Есть несколько признаков, которые позволяют утверждать, что на рынке жилья образовался пузырь. Согласно одному из них, цена объекта недвижимости завышена, если перекрывает стократный размер его аренды. Получается, что цены на московские квартиры завышены как минимум вдвое. Но и без этой ненадежной формулы ясно: пузырь есть. Никакие социально-экономические или политические факторы объяснить нынешнее увеличение стоимости 1 кв. м не в состоянии. Но означает ли это, что пузырь непременно лопнет?

Аналитики рынка недвижимости уже года три предсказывают, что это вот-вот произойдет, но он продолжает расти. Скажем, в мае 2004 года, после того, как в 2003-м цены на жилье в Москве выросли на 35-40%, премьер-министр Михаил Фрадков заявил: “Нельзя допустить, чтобы все ограничилось созданием финансовых пузырей, надо чтобы за этим пошли дела, чтобы мы в физическом объеме видели увеличение количества крыш и полов”. Услышав такое, европейские спекулянты приостановили бы деятельность и заняли выжидательную позицию. Наши - дружно вложились в “крыши и полы”.

В 2005-м страна приняла такие радикальные законы и программы для решения жилищной проблемы, что за шесть месяцев 2006 года рост цен перекрыл рекорд 2003-го. И снова специалисты начали рассуждать о пузыре.

Мы знаем, что если цена 1 кв. м увеличивается с $1 тыс. до $2 тыс., количество потенциальных покупателей уменьшается не в два и не в четыре, а хорошо, если в шесть раз. А сколько покупателей отказались от приобретения квартиры, когда стоимость “квадрата” превысила $3 тыс.? Сколько еще осталось в России людей, способных собрать нужную сумму? Этого никто не знает. Поэтому не будем фантазировать и просто напомним признаки экономического пузыря, поставим несколько вопросов, предоставив читателям сделать собственный прогноз.

“Голландская болезнь”

Подверженность экономики страны образованию пузырей называют “голландской болезнью”. Дело в том, что именно в Голландии в XVII веке всплыл и лопнул первый в истории экономический пузырь. Голландские купцы “адресными презентациями” привили европейским дворам моду на тюльпаны, торговлю которыми они полностью монополизировали. Стоимость луковиц взлетела настолько, что плотники и крестьяне продавали мастерские и землю, чтобы вложить в них деньги. Но однажды произошло неизбежное: очередная партия луковиц вдруг не нашла покупателей. Началась паника, и в течение двух недель цены упали более чем в 100 раз.

История показала, что это вовсе не болезнь, а характерная черта классического капитализма (как он понимался до 1930-х годов). Любой самый незначительный ажиотаж ведет к образованию пузыря. Обычно его возникновение и последующее сдутие (коррекция) видны только профессионалам рынка. Большинство населения замечает только лопающиеся пузыри (одни эксперты предлагают считать пузырь лопнувшим, а не сдувшимся, если цены на данном рынке упали больше, чем на 15%, другие - если падение серьезно отразилось на всей экономике).

Афера Карло Понци

Что нужно для образования пузырей? Свобода и деньги. Того и другого хватало в Америке середины 1920-х, нажившейся на военных поставках во время Первой мировой войны. Денег было так много, что, когда богатые чикагцы увидели в газетах рекламные объявления: “Купи кусочек солнца!” с картой Флориды и кудрявыми пальмами, они ни минуты не раздумывали и просто выложили деньги. Когда богатые покупатели закончились, мошенники сбросили оставшиеся участки, не торгуясь. И тогда пузырь лопнул.

Первые покупатели поняли, что переплатили, и, не зная реальной стоимости своих участков, решили продать их за суммы, близкие к покупным, чтобы потом если и купить снова, то “по настоящей” цене. Обычно падение смягчают скептицизм и инерция сознания (“ничего, сейчас падает, а завтра снова поднимется”, “они сбивают цены, чтобы скупить по дешевке и снова продать” и т. п.) и ликвидация пузыря идет в режиме относительно медленного сдутия. Но на этот раз ранее помалкивавшие газетчики с такой силой обрушились на нравы “этой страны”, что падение стало обвальным. Кстати, до Великого кризиса 1929-го оставалось почти три года, то есть пузырь лопнул “на фоне общего здоровья”.

Теперь зададимся следующим вопросом. Допустим, в некоем городе между администрацией и несколькими застройщиками существует жесткая договоренность: вас допускают до “пирога”, но вы ни при каких условиях не имеете права снижать цены, даже если продажа ваших новостроек полностью встанет. Как сдуть пузырь, чтобы не дать ему лопнуть? Очень просто: с полгода цены остаются неизменными или даже чуть растут, чтобы “обозначить тенденцию”, но с учетом общей инфляции происходит коррекция.

Есть и масса способов снижать цены так незаметно, и повязать покупателей такими условиями, что им и в голову не придет избавляться от купленной квартиры в новостройке, чтобы потом купить то же самое, но дешевле. Да тут и изобретать ничего не надо: инфляция привязывает крепче договора.

Слабое звено

Главную опасность для застройщика представляют самые желанные покупатели - те, кто покупает квартиры на самой ранней стадии, причем помногу, предоставляя тем самым необходимые средства для начала строительства. Можно назвать их спекулянтами, но это не совсем верно, ведь они не покупают готовый товар для последующей перепродажи, а вкладывают средства в производство товара. Правильнее называть их именно соинвесторами, но этим термином у нас обозначают и обычных покупателей - тех, кто приобретает квартиру для дальнейшего проживания.

Эти бизнесмены, на которых приходится до 10-30% купленных квартир в новостройках, при малейшей опасности готовы выйти из дела, поскольку падение или застой цен грозят им прямыми убытками. Такое “малодушие” не раз грозило неприятностями “политике цен” в 2001-2002 годах, когда рост на московском рынке недвижимости только начинался и был неустойчив. Естественно, меры были приняты.

Сегодня большинство инвесторов строительства жилья представляют собой оформленные структуры, в частности, агентства недвижимости. Они допускаются к инвестированию на уже упоминавшемся условии - держать цены. Поэтому в некоторых сданных новостройках долго, очень долго пустует до половины квартир, а пузырь на московском рынке первичной недвижимости кажется железобетонным.

Где Коста-Брава, а где Плющиха

Впрочем, вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, не употребляя прямо слова “пузырь”, указывает на обстоятельства, которые способны привести к его прорыву: “Кризис на рынке есть уже сейчас, поскольку стремительный рост цен привел к сокращению объемов продаж. Усиление кризиса возможно, если сработают какие-то внешние факторы: ухудшение экономического положения в России (например, вследствие снижения цен на нефть и другие энергоносители), введение базирующегося на рыночной стоимости налога на недвижимость, заявление властей о введении конкретных программ, направленных на увеличение строительства жилья (например, на землях Минобороны), принятие решения о дотации процентной ставки по ипотеке и т. д.”.

Трудно представить, каким должен стать налог на недвижимость, чтобы это вынудило обеспеченного человека продать, скажем, одну из принадлежащих ему квартир. Некоторое время назад встречались сообщения о том, что налог на недвижимость будет дифференцированным, то есть владелец пентхауса на Остоженке будет платить за 1 кв. м гораздо больше, чем хозяин квартиры в панельном доме.

Но в последнее время просачивается и другая информация. Депутаты Госдумы убеждают друг друга, что такой закон имеет коррупционную составляющую, так как владельцы элитной недвижимости постараются занизить ее реальную стоимость, значит, налог должен быть одинаковым или почти равным.

“Земли Минобороны” все больше напоминают песню без начала и без конца. Это слишком сильный и независимый партнер: вырвать у него нечто такое, что перевернет рынок недвижимости, вряд ли удастся.

Дотирование процентной ставки по ипотеке только подстегнет рост цен - это явно показала программа “Жилище” (кстати, направленная на увеличение строительства жилья).

Что касается падения цен на нефть и другие энергоносители, то оно так ударит по всей экономике страны, что радоваться снижению стоимости жилья будет некому.

Можно порассуждать и о том, что сегодня растет глобальный пузырь на мировом рынке недвижимости. Согласно данным журнала The Economist, в 2001-2005 годах общая стоимость недвижимости в развитых странах выросла с $40 трлн до $70 трлн. Скажем, цены в той же Испании завышены настолько, что их падение предсказывается при каждом криминальном скандале, вроде прошлогоднего в Марбелье.

Альтернатива - наше все

Все же главная опасность московскому пузырю, на наш взгляд, грозит совсем с другой стороны. Сначала вспомним, что такое альтернативная сделка. Строго говоря, это всего лишь покупка новой квартиры с одновременной продажей старой в отличие от “чистой” сделки - простого приобретения или продажи недвижимости. Также не стоит путать “чистую” сделку купли-продажи с “чистой альтернативой”. Это тот случай, когда в альтернативной сделке участвуют только две стороны: происходит своеобразный обмен через две взаимные купли-продажи. Такие варианты - явление крайне редкое.

Московским риэлторам случается составлять альтернативные цепочки, насчитывающие до дюжины адресов, а рекорд на сегодняшний день составляет 28 адресов.

Как всегда, за “рекордами” стоят российские реалии. Дело в том, что средней американской семье альтернативная сделка не особенно нужна: при необходимости (обычно это связано с переездом в другой город) они продают дом и некоторое время живут в гостинице. В России гражданин обязан быть зарегистрирован по постоянному месту жительства, “прописан”. То есть, с одной стороны, согласно Конституции, человек имеет право распоряжаться своей собственностью и свободно передвигаться по стране, а с другой - не может продать квартиру, если ему некуда выписаться. Разумеется, никакие договоры, свидетельствующие о том, что человек хочет продать квартиру для того, чтобы купить другую, властями в расчет не принимаются.

Вторая, и, вероятно, важнейшая причина состоит в том, что россияне чаще переезжают с целью улучшения жилищных условий (в том числе внутри того же населенного пункта), а средств для “чистой” сделки им обычно недостает. Необходимая сумма в итоге складывается из стоимости старой квартиры и накопленной доплаты.

Понятно, что альтернативные сделки касаются только вторичного жилья. Квартира в новостройке участвовать в цепочке не может, поскольку еще не является объектом собственности.

По данным специалистов, более 70% реализуемых в Москве квартир относятся к вторичному рынку, и значительная их часть продается через альтернативные сделки. И тут начинается самое интересное.

Удар с вторичного фланга

Когда жилье дорожает относительно медленно, на “альтернативу” приходится до 70-90% сделок вторичного рынка, а в период быстрого роста цен число подобных сделок резко сокращается. Причина очевидна. “Когда стоимость недвижимости растет на 27% в год, возможность осуществления альтернативных сделок осложняется, - считает вице-президент компании “БЕСТ-Недвижимость” Михаил Гороховский. - Они требуют времени, иногда на построение цепочек уходит три-четыре месяца, а за это время цена квартир существенно меняется. Предлагаемая доплата уже не устраивает продавца. Договоренности, даже подкрепленные авансами, оказываются непрочными”. Напомним, за последние полгода цены увеличились на 35%, а всего в 2006 году ожидается рост в 50-60%.

Мы говорили, что для образования пузыря необходимы свобода и деньги. Но частичное ущемление свободы экономической деятельности (обязательность прописки в каждый данный момент) порождает некую уродливую форму пузыря - внутренний, вдавленный пузырь. Именно это происходит с нашей “вторичкой”: цены растут долго и быстро. На пороге рынка скапливаются десятки тысяч квартир. Их хозяева наращивают будущую доплату, но рост цен не позволяет им выйти на рынок. В базах данных полно квартир, но их хозяева не могут найти альтернативу, поэтому их старое жилье не продается. Что произойдет, если рост цен остановится хотя бы на несколько месяцев? Все эти квартиры хлынут на рынок. Да, двигателем цен на рынке недвижимости является первичное жилье. “Вторичка” лишь ориентируется на цены в новостройках. Но ведь существует и обратная связь. Большое количество оказавшегося на рынке вторичного жилья если и не приведет к снижению цен, то остановит их повышение, затруднит новый рост. А чем дольше цены на “первичку” будут стоять, тем больших ресурсов потребуется от застройщиков и риэлторов, чтобы не допустить их падения.

Хватит ли “сил для усилий”?

Скорее всего удержать цены получится. Во-первых, после роста 2003 года мы получили не падение стоимости, а только небольшую передышку, поскольку политика цен у нас монополизирована. Во-вторых, инфляция снижает давление внутри пузыря и работает на застройщиков и риэлторов. Да, со строительного рынка уйдут некоторые частные соинвесторы, ну и что? Стройкомплекс на время перейдет в режим “лечебного голодания”.

Наконец, как мы говорили, сегодня крупные риэлторские агентства активно инвестируют в покупку жилья как первичного (и становятся его собственниками после сдачи дома), так и вторичного (тем более многие владельцы готовы существенно уступить в цене ради проведения альтернативной сделки). Эти квартиры - свободные, в них никто не прописан. На таких объектах замыкаются цепочки при проведении альтернативных сделок.

Вполне вероятно, что риэлторским агентствам удастся заранее уменьшить количество вторичных квартир, готовых выйти на рынок при остановке роста цен. Нет какого-то хитроумного стратегического замысла - просто при помощи таких заранее купленных квартир риэлторы проводят сделки на вторичном рынке в условиях быстрого роста цен.

Значит, максимум, чем способна помочь “вторичка”, - медленное сдутие пузыря (и далеко не до конца), который может выглядеть, как относительно долгая остановка цен и их фактическое снижение за счет инфляции. И вряд ли какой-нибудь из внутренних факторов рынка недвижимости при разумной политике приведет к разрыванию пузыря.

Если вернуться к внешним факторам, причем касающихся не мирового или российского, а именно московского рынка недвижимости, то таких факторов немного, и они маловероятны. Перенос столицы, объединение с областью, честное (через аукционы) распределение контрактов, смена администрации. Даже не знаешь, какой из вариантов звучит фантастичнее.

В июне было замечено интересное явление: падают объемы сделок с квартирами, которые выставляются на продажу без альтернативы. Со свободными квартирами, которые можно взять и купить. В самом спокойном секторе, по сравнению с новостройками (проблема обманутых дольщиков) и “альтернативами” (нереальность выстраивания цепочек). Даже такие объекты не продаются по заявленным суммам. Стоимость 1 кв. м продолжает расти, но при этом собственно рынок… исчезает. В базах числятся десятки тысяч квартир, но продается и покупается из них все меньше и меньше. Лето - период отпусков, на это легко списать все, но наступит осень - период деловой активности. Не найдется ли некий владелец, которому надоест просить за принадлежащую ему свободную квартиру $300 тыс., и не поместит ли он объявление о продаже квартиры за $270 тыс.? Конечно, ее тут же подхватит для себя какое-нибудь агентство недвижимости. Но не поместит ли на следующий день такое же объявление второй хозяин, третий? Что тогда? Паника начинается легко. Консолидация и корпоративные соглашения, конечно, святы, но если сделки надолго встанут, то несколькими месяцами “лечебного голодания” не обойтись, и так многие агентства недвижимости уже сократили штат в полтора-два раза. Тогда… все свободны. Застройщики, риэлторы и ваш покорный слуга. Флорида, господа. Или Аргентина. Выбирайте по вкусу.

Альберт АКОПЯН

---

Михаил Куликов, директор департамента управления вторичного рынка корпорации “ИНКОМ-Недвижимость”:

- Я не считаю положение, сложившееся сегодня на рынке недвижимости, пузырем. Пузырем можно называть только искусственно созданную ситуацию, нынешнее положение обусловлено объективными причинами. Цена определяется соотношением спроса и предложения. Рассмотрим обе эти составляющие.

Объем предложения за последние два года сократился. Два-три года назад его суммарный объем составлял 40-45 тыс. квартир, а сегодня это порядка 20 тыс. Во-первых, уменьшилось количество предлагаемых на продажу новостроек. Причины всем известны: проблемы с 214-м законом, дефицит площадок, возросшая доля социального жилья и т. п. Во-вторых, сократилось число выставленных на продажу квартир вторичного рынка, влияние которого гораздо заметнее - сделки с “вторичкой” составляют около 80% общего объема сделок. Дело в том, что те продавцы, кто могли отложить сделку, придержали свои квартиры в расчете на то, что цены вырастут еще больше.

Спрос вел себя диаметрально противоположным образом. За последнее время благосостояние населения выросло, появилось довольно много людей, имеющих средства на покупку квартиры или шанс получить кредит. К ним прибавились “альтернативщики”: если раньше на пять продаж покупалось шесть-семь квартир, то теперь это соотношение составляет пять продаж на восемь покупок.

Плюс так называемая ажиотажная составляющая: те покупатели, которые могли не спешить и планировали купить квартиру через несколько лет, решили форсировать события, не дожидаясь, пока цены подскочат еще. Стоит учесть и тех, кто приобретает квартиры с инвестиционными целями: их доля не существенна, но и она в сочетании с другими факторами усилила спрос.

Сегодня, когда цены достигли такого серьезного уровня, ажиотажная составляющая постепенно уходит, а фундаментальные факторы (наличие денег у населения, ипотека и пр.) остаются. Ситуация теоретически может быть дестабилизирована в случае мощного внешнего воздействия: резкого падения цен на нефть, политических потрясений и т. п. Если нечто такое произойдет, продавцы решат быстро все продать и выбросят объекты на рынок, а покупатели в свою очередь решат, что приобретать жилье пока не стоит. Но это непредсказуемые факторы, и вряд ли до выборов произойдет нечто подобное. Положение скорее всего останется стабильным и не будет характеризоваться ажиотажным спросом. Небольшой рост цен продолжится, но коллапса не случится. На ситуацию будут влиять объективные факторы, а не субъективные.

Игорь Лилеев, заместитель генерального директора ООО “Сити Эстейт”:

- Сложившаяся на рынке жилой недвижимости Москвы и Московской области ситуация в полной мере отражает классические законы соотношения спроса и предложения, и говорить о пузыре, на мой взгляд, преждевременно.

С одной стороны, увеличение платежеспособности населения и прирост численности жителей из-за миграции из других регионов России на фоне высокой потребности в изменении и улучшении жилищных условий формируют высокий спрос на квартиры. Кроме этого спрос стимулируется улучшающимися условиями ипотечного кредитования.

C другой стороны, происходит уменьшение предложения как новостроек, так и вторичного жилья за счет нескольких факторов. Во-первых, уже не один раз обсуждавшиеся законодательные барьеры и ограничения затрудняют и делают низкорентабельной работу участников рынка. Во-вторых, рынок недвижимости сейчас привлекателен с инвестиционной точки зрения как сам по себе, так и в сравнении с традиционными инструментами вложения денежных средств, поэтому предложение сокращается за счет так называемых инвестиционных квартир. В-третьих, темпы и объемы строительства в Москве приводят к дефициту земельных участков, пригодных под жилую застройку, и недостатку мощностей инженерных коммуникаций.

В целом для Московского региона характерно увеличение доли муниципальных квартир, что, соответственно, уменьшает объемы коммерческой жилой недвижимости. Для полноты и объективности картины необходимо добавить и преднамеренное уменьшение предложения некоторыми застройщиками, в том числе с помощью более высоких, чем в среднем по рынку, цен, с целью увеличения своего дохода и прибыли в будущем.

Все перечисленные факторы должны неизбежно выражаться в росте цен на жилую недвижимость, что и наблюдается в настоящий момент. Очевидно, что спрос на недвижимость рано или поздно перестанет успевать за ростом цен на квартиры, поэтому темпы роста стоимости жилья скорее всего снизятся, и реальна даже некоторая коррекция вниз. Хотя в условиях высокой зависимости рынка недвижимости от административных и политических решений прогнозировать поведение рынка достаточно сложно.

Владислав Луцков, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”:

- Ситуация на рынке жилья определяется взаимоотношением спроса и предложения. В этом году уменьшился объем предложения (на 28% по сравнению с предыдущим годом), а реализация программы “Доступное жилье” (снижение ставок по кредитам, уменьшение требований к заемщикам) максимально расширила группу тех, кто имеет шанс пользоваться ипотечным кредитом. Что привело к увеличению спроса и вымыванию предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке, и к росту цен.

Если же говорить о будущем, то макроэкономические показатели российской экономики устойчивы. Их тренд является восходящим на длительную перспективу, несмотря на незначительные риски в период выборов. Рекордные цены на энергоносители, избыточная ликвидность как российской, так и мировой экономики поддерживают платежеспособный спрос и толкают цены вверх.

Сдерживающее влияние на стоимость жилья способно оказать только то, что она в какой-то момент превысит не только психологический порог, но и уровень платежеспособного спроса населения. После чего покупатель просто не сможет выйти на рынок, и вслед за этим неизбежно наступит стагнация спроса, снижение объемов продаж. Уже сейчас мы видим замедление темпов роста.

Кроме того, мы ожидаем, что рост объемов предложения на первичном и вторичном рынке восстановится: в Государственной Думе прошли поправки к закону об участии в долевом строительстве, а часть компаний сумели успешно организовать свой бизнес в рамках нового законодательства.

При восстановлении объемов предложения реальна незначительная коррекция цен на типовое жилье, которое максимально дорожало в течение прошедшего года. Таким образом, ближайшие перспективы рынка - замедление роста цен и возможная стабилизация до конца 2006 года. Затем - восстановление спроса в 2007 году и, как следствие, годовой рост цен на уровне, незначительно превышающем инфляцию.

Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды ЗАО “МИАН-агентство недвижимости”:

- По моему мнению, ситуацию на московском рынке недвижимости не стоит сравнивать с рынками других стран. Она слишком нетипична в силу своей изменчивости и очень активного роста во всех сегментах. По этой же причине не следует проводить корреляцию между ценами на жилье и арендными ставками. В последние годы не раз отмечались несоответствия в их темпах роста. В то время как цены на квартиры стремительно повышались, на увеличении арендных ставок этот процесс не отражался.

Но уже сегодня на рынке отмечается более активный рост стоимости арендуемых квартир. Поэтому в условиях стабильного (хоть и растущего) рынка стоит прогнозировать увеличение арендных ставок. Хотя вряд ли в результате мы получим то соотношение “цена 1 кв. м/арендная ставка”, которое характерно для мегаполисов Европы и США.

“Листинг - от англ. list - список А. Внесение акций компании в список акций, котирующихся на данной бирже. Б. Список ценных бумаг, допущенных к биржевым торгам. В. Процедура допуска ценных бумаг к котировке и торговле на фондовой бирже. Г. Соглашение между эмитентом ценных бумаг и фондовой биржей о приемке ценных бумаг для торговли или котировки на рынке.”

“Детский мир” откроет торговые центры в Сочи и Краснодаре

Победителями Всероссийского конкурса “Самый благоустроенный город РФ” за 2003 год стали Махачкала, Нижнекамск и Геленджик