Или что же такое “доступное жилье”?

Программа 11-й выставки “Домэкспо” оказалась столь насыщенной, что один из круглых столов пришлось провести до открытия. Состоялся он в хорошо замаскированном в недрах Гостиного Двора “Нефтяном клубе”. Мероприятие прошло под эгидой Российской гильдии риэлторов (РГР) и собрало ряд видных представителей риэлторского, финансового и девелоперского “цехов”. Была представлена и законодательная власть. Тема звучала так “Доступное жилье в условиях современного рынка недвижимости”.

Доступное жилье сегодня стало поистине главным лозунгом дня после того, как жилищная проблема была объявлена национальным приоритетом. Перефразируя классика марксистской политэкономии, можно было бы сказать, что призрак доступного жилья бродит по России. Этот призрак явно витал и над всеми экспозициями и мероприятиями “Домэкспо”. “Что ты лично сделал для создания рынка доступного жилья?” - как бы вопрошала власть. “Сделаем все что положено, только не мешайте работать”, - как бы отвечали участники выставки. Одна из компаний даже поместила на своем стенде транспарант: “Мы ПРОТИВ повышения цен на квартиры”. - “Против, так не повышайте”, - ехидничали посетители.

Круглый стол был ориентирован на узкий круг специалистов и журналистов, так что разговор был менее пафосным и более откровенным. В качестве разогревающего спикера выступила президент РГР Елена Дранченко. Обрисовав основные направления реформы, она предложила выступающим ответить на главный вопрос: что они, собственно, вкладывают в понятие “доступное жилье” - доступные цены или доступные правила для всех участников рынка, или… что-то еще?

Чтобы снизить цену, надо ее понять

Первым со своей точкой зрения познакомил собравшихся Андрей Гусев, вице-президент РГР. “Прежде всего, предложил г-н Гусев, давайте решим, какое доступное жилье мы должны создавать и продавать. Семь-восемь лет назад говорили, что жилье для народа должно продаваться по $200. К счастью, сегодня до всех уже дошло, что директивно установить хорошие цены можно, только если упразднить рыночную экономику и гражданское общество с правом частной собственности. Теперь и власти и населению ясно, что жилье, как и любой товар, будет стоить столько, сколько за него готовы платить на рынке, и других цен не будет - только рыночные. Ситуация на рынке зависит от целого комплекса факторов: себестоимости и количества товара, качества спроса (то есть его платежеспособности) и незыблемости правил игры для всех участников процесса. Поэтому, чтобы понять, как регулировать цены, необходимо для начала вникнуть в структуру самой цены.

Итогом анализа факторов ценообразования А. Гусевым (читайте ст. “Семь источников цены квадратного метра”) является то, что, по его мнению, только 50% себестоимости строительства одного квадратного метра составляют чисто строительные расходы. И именно в этом он видит колоссальный источник снижения цен. И главное здесь - обеспечение честной конкуренции и создание открытого рынка. Именно открытость рынка и равные для всех правила игры способны привести к реальному повышению индекса доступности жилья для российских граждан.

Кто защитит банкиров?

О проблемах финансирования жилья рассказал Андрей Емелин, исполнительный вице-президент Ассоциации банков России. Законопроекты, имеющие отношение к жилищному кредитованию обсуждаются уже более полутора лет и сейчас, к сожалению, замерли в Государственной Думе по ряду причин, часть которых относится к макроэкономике, а часть - чисто технические. В обсуждении этого вопроса представитель российских банкиров предложил четко разделить финансирование строительства и кредитование потребителя. В первой сфере проблем меньше. В отличие от г-на Гусева, А.Емелин не верит, что структура цены квадратного метра имеет значительный резерв для снижения. Поэтому главным он считает количество жилья, выводимого на рынок. Чтобы этот поток был значительным, нужны средства, и без банков здесь не обойтись. А для банков, в свою очередь, главное - это уверенность, что они получат свои деньги обратно (с процентами, разумеется).

Во второй сфере - кредитовании населения - по словам г-на Емелина, проблем значительно больше. Главная проблема для банков - то, что цикл возврата кредита гораздо больше. Если при строительстве деньги возвращаются года за два, то при ипотеке - в лучшем случае за 10 лет. А банковский кризис показал, что банк можно закрыть, просто организовав панику среди клиентов. В такой обстановке трудно выстраивать долгосрочную кредитную стратегию. Однако серьезного влияния на рынок недвижимости, заверил А.Емелин, летний финансовый кризис не оказал, и сейчас уже все спокойно. В заключение он выразил надежду, что Госдума доработает и примет все законы, необходимые банкам для того, чтобы помочь отечественной стройиндустрии сделать жилье доступным.

Коротко и мрачно

Самым лаконичным, но поистине ударным, было выступление Александра Тарханова, представлявшего комитет РГР по девелопменту и инвестициям - сфере, которую он, как свидетельствуют коллеги, знает не понаслышке. Земельного рынка у нас пока нет, но зато есть реальная стоимость получения контроля над земельным участком. Эта стоимость, говорит г-н Тарханов, определяется администрацией как обратная функция от потенциальной доходности. Инвестору говорят: “Отдай нам столько-то, и ты еще заработаешь свои 12-15 процентов”. “Ладно, бог с вами, - отвечает инвестор. - Я отдам вам ваши столько-то, только я хочу не 15, а 20-30%, если вы не возражаете”. Власти не возражают - все равно все раскупится. Вот так и растут цены.

Станет ли жилье доступней, если земля будет дешевле? Станет, но надолго ли? Через какое-то время земля в городе кончится (столичные власти обещают, что очень скоро) и тогда цена земли как полноценного товара, подверженного законам спроса и предложения, окажется на заоблачных высотах. “Что ж, - мрачно заключает А.Тарханов, - неплохой сюжет для долгосрочного инвестора”. Насколько это хороший сюжет для тезиса о доступности жилья - догадайтесь сами.

Кто не работает - тому мы поможем

О социальном аспекте в решении жилищного вопроса, рассказала депутат Госдумы Оксана Дмитриева, хорошо известная в “недвижимых” кругах. На вводный вопрос Елены Дранченко, сократиться ли очередь на жилье, Оксана Генриховна ответила, что вряд ли. Из этого можно заключить, что в ГД не находит поддержки ультралиберальная идея проекта нового Жилищного кодекса сократить очередь искусственно, включая туда лишь тех нуждающихся в жилье, кто имеет право на звание малоимущего. Как известно, ЖК - один из спорных проектов, который еще ждет своего часа.

По мнению О.Дмитриевой, государству следует помогать людям брать ипотечные кредиты, выплачивая за них часть даунпэймента или субсидируя интерес банка. Особенно это правомерно в отношении бюджетников - как компенсация за более низкое жалование. Помимо социальной ипотеки, необходимо продолжать предоставление социального жилья, стимулировать массовое строительство. По сравнению с серединой 90-х годов рост объемов вводимых площадей наблюдается только в Москве и только с прошлого года - в Санкт-Петербурге, остальные регионы так и не догнали докризисный уровень.

По убеждению депутата ГД, сверхдоходы от рекордных цен на нефть, не имея эффективного приложения в российской экономике, оседают на рынке недвижимости - как форма сбережения “сокровищ”. Получается, что весьма значительный сегмент рынка является частично или полностью инвестиционным, то есть играет весьма ограниченную роль с точки зрения удовлетворения потребностей в жилье. Резервы для социального строительства огромны. Переселение трущоб близко к завершению опять же только в столице, в остальных регионах - подобные кварталы дают большой простор для инвестиционной активности, способной помочь в решении социальных вопросов.

А как же…

К сожалению, до круглого стола из-за недостатка времени не дошло, а жаль, было бы интересно услышать прямую дискуссию по столь животрепещущей теме как доступное жилье - ведь позиции выступавших по этому вопросу были не совсем едины. Андрей Гусев лишь успел спросить депутата О. Дмитриеву: “Сколько у нас малоимущих - 30 процентов? На Западе тоже поддерживают нуждающихся, но их там бывает процента три”. “Единственный город в России, где в массовом порядке предоставляется жилье малоимущим - это Москва”, - парировала г-жа Дмитриева. - Что касается того, как нам удается при весьма благоприятной макроэкономической конъюнктуре сохранять 30% населения за чертой бедности, то депутат сказала: “Это вопрос не ко мне”. - “А как же при этом с доступностью…”, - хотел было робко спросить так ничего и не понявший корреспондент КДО, но круглый стол уже закончился.

Алексей Маслобойников

“Ассоциация Страхования Иностранных Кредитов - англ. foriegn credit insurance association, FCIA ассоциация, в которую входит свыше 50 страховых компаний США. Основная деятельность - страхование кредитов, выдаваемых американскими экспортерами иностранным покупателям. Образована в 1961 г.”

Цены на недвижимость в Бахрейне могут упасть на четверть в 2009 г.

III-я Общероссийская конференция “Торговые центры и сетевые операторы в России”