвижимость Москвы выгодны по сравнению с крупными европейскими городами с точки зрения соотношения риск и доходность. Инвесторов по-прежнему притягивает высокая ставка капитализации, которая составляет порядка 10%. По сравнению с Лондоном, где ставка капитализации 4%, условия в столице России очень выгодные.

“Ставка понизится с выходом международных крупных игроков рынка с более низкими ожиданиями доходности, — сообщил управляющий директор консалтинговой компании Praedium Рубен Алчуджян. — Я говорю о массовом выходе на рынок. Эти компании будут зарабатывать не на штучных объектах, как это делают многие девелоперы на данный момент, а на вале продукта”. И это, по его словам, дело недалекого будущего.

Сейчас средняя арендная ставка в Москве приравнивается к 735 долл. з а кв. м в год, говорит г-н Закревский. А по данным аналитиков компании Colliers International, ставка аренды на офис класса “А” колеблется в диапазоне 850–1300 долл. за кв. м в год, тогда как стоимость — от 6500 до 7800 долл. за кв. м без учета НДС. Самый дорогой сегмент — это высотные (выше 30 этажей) здания класса “А”. Цена аренды в таких помещениях начинается от 1200 долл. за кв.м в год. Впрочем, по признанию генерального директора строительной компании Strabag Александра Ортенберга, строительство высотных домов очень затратно для девелопера. Что касается класса “В”, то здесь ставка аренды 450–600 долл. за кв. м в год, а цена — 2000–4300 долл. за кв. м.

На данный момент спрос на офисные площади на столичном рынке значительно превышает предложение. Большая часть офисных площадей арендуется в бизнес-центрах еще на стадии строительства. Доля свободных площадей на конец первого квартала этого года составляет 1,5% в классе “А” и 4–5% в классе “В”. Начальник отдела исследований компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Флорова оценивает эту долю в 3,9%, объединяя класс “А” и “В” воедино. “Это самый низкий показатель по Европе”, — отмечает она. По данным консалтерской компании Knight frank, на одного жителя в Москве приходится 0,5 кв. м офисных площадей, тогда как в Европе этот показатель не ниже 1,7, а в развитых городах, таких, как Франкфурт и Стокгольм, приходится до 18 кв. м на человека.

Согласно прогнозам аналитиков, к 2010 году спрос и предложение должны сравняться. Именно тогда количество офисных качественных площадей должно достигнуть 10 млн кв. м. Но, как известно, на российском рынке немногие проекты вводятся в эксплуатацию вовремя. В прошлом году было введено 1 млн кв. м из заявленных 1,36 млн. В этом году, по данным компании Praedium, предполагается построить 1,6 млн кв. м, а по данным Colliers International, — 1,25 млн. Однако в первом квартале было реализовано всего 117,8 тыс. кв. м, что на 26% меньше по сравнению с прошлым годом.

При этом стабилизация арендных ставок в Москве будет происходить в зависимости от расположения офисов. К примеру, на более долгий срок оттянется стабилизация для офисных площадей, расположенных в центре столицы, внутри Садового кольца. А так называемый “кремлевский сегмент” рынка падение ставок скорее всего вообще не коснется, ведь предложения вблизи Кремля всегда будут оставаться эксклюзивными и желающих занять такую площадку будет неизменно много.

Крупные же девелоперы, как предполагают аналитики, будут выходить и на региональные рынки, где офисный сегмент в отличие, например, от торгового практически не развит. К наиболее перспективным региональным офисным рынкам они относят Екатеринбург, Новосибирск, Самару, Ростов-на-Дону. Также активное развитие офисного сегмента происходит в Перми, Челябинске, Краснодаре. В регионах почти отсутствуют офисные комплексы класса “А”. Что касается ставок, то, к примеру, в Самаре ставки аренды в офисном центре класс “А” (при этом надо учитывать, что классификация де-факто отличается от московской) составляют 380–600 долл. за кв. м в год, а класса “В” — 240–300 долл. В Екатеринбурге класс “А” сдается по цене 660–785 долл. за кв. м в год, а класс “В” — за 500–550 долл. Однако, судя по всему, вместе с понижением стоимости аренды в столице стоит также ожидать роста ставок в регионах, так как девелоперы будут там работать только в том случае, если получат доходность не ниже той, что получали до сих пор в Москве.

В 2006 году будут установлены новые ставки арендной платы за пользование земельными участками в границах Вологды, а также в отношении земель, находящихся в ведении органов местного самоуправления города, на основе… Et cetera

Перечень домов компании “Северного города”, квартиру в которых можно купить с помощью ипотечной программы Сбербанка, увеличился еще на три адреса. С сегодняшнего дня квартиру по ипотеке Сбербанка можно… Et cetera