Столичный рынок недвижимости пережил еще один год, за который произошло немало перемен. Цены на недвижимость, решительно устремившиеся вверх в первую половину года, к осени застыли в томительном ожидании. В связи с расширением географии строительства изменился статус некоторых районов. Но в целом в 2006 году повторилась история предыдущих лет: московский рынок новостроек не сумел преодолеть проблемы, возникшие ранее, не стала принципиально иной и ситуация на вторичном рынке.

Какими же были тенденции прошлого года и каковы перспективы рынка недвижимости в наступившем году?

Ценовой маршрут: рост-остановка-падение

Одним из главных событий 2006 года стал очередной стремительный виток цен в первой половине года, особенно заметный в сегменте эконом-класса. К концу весны аналитики и представители крупных компаний зафиксировали рекорд: жилье дорожало в среднем на 10-11% в месяц.

Летом ситуация немного стабилизировалась, рост цен замедлился. После ударных темпов увеличения в марте и апреле рынок “докрутил” последние проценты в мае и затих. Многие риэлторы и аналитики связывали такое явление с общим летним падением деловой активности, но такой ответ совершенно не объяснял сложившейся ситуации. Рост цен остановился, а количество желающих купить квартиру снизилось из-за фантастической стоимости жилья, превзошедшей все мыслимые и немыслимые ожидания. Впрочем, многие специалисты были не согласны с таким объяснением и предупреждали, что с наступлением сезона деловой активности цены на недвижимость снова устремятся вверх.

Но подобным прогнозам не суждено было сбыться, и с приходом осени все заговорили о стагнации самого дешевого сегмента рынка, который, как известно, “прибавляет в весе” быстрее всего. Обрадовала ли покупателей жилья столь долгожданная передышка? Увы, нисколько: стоимость 1 кв. м московских квартир к этому моменту уже преодолела психологический рубеж $4 тыс.

Дальше случилось то, что и должно было случиться: вследствие наметившегося баланса спроса и предложения средняя цена 1 кв. м в начале октября остановилась и очень медленно начала снижаться. Сначала планка опустилась на 0,2%, и постепенно ценовой тренд на рынке недвижимости перешел из вертикали в горизонталь. Три последних месяца года в целом по рынку стоимость “квадрата” увеличивалась на 2-3% скорее по инерции, а в сегменте вторичного жилья и вовсе зафиксировалась.

Сокращение спроса специалисты объясняли действием нескольких причин. Во-первых, падением цен на нефть. (Российская экономика в целом очень зависима от сырьевой конъюнктуры, рынок недвижимости - не исключение.) Как и в предыдущие годы, подобная корреляция прослеживается четко: снижение стоимости барреля тут же отзывается стагнацией в риэлторском сегменте.

Второй факт заключается в том, что большинство ипотечных покупателей отложили приобретение недвижимости, несмотря на многообразие программ по кредитованию, вовлечению в процесс десятков новых банков. Причина такого явления заключается в том, что большинство получателей кредитов просто не успевали за ростом цен в предыдущие месяцы.

Прогнозируемая неизбежность

Таким образом, итогом 2006 года стала практически полная остановка роста цен на недвижимость. Насколько долго может сохраниться такая ситуация? Как считают специалисты компании “ИНКОМ-Недвижимость”, в самом конце 2006-начале 2007 года рынок будет находиться в состоянии стагнации, возможна даже небольшая коррекция цен вниз. Оживление может наступить в феврале, когда на рынок выйдет денежная масса, полученная в виде годовых премий и прочих выплат, - как правило, подобные средства вкладываются в недвижимость, так что цены могут снова начать расти.

По прогнозам Министерства экономического развития, благосостояние граждан в 2007 году вырастет примерно на 8-10% по сравнению с показателями 2006 года. При этом потенциальный спрос на московскую недвижимость останется высоким и будет ограничиваться только доходами граждан и условиями ипотеки.

С предположением о неизбежном росте цен на недвижимость сегодня согласны многие специалисты рынка. Его подтверждают, в частности, и надежды застройщиков: они “выбросили” на рынок далеко не все имеющиеся объекты - их “придерживают” до более благоприятной ценовой ситуации. Что касается инвесторов, то их ожидания в отношении доходности инвестиций и так были существенно превышены, поэтому они реализовали недвижимость несколько раньше обычного срока, не дожидаясь возможного негативного влияния со стороны рынка нефти.

Вероятно, скоро они снова начнут скупать объекты, тем самым разогревая спрос. Таким образом, предположение о новом витке цен в феврале имеет под собой довольно серьезную основу. А недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее привлекательных инвестиционных инструментов. Повторения рекорда в 70% годовых ждать не приходится, но на 25-30% прибыли за год можно рассчитывать со всей определенностью.

Тактика дозирования новостроек

Рынок новостроек в прошлом году испытывал воздействие многих негативных факторов. Это и последствия действия 214-ФЗ, и проблемы с получением банковских кредитов под новое строительство, и сложности с подключением инженерных коммуникаций, и задержки с оформлением квартир в собственность, и т. д.

В течение 2006 года застройщики приводили разные оценки сокращения общего числа новостроек (от 15 до 40%). Так, аналитики компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” полагают, что с начала прошлого года по сегодняшний день объем предложения уменьшился на 22,8%. Впрочем, на протяжении этого периода количество предложений на первичном рынке не было постоянным. В первой половине года по понятным причинам отмечалось их значительное снижение (застройщики предпочитали придерживать свои объекты в ожидании лучших времен); во втором полугодии объем предложений в новостройках существенно увеличился почти на треть и достиг практически 30 тыс. объектов. Это было связано в основном с двумя моментами: девелоперы наконец выставили на продажу новостройки, а инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость с целью получения дохода, решили зафиксировать прибыль, не дожидаясь конца финансового года.

Однако это обстоятельство не снимало многих проблем, связанных с приобретением квартир в новостройках, даже осенью, когда, казалось бы, наступило более благоприятное время для покупателей. В частности, покупку осложняла тактика дозированной реализации новостроек, выбранная крупными застройщиками. Она заключается в том, что для продажи сначала выставляются самые неликвидные квартиры, например, расположенные на первых этажах или лишенные привлекательных видовых характеристик. Только после того как уйдет вся выставленная партия, на рынок поступает следующая, и т. д. Естественно, что самые хорошие и дорогие квартиры попадают на рынок непосредственно к завершению строительства.

Подобная практика помогает застройщику убивать сразу двух зайцев. Во-первых, он быстро избавляется от самых проблемных и дешевых квартир, а дорогое жилье продает по максимальной цене (с учетом роста стоимости недвижимости и отсутствия скидок на квартиры в достроенных домах).

Во-вторых, компании-застройщики создают на рынке иллюзию дефицита. К тому же реализовать небольшое, строго ограниченное количество квартир на разных этапах возведения дома намного проще, чем весь дом сразу. Тактика оправдывает себя и при подведении итогов продажи: она позволяет компании с полным правом говорить о том, что она распродала все выставленные на рынок квартиры и они действительно пользуются спросом.

Урок географии

В географии современного строительства наметились новые тенденции. Как отмечает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити-ХХI век” Сергей Лядов, меняется статус некоторых районов Москвы - это связано прежде всего с реализацией программ реконструкции и сноса пятиэтажного жилого фонда, выводом промышленных предприятий и возведением на их месте домов, которые отвечают рыночным требованиям.

Но в целом сохранилось традиционное разделение: центр и наиболее престижные направления застраиваются преимущественно объектами бизнес-класса и элитными, на окраинах города (в районах, прилегающих к МКАД) создаются микрорайоны эконом-класса. Дешевое жилье сегодня строится в отдаленных районах, рядом с выводимыми за черту города промзонами или на их месте (например, мкр. Очаково, ул. Б. Очаковская, вл. 40; мкр. Кожухово; Высоковольтный пр. в Отрадном и т. д.).

Все больше новых объектов появляется за пределами МКАД и в городах ближнего Подмосковья, где отмечается повышенный спрос в сегменте жилья эконом-класса. Это обстоятельство способствует значительному увеличению цены предложения подобных объектов: $2,5-2,8 тыс. за 1 кв. м на начальном этапе строительства и $3,4-3,9 тыс. за 1 кв. м на этапе завершения строительства.

Несмотря на то что за пределами МКАД и в районах ближайшего Подмосковья проблема с площадками под новое строительство не стоит столь остро, как в центральных и прилегающих к ним районах Москвы, предложения готовых объектов явно недостаточно. На сегодняшний день большая часть жилья эконом-класса распределяется по социальным программам, а на рынке, как и прежде, крайне мало квартир такого класса.

Отчасти это объясняется тем, что строятся в основном дома бизнес-класса: именно этот сегмент, как более выгодный и доходный, вытесняет дешевое жилье. И в этом нет ничего удивительного: в условиях высокой стоимости земли в городе и серьезного спроса на жилье окупиться способны проекты среднего уровня и элитные.

В данный момент на рынке новостроек предложение объектов бизнес-класса (жилье от $5 тыс. до $8 тыс. за 1 кв. м) превышает спрос. Впрочем, на подобные квартиры, подчас не востребованные, компании-застройщики начали давать негласные скидки - до 30% общей стоимости. Так что резонно будет предположить, что в 2007 году стоимость квартир бизнес-класса может снизиться. Очевидно, такое развитие событий практически не затронет жилье эконом-класса: на продажу оно фактически не строится.

Каковы прогнозы по поводу количества сделок на первичном рынке? Распространено мнение, что в этом году их объем существенно не изменится. Если в прошлом году покупатели могли выбирать примерно из 440 объектов, в этом их будет около 500. Как известно, число сделок с новостройками четко обусловлено количеством возводимых объектов.

Вторичный рынок -сильное звено

Как известно, развитие рынка в значительной степени зависит от вторичной недвижимости: с ней совершается около 80% всех сделок. В прошлом году ситуация оказалась очень непростой - на нее влияло множество факторов.

В первой половине года “вторичные” объекты стали предметом всеобщего ажиотажа. Как следствие - цены на жилье стремительно росли, рынок жил по законам продавца, а большинство альтернативных цепочек, неизбежных на вторичном рынке, стремительно распадалось. Как известно, выстраивание цепочек требует нескольких недель, а то и месяцев, но рост цен до 9-10% в месяц губил “альтернативу” на корню.

Чтобы хоть как-то справиться с подобной ситуацией, крупные компании позволяли себе покупку квартир, чтобы “замкнуть” на этих свободных объектах альтернативные сделки. Но решить проблему кардинально этот прием не помог. В нагнетение ситуации внесли свою лепту и продавцы “вторички”, снимавшие весной свои квартиры с продаж в ожидании, что стоимость недвижимости подскочит еще на 5-15%. Также многие приобретали жилье с инвестиционными целями, такие квартиры выпадали из оборота, превращаясь в некое подобие ценных бумаг.

В среде продавцов и покупателей царил невиданный накал страстей, подогреваемый не только действием объективных рыночных механизмов, но и субъективными обстоятельствами. Во-первых, такая обстановка стала питательной средой для деятельности “черных” маклеров, разного рода вымогателей-посредников, желающих извлечь свою выгоду в тяжелых для совершения сделок условиях. Свою лепту в формирование нездоровой обстановки вольно или невольно внесли и специалисты, эксперты рынка. Кстати, относительно недавно на конференции МАГР была озвучена мысль о том, что в немалой степени на формирование “погоды” на рынке жилья Московского региона оказывают влияние аналитические исследования и выводы экспертов. По-видимому, им нужно быть аккуратными в предположениях и прогнозах относительно ситуации на рынке. Ведь именно неосторожные высказывания в немалой степени создали у непрофессионалов отчасти ложное представление о реальной ситуации на рынке вторичного жилья столицы.

Бегство от иллюзий

На самом деле невиданный спрос, о котором спешили поведать потенциальным покупателям риэлторские агентства, девелоперы, частные лица - словом, все заинтересованные в выгодной продаже своих объектов, - оказался не более чем иллюзией. Чем же тогда объяснить царившую на рынке панику? Дело в том, что весной уменьшилось время экспонирования квартир. И обусловил это не возросший спрос, а значительное (на 33%) сокращение объема предложений по сравнению с 2005 годом.

Такая ситуация продлилась до конца весны, после чего объем сделок (не достигший рекордных показателей даже весной, в период ажиотажа) упал еще сильнее. Все лето рынок переживал стагнацию. С августа стало заметно увеличение общего объема предложений на рынке “вторички”. По-видимому, владельцам квартир стало очевидно: ожидать более выгодных условий для продажи уже не стоит. Осенью предложение и вовсе стало превышать спрос. Специалисты компании “ИНКОМ-Недвижимость” отмечают, что осенью число выставленных на продажу квартир выросло примерно на 3 тыс. - это больше 10% общего объема предложения. Аналитики компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” утверждают, что на вторичном рынке экспонируется около 22,3 тыс. квартир. Среди них эконом-класс занимает 78%, бизнес-классу отведено 19%, доля элитных квартир составляет 3%.

После очередного изменения правил игры на рынке в очередной раз заработали законы покупателя. Теперь уже они, а не продавцы начали диктовать свои правила. Действительно, продать объект по рыночной цене теперь очень непросто. Особенно если речь идет о больших квартирах, расположенных в спальных районах, значительно удаленных от станций метро, имеющих неудачное окружение и пр. Продавцам и риэлторам приходится прилагать немало усилий для совершения действительно выгодной сделки.

По крайней мере с конца марта 2006 года наблюдалась одна общая тенденция - отсутствие ажиотажного спроса на жилье. Это подтверждают “сухие” цифры. Наши аналитики используют такое понятие, как удельный спрос (соотношение внесенных авансов к имеющемуся объему предложений), который в определенной степени может быть истолкован как спрос в целом. На март пришелся максимум удельного спроса и месячного прироста средней цены предложения за 1 кв. м жилья (11,4%), тогда индекс удельного спроса превосходил аналогичный показатель марта 2005 года почти в четыре раза, а индекс ноября 2005 года - в полтора раза. С конца марта 2006 года данная цифра неуклонно падала, только в августе-начале сентября наметилась стабилизация, сохраняющаяся и по сей день. Каковы перспективы развития вторичного рынка? Как известно, во второй половине года предложение квартир увеличилось на 10%. В основном благодаря тому, что на рынок активно выходят инвестиционные квартиры. Это вселяет некоторую надежду, что 2007 год станет более благоприятным для покупателей, чем 2006-й.

Контекстный поиск

Но все эти предположения делаются без учета внешних факторов. Между тем последние никак нельзя сбрасывать со счетов, особенно в сегодняшних условиях: ведь все большее значение приобретает внутриполитический фактор. В преддверии президентских выборов звучит множество обещаний сделать жилье более доступным, в частности активизировав строительство новых домов. Эти обещания независимо от того, будут они выполнены или нет, влияют на настроение потенциальных покупателей.

Объективный результат такого влияния - формирование отложенного спроса, роль которого в рыночных отношениях трудно переоценить. Хотя, конечно, уповать на предвыборный фактор, взятый вне субъективных условий, не стоит. Очевидно, что существенно нарастить объемы строительства правительственными методами вряд ли удастся, на радикальные меры типа субсидирования ипотечных кредитов за счет бюджетных средств рассчитывать не приходится, а дополнительные налоги на владельцев нескольких объектов недвижимости не окажут особенного влияния на положение дел.

Какой же тактики стоит придерживаться потенциальным покупателям в нынешней нелегкой ситуации? На этот счет существуют самые противоречивые рекомендации. Если придерживаться самого простого варианта, то нужно инвестировать в городское жилье: ситуация с ним наиболее предсказуема и понятна. Загородная недвижимость тоже способна приносить неплохие дивиденды, но правильный выбор объекта в этом секторе сложен: непрофессионалу трудно учесть все тонкости, которые влияют на цену и ликвидность.

Другая рекомендация - обратить внимание за пределы столицы. Московская недвижимость за нынешний год очень сильно прибавила в цене, но, если не будет новых законодательных эксцессов, повторения такого скачка не предвидится. В то же время столица задала определенный ценовой уровень, все города-миллионники будут под него “подтягиваться”. В первую очередь это касается Санкт-Петербурга. Если раньше стоимость квартир в северной столице была в среднем на 30% ниже московской, то по итогам 2006 года разрыв увеличился до 50%. Как считают специалисты, такая ситуация неизбежно будет выправляться в наступившем году, а скорость, с которой будут расти цены на недвижимость в регионах, значительно превысит московскую.

Елена ВОЗНЕСЕНСКАЯ

Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО “МИАН-агентство недвижимости”:

- Средний объем предложения коммерческих новостроек на рынке Москвы в 2006 году составил около 450-500 адресов. Так как ценовые ожидания определяли поведение застройщиков, то существующие объемы новостроек были долгое время законсервированы, и только в середине осени наметилась тенденция к расширению предложения.

Количество фактически совершенных сделок в 2006 году в 1,5-3 раза ниже объемов, которые ожидались по результатам исследования потенциального спроса, проведенного специалистами компании “МИАН-агентство недвижимости” в 2005 году. По итогам 2006 года, также как и в 2005 году, основная доля сделок в Москве - свыше 70% - была совершена на рынке вторичного жилья (купля-продажа + обмен).

Если говорить о прогнозах развития рынка, то стоит с уверенностью сказать, что спрос в любом случае вернется, как только у потенциальных покупателей появится уверенность в стабильности цен (или их прогнозируемом росте) и будет широкий выбор предложений, тем более что рынок сегодня предоставляет эту возможность: по сравнению с началом года предложение уже увеличилось почти на 15%.

По прогнозам “МИАН-агентства недвижимости”, это может произойти уже в ближайшее время, в феврале-марте. До этого времени рынок недвижимости будет характеризоваться сохранением тенденции вялотекущего роста цен либо стабилизации. Так, ожидаемый рост цен на объекты эконом-класса в Москве - порядка 0,8-1,2% в месяц; для бизнес-класса этот показатель несколько выше - 1,5-2% в месяц.

Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”:

- К концу 2006 года объем предложения на вторичном рынке жилья Московского региона полностью восстановился. Небольшое уменьшение, происшедшее за первые две недели января: объем предложения городских квартир Москвы снизился на 10,5%, Московской области - на 13%, - связано с каникулами, когда продавцы квартир традиционно уходят с рынка на период празднования Нового года. Можно говорить о восстановлении объемов предложения и на рынке новостроек. Принятые поправки в 214-ФЗ и Градостроительный кодекс, снимающие ряд административных барьеров для девелоперов, приведут к значительному увеличению количества новых участков под застройку. Однако не нужно ждать начала массового строительства в этом году, основной выход новых площадок придется скорее всего на 2008 год.

Денежные обороты рынка за прошлый год выросли почти в два раза во всех сегментах жилой недвижимости. Но за счет значительного роста цен натуральный оборот (в штуках квартир) снизился, за исключением вторичного рынка жилья Московской области, где по итогам трех кварталов 2006 года количество зарегистрированных сделок незначительно выше показателя прошлого года за аналогичный период. В 2007 году на рынке городского жилья Московского региона мы ждем, что получит продолжение тенденция восстановления объемов предложения и сохранится стабилизация цен в первой половине года с последующим возвращением на рынок отложенного спроса. Небольшой рост (чуть выше инфляции) реален со второй половины, по итогам года он составит не более 15-20%. Основными повышающими факторами станут отложенный неудовлетворенный спрос, благоприятная макроэкономическая ситуация и дальнейшее развитие ипотеки. При этом повторения рекордных темпов роста цен на столичную недвижимость не случится.

При высоких ценах на жилье в Москве и сопоставимости удельных цен на квартиры в многоэтажных домах ближнего Подмосковья и удельных цен на коттеджи, квартиры в таунхаусах спрос постепенно перетекает на рынок загородного жилья. Если покупка коттеджа во многих случаях расценивается как приобретение второго жилья для проживания летом, то квартира в таунхаусе - прямая альтернатива квартире в многоэтажном доме, особенно это касается объектов с хорошей транспортной доступностью и исчерпывающей инфраструктурой. Подтверждением повышенного спроса со стороны покупателей к этому относительно новому формату жилья служит тот факт, что в течение 2006 года средняя удельная цена таунхаусов увеличилась почти на 50% (в целом по рынку на 35%).

До конца 2007 года мы прогнозируем дальнейшее повышение средней цены предложения загородного жилья Московской области приблизительно на 25%. При этом все больше земельных участков Подмосковья будет переводиться из земли сельхозназначения в категорию земель поселений. Будут стартовать новые девелоперские проекты, то есть предложение на рынке будет увеличиваться, а география строительства коттеджных поселков - расширяться.

Количество иностранных строительных компаний на российском рынке сокращается. Только за последний месяц их число уменьшилось с 750 до 733 фирм. Таковы данные федерального лицензионного центра Росстроя. В… Et cetera

В декабре 2009 года на заседании Правительства Москвы будет обсуждаться программа сноса некомфортного жилья, чтобы определить адресные перечни таких домов и сроки сноса. Об этом в интервью журналу «МиР»… Et cetera