По замыслам властей, со временем ипотека должна стать одним из основных механизмов решения жилищной проблемы. На государственном уровне поддержка развития ипотеки осуществляется в первую очередь в рамках реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы. Одна из ее подпрограмм предполагает предоставление единовременной безвозмездной и безвозвратной субсидии на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий».

Однако реальное число граждан, которые могут воспользоваться господдержкой при взятии ипотечного кредита, остается крайне незначительным. Несмотря на незначительное снижение средних ставок по ипотечному кредиту, они остаются достаточно высокими и сегодня в рублях достигают 12–13%, а в долларах – 10–11%, тогда как наиболее распространенным условием кредитования остается внесение первоначального взноса 20–30% стоимости жилья.

Сочетание этих условий с низким платежеспособным уровнем населения и быстрым подорожанием жилья делает ипотеку доступной не более чем для 5–10% населения.

При этом в масштабах страны выявляется еще одна негативная тенденция: чем ниже уровень жизни и доходов в регионе, тем выше там ставки по ипотеке. Так, ЦБ отмечает значительную дифференциацию средневзвешенных процентных ставок в зависимости от региона, в котором находился заемщик, – от 11,4% в Ямало-Ненецком автономном округе (ЯНАО) до 13,8% в Костромской области по рублевым кредитам и от 6,5% в том же ЯНАО до 12,2% в Новгородской области по кредитам в иностранной валюте. При этом, согласно информации Росстата, среднемесячная номинальная заработная плата в апреле 2008 года составила в Костромской и Новгородской областях всего 10,6 и 13,0 тыс. рублей, тогда как в Ямало-Ненецком автономном округе среднестатистический работник в среднем получил за этот месяц 41 тыс. рублей.

Но разница наблюдается даже внутри одного региона. В более зажиточных Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах, где заработки в апреле составляли 34 и 41 тыс. рублей соответственно, в первом квартале 2008 года минимальные средние ставки по кредитам в рублях равнялись 11,7% и 11,4%, тогда как на юге Тюменской области, где заработки традиционно ниже, – уже 12,3%.

«Уровень ставок и доходы населения – это хотя и опосредованно, но достаточно связанные вещи», – считает независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. По словам эксперта, механизм формирования этой дифференциации носит следующий характер: в богатых регионах банки, как правило, богаче, и они стараются сделать уровень ставок ниже, чтобы привлечь клиентов, которые тем не менее охотно идут к ним за кредитами. А в бедных регионах, где и сами кредитные структуры победнее, они выставляют средние ставки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитования (АИЖК) или чуть выше, чтобы еще больше не снижать уровень своих доходов. «Где сам кредит ниже, там и выручка банка ниже, поэтому в таких регионах банкиры менее охотно идут на снижение процентов, чтобы ее не снижать», – отмечает Стерник.

Естественно, что в тех регионах, где заработки высоки, – выше и цены на жилье, что влияет на увеличение объема выданных кредитов. Поэтому, как считает эксперт, при анализе оборотов рынка более информативным является учет не только объема кредитов, но и количества ипотечных сделок.

Уровень ставок зависит от того, какие банки представлены в регионе и какую ипотечную политику они проводят, считает гендиректор компании RRG Денис Колокольников. По его словам, наиболее важный аспект для банка – это кредитоспособность заемщика, которая в том же Ханты-Мансийске, например, выше, а также характер предоставляемого жилья. Он также отмечает, что при формировании уровня ставок существенную роль играет политика региональных властей, которые могут предоставлять своим жителям льготные программы кредитования, компенсируя банкам часть издержек. Последнее обстоятельство тем более важно, что из-за кризиса ликвидности некоторые банки перестали вовсе выдавать кредиты, а другие делают это более взвешенно, тогда как спрос на выданные кредиты, как отмечает Колокольников, не уменьшается.