Вслед за активным развитием ипотеки жилья эксперты прогнозируют кредитный бум в сегменте коммерческой недвижимости. Ведущие банки, работающие на территории Самарского региона, уже сегодня выводят на рынок спецпрограммы по выдаче займов на покупку нежилых объектов. Новые продукты от наиболее продвинутых кредиторов рассчитаны не только на юридических лиц, но и на “физиков”. Для России, с учетом специфики ее экономического развития, такая ситуация является скорее закономерной, нежели наоборот: владеть любой недвижимостью проще, удобнее и экономнее физическому, а не юридическому лицу. Отсюда и структура спроса на банковские деньги, предоставляемые для покупки офисов, складов магазинов и прочих нежилых объектов: в половине случаев кредиты берут рядовые граждане.

Эксперт темы

Вячеслав Квитко, начальник отдела развития розничного бизнеса ОАО КБ “Солидарность”:

- На сегодняшний день КБ “Солидарность” предоставляет кредиты на приобретение нежилой недвижимости. Это направление выделено в отдельную программу. При этом займ может быть выдан как предприятию, так и физическому лицу. Заемщик не всегда представляет юридическое лицо и зачастую хотел бы оформить и кредит, и саму недвижимость на себя лично. Кроме того, юридическое лицо обязательно анализируется (обороты, прибыль, доходы и некоторые другие параметры деятельности), в результате чего возникает вероятность не вписаться в критерии для кредитования под покупку недвижимого имущества. Таким образом, на сегодняшний день возможно получение кредита индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица.

Альтернатива аренде?

Еще два-три года назад большинство региональных предприятий делали выбор в пользу аренды недвижимости для бизнеса: “вынимать” деньги из оборота для покупки офиса или склада в большинстве случаев экономически невыгодно. Сегодня все большее число предпринимателей стремятся стать собственниками нежилых объектов.

Постоянный рост арендных ставок на коммерческую недвижимость подталкивает бизнесменов к покупке объектов. Если раньше цены на наем офисов, торговых, складских, производственных объектов корректировались пару раз в год, то сейчас данные показатели увеличиваются ежемесячно. И если средние индексы коммерческой недвижимости пока еще укладываются в рамки +10% годовых, то ставки по площадям в наиболее котируемых районах города растут в разы интенсивнее. Так, увеличение арендных цен на торговые помещения Ленинского района за прошлый год составило 17,4%. По Октябрьскому району - еще более весомый прирост: +39,1% (!) с января 2005-го по январь 2006 года. Правда, динамика роста рыночной стоимости при продаже самарской коммерческой недвижимости - еще выше. Годовой индекс офисов, расположенных в Октябрьском, Самарском и Железнодорожном районах Самары составил +52,9% (в среднем с 17 тысяч рублей до 26 тыс. руб. за квадратный метр).

Аналогичные объекты Ленинского района за год выросли в цене в среднем на 66,7% (с 24 тысяч рублей до 40 тысяч рублей за “квадрат”). Рост стоимости метра торговых помещений, дислоцирующихся в наиболее ходовых точках города, превысил 70%-ную отметку: индекс торговых площадей Самарского района составил +73,9% (рост средних цен - с 23 до 40 тысяч рублей за “квадрат”), динамика удорожания аналогичных объектов, расположенных в Ленинском районе, - +85% годовых. Понятно, что такой рост рыночных цен возможен лишь при условии высокого потребительского спроса на товар данного сегмента. А этот факт, как утверждают эксперты, в свою очередь, ведет к безоговорочному росту арендных ставок на коммерческую недвижимость.

К тому же владеть объектами real estate, в том числе коммерческими помещениями, выгодно по определению. Хотя бы потому, что недвижимость рассматривается как наиболее предпочтительный залоговый инструмент. Расплатившись с долгами перед банком, некогда приобретенный офис или производственную базу можно заложить еще раз, взяв в банке кредит, например, на развитие бизнеса. Зачастую, беря кредит, заемщик приобретает помещения с большей, чем необходимо для его бизнеса, площадью. “Лишние” метры сдаются в аренду - это направление деятельности становится дополнительным бизнесом.

Я не “юрик”, я “физик”…

При покупке коммерческой недвижимости объекты нередко оформляются на физлицо. Соответственно, и претендентами на ипотеку нежилых объектов становятся не только “юрики”, но и рядовые граждане.

“Одним из факторов, объясняющих такую ситуацию, является специфика российского налогового законодательства, - рассказал еженедельнику “Новости рынка недвижимости” президент Самарского территориального института профессиональных бухгалтеров Дмитрий Яковенко. - Согласно ст. 1 Налогового кодекса РФ, сотрудники налоговых служб имеют право не просто проверять деятельность юридических лиц, но и налагать штрафы, а также взыскивать пени в досудебном порядке. Однако никто не застрахован от просчетов: как показывает практика, вывод о факте недоплаты налогов может быть сделан ошибочно. В конечном счете юридические лица, как правило, выигрывают судебные споры. Но еще до процесса производятся доудержка налогов, взимание штрафов и пеней. Плюс на имущество (в том числе недвижимое) может быть наложен арест. Данная процедура является элементарной: с лицевого счета юридического лица списывается необходимая денежная сумма. И только после этого следует судебное разбирательство. Если предприятие выигрывает процесс в Самарском областном арбитражном суде, налоговые службы опротестовывают его решение. До высшего арбитражного суда, который находится в Москве, такие дела, как правило, не доводят, а вот во второй судебной инстанции, которая находится в Казани, решения регионального суда обязательно оспариваются. Дело в том, что налоговые органы не платят госпошлины, что удешевляет участие в судебных разбирательствах, которые могут длиться полгода, а то и год. В течение всего этого времени имущество может быть арестованным”. Это что касается юридических лиц. В отношении физических лиц - все по-другому.

Прежде всего, физик не обязан знать о том, что должен уплачивать те или иные налоги. Налоговые инспектора, узнав из данных регистрационной службы о том, что физлицо становится собственником объекта недвижимости, направляют в его адрес соответствующее уведомление. Далее, если налоговые выплаты по-прежнему не отчисляются, владельцу недвижимого имущества высылаются десятки уведомительных писем. Но даже после этого без решения суда штрафы налагаться не могут. “Изъять собственность у физлица на порядок сложнее, чем у юридического. Даже с личного счета без решения суда деньги списываться не могут”, - отмечает Дмитрий Яковенко.

Второй довод в пользу оформления коммерческой недвижимости на “физиков” связан с тем, что юридические лица выплачивают налог с имущества, в том числе недвижимого. Его размер равен 2% от остаточной стоимости объекта в год (остаточная стоимость = стоимости объекта при покупке, включая расходы на регистрацию, минус амортизация). Однако, как говорят эксперты, степень износа помещения начисляется довольно долго, так что какое-то время процент налога определяется из расчета реальной цены сделки.

Налог на имущество взимается и с физических лиц. Но его расчет ведется по другим принципам. Во-первых, учитывается не реальная, а оценочная стоимость объекта, которая может быть в разы ниже аналогичного рыночного показателя. Плюс более низкой является сама налоговая ставка.

Что? Где? Насколько?

Как говорят сами операторы финансово-кредитного рынка, сегодня развитие механизма ипотеки нежилых объектов находится на первоначальном этапе. “На сегодняшний день программы кредитования физических лиц на приобретение коммерческой недвижимости на самарском региональном рынке находятся на стадии запуска. В нашем банке реализация программы началась весной 2005 года, - говорит заместитель начальника управления финансовых операций ОАО “Национальный торговый банк” Дмитрий Терновский.

Вместе с тем эксперты прогнозируют мощный виток потребительского спроса на такие займы и, как следствие, увеличение числа банковских продуктов, позволяющих привлекать к приобретению недвижимости кредитный капитал. Как говорят сами банкиры, программы по ипотеке коммерческих объектов во многом схожи с программами для приобретения в кредит жилой недвижимости. Впрочем, есть и ряд отличий.

“Есть некоторые отличия кредитования физических лиц на приобретение коммерческой недвижимости от кредитования на приобретение жилья: кроме доходов заемщика - физического лица, изучается и анализируется также его частный бизнес с точки зрения потенциальных возможностей гашения кредита и выплаты процентов по нему. Суммы, которыми кредитуются заемщики на приобретение коммерческой недвижимости, обычно более крупные, чем на покупку жилых помещений, - соответственно, и требования к заемщику являются более строгими. В остальных моментах программы идентичны: заемщик может приобрести как готовое помещение, так и участвовать в долевом строительстве на заемные деньги. Единственный момент: кредит выдается только под конкретный объект”, - продолжает Дмитрий Терновский.

Некоторые банки еще только планируют запустить программу ипотеки нежилых помещений. “На данный момент наш банк не предоставляет кредиты на покупку объектов коммерческой недвижимости. Однако уже ближайшие два месяца программа кредитования для приобретения нежилой недвижимости будет запущена. Развитие этой сферы банковской деятельности продиктовано ростом потребительского спроса на такой вид займов: на сегодняшний день многие хотели бы приобретать офисные, торговые, производственные помещения, закладывая эти объекты”, - отмечает начальник отдела по развитию клиентских отношений ООО ФКБ “Юниаструм Банк” Андрей Михайлов. С учетом того, что максимальный размер жилищных кредитов от ФКБ “Юниаструм Банк” составляет 7,5 млн рублей, можно сказать о том, что размер займов под покупку коммерческих объектов недвижимости будет выше. Очевидно, весьма длительными будут и сроки кредитования”.

Как отмечает эксперт темы Вячеслав Квитко, в КБ “Солидарность” различными являются пакеты документов, которые должны предоставлять банку обычные заемщики и те, кто является индивидуальным предпринимателем: “Так, заемщик - физическое лицо представляет на рассмотрение кредитного комитета заявление-анкету, паспорт (ксерокопия всех страниц, оригинал предъявляется), свидетельство о браке (при наличии), копия своей трудовой книжки, а также справку о доходах формы 2 НДФЛ за последние 6 месяцев работы. В пакет документов, формируемый индивидуальным предпринимателем, входят документы, подтверждающие доход индивидуального предпринимателя без образования юридического лица (налоговые декларации со штампом налогового органа не менее чем за последний год, а также квитанции или платежные поручения об уплате налогов). А также документы, подтверждающие доход по вкладам, дивидендам, страховым, арендным выплатам и тому подобное (в случае указания сведений о данных видах доходов в анкете заемщика), документы по залогодателю/поручителю (плюс аналогичные документам по заемщику) и бизнес-план для определения доходов от использования приобретаемой коммерческой недвижимости”.

Итак, на сегодняшний день потребители рынка коммерческой недвижимости получают еще одну возможность приобретения нежилых помещений - покупку офисов, торговых или производственных площадей в кредит. Банкиры, среагировав на рост спроса в данном сегменте рынка и желание привлекать к покупке коммерческих объектов кредитный капитал, предложили населению новый продукт - ипотечные программы, ориентированные на совершение сделок в секторе нежилой недвижимости. В целом условия получения таких займов от разных операторов кредитно-финансового рынка, похожи. А главное - почти все они вполне доступны для среднестатистического заемщика.

Справка

Основные условия программы Национального торгового банка таковы: срок кредита - до 10 лет, ставка 18% годовых. При этом для получения кредита по покупку нежилой недвижимости заемщику необходимо иметь собственные средства в размере не менее 20% стоимости приобретаемого объекта - эти средства размещаются на депозит в НТБ. Последние платежи по кредиту осуществляются за счет этого депозита. Таким образом, сумма кредита может составлять до 100% стоимости объекта.

В НТБ еще действует программа “Кредитование предприятий малого бизнеса и частных предпринимателей на приобретение транспорта, оборудования и недвижимости”. В ее рамках максимальный срок кредита на приобретение недвижимости равен 3 годам. Сумма кредита - до 70% от суммы приобретаемого имущества (минимум - 500 тысяч рублей, максимум - 10 млн рублей). Валюта кредитов - российские рубли, доллары США, евро. Ставка по рублевым займам - 20-21% годовых, по валютным - 15% годовых. Обеспечением по кредитам могут стать залог приобретаемого имущества, поручительство учредителей предприятия, залог вкладов и (или) ценных бумаг либо поручительство юридического лица - клиента банка. Требования к заемщику - хорошее финансовое состояние предприятия (позволяющее гасить проценты по займу и основной долг в течение не менее 6 месяцев). Документы, необходимые для получения кредита: заявка, финансовая отчетность заемщика, прогноз движения денежных средств на срок кредитования, технико-экономическое обоснование (ТЭО).

Получателем займа КБ “Солидарность” может стать лицо в возрасте от 23 до 60 лет (срок окончания действия кредита). Сумма кредита рассчитывается из совокупного дохода созаемщиков. В качестве созаемщиков могут выступать супруг или супруга. Кроме того, при расчете суммы кредита учитываются доходы от использования приобретаемой нежилой недвижимости.

Размер кредита от нашего банка составляет от 500 тысяч рублей (по Самаре и Тольятти) и от 200000 рублей (в других филиалах) до 10 млн рублей. Кредит выдается на срок до 5 лет. Залогом по нему становится приобретаемая нежилая недвижимость.

“Серра (serra) Антонио (xvi-xvii Вв) - итальянский экономист, один из первых теоретиков меркантилизма. Серра рассматривал деньги как основную форму богатства, а внешнюю торговлю как источник богатства для стран, не имеющих в недрах благородных металлов. Производство считал источником богатства лишь постольку, поскольку оно дает возможность привлекать в страну благородные металлы путем вывоза товаров за границу. Наиболее выгодным с этой точки зрения Серра признавал развитие промышленности, так как продукты сельского хозяйства мало пригодны для длительного хранения и вывоза. Серра защищал политику активного торгового баланса, полагая, что государство должно способствовать развитию промышленности, форсированию экспорта и ограничению импорта товаров и, таким образом, обеспечивать приток в страну благородных металлов. Основное произведение Серра: <Краткий трактат о причинах, которые могут привести к изобилию золота и серебра в странах, не имеющих рудников, применительно к Неаполитанскому королевству>.”

Ипотечный рынок все интереснее иностранцам

Во Владивостоке началась реформа ЖКХ