Провозглашенная риэлторами стабилизация московского рынка жилья временно отменяется. Вторичный рынок снова лихорадит, цены растут не по дням, а по часам, разваливаются альтернативные сделки, квартиры снимаются с продажи, а спрос заметно превышает предложение. Конечно, до ценовой гонки 2003-начала 2004 года еще далеко, но симптомы тревожные, хотя никаких достаточно веских причин для этого нет.

Еще полгода назад, когда на рынке царили покой и порядок, а рост цен был сопоставим с размером инфляции, некоторые аналитики прогнозировали к концу года заметную активизацию. Объясняли они это и грядущей реализацией отложенного спроса, и последствиями вступления в силу закона N 214 (снижением количества предлагаемого жилья в новостройках), и, как следствие, повышением интереса к “вторичке”.

“Чтобы оценить нынешнюю ситуацию, нужно мысленно вернуться в год 2004-й: банковский кризис, а также информация о грядущей доступности жилья, которая муссировалась во всех СМИ, привели к формированию отложенного спроса, - считает начальник управления вторичного жилья ООО “Русский дом недвижимости” Ольга Селютина. - Жилищные проблемы никуда не исчезли, но люди решили выждать. Те, кому требовалось купить жилье, не спешили, а вот многие владельцы инвестиционных квартир, напротив, поторопились их “скинуть”. В тот период стали популярны разговоры о том, что есть неликвидное жилье, от которого нужно срочно избавляться. Пока народ ждал, что рынок “упадет”, цены, разумеется, не росли - сформировался даже некий запас предложения”.

Действительность превзошла самые смелые ожидания риэлторов: помимо предсказанной реализации отложенного спроса и трудностей с новым законом о долевом строительстве на рынке новостроек внезапно случился “кризис неплатежей”. Непрекращающиеся громкие акции обманутых соинвесторов, которые так и не получили обещанное жилье, напугали потенциальных покупателей и заставили их обратить внимание на все тот же вторичный рынок.

Все это, безусловно, должно было привести к некоторому увеличению спроса и подхлестнуть темп роста цен на “вторичку”, однако ситуация, которую мы наблюдаем сегодня, все же выходит за рамки разумных объяснений. Количество покупателей вдруг стало в разы превышать число продавцов, стремительно раскупаются не только более-менее приличные квартиры, но и те, которые еще недавно считались неликвидными, а цены подчас вырастают на $5 тыс., а то и $10-15 тыс. прямо в процессе переговоров.

Все выше, и выше, и выше

“Реальную цену на интересующую вас квартиру сейчас установить практически невозможно: в 90% случаев заявленная в рекламе цена не соответствует той, которую вам называют при первом же звонке по объявлению, - говорит специалист компании “ИНКОМ-Недвижимость” Елена Погуляева. - Причем разница может составлять и $5 тыс., и даже $10 тыс. И это только начало - нередко цену меняют в ходе переговоров о продаже и в процессе оформления документов”.

Из-за этого разваливается множество альтернативных сделок: стоит одному из продавцов изменить первоначальную ставку - вся цепочка неизбежно рассыпается. Причем если в недавние спокойные времена при совершении альтернативной сделки аванс с покупателя за понравившуюся квартиру брали как минимум на месяц, то теперь этот срок сократился до недели. Подыскивать варианты зачастую приходится в спешке, тут особо выбирать не приходится - покупают не то, что хотелось бы, а то, что есть. Но даже при таких жестких сроках никто не застрахован от неожиданного повышения цены: заставить продавца соблюдать предварительные договоренности практически невозможно. По словам Е. Погуляевой, цену на продающуюся квартиру нередко повышают сами риэлторы: “Мне приходилось сталкиваться с тем, что коллеги, обслуживающие владельца жилья, берутся продать квартиру, скажем, за $85 тыс., а выставляют ее на продажу уже за $92 тыс. Но в расписке, которую они получают с покупателей, фигурируют $85 тыс. Значит, вся разница достается агентству, хотя эта сумма значительно больше, чем официально оговоренные с клиентом комиссионные. Таким образом, некоторые риэлторы пользуются ажиотажем и даже искусственно его создают, чтобы увеличить свою прибыль. Не остаются в стороне и хозяева квартир: учитывая спрос, они сами подключаются к игре на повышение цен”.

Стремительнее всего дорожает, естественно, самое востребованное жилье - юридически свободные однокомнатные квартиры. Но цены на остальную недвижимость тоже не стоят на месте. Владельцы двух-, трех- и четырехкомнатных квартир зачастую вынуждены поднимать их стоимость - иначе им просто не хватит средств, чтобы “вписаться” в альтернативную сделку.

Кроме того, “нередко хозяину продаваемой квартиры сложно согласиться с тем, что цена его недвижимости конечна, а за подбираемую он должен переплачивать $4-6 тыс.”, - отмечает руководитель отдела вторичного жилья агентства “Кутузовский проспект” Ирина Черняева. И конечно, у каждого продавца велик соблазн просто получить побольше, если покупатель готов согласиться почти на любые условия.

Покупай, а то опоздаешь!

“Если раньше мы при оценке квартиры рассчитывали ее реальную стоимость, исходя из множества различных факторов - района, удаленности от метро, состояния самой квартиры и подъезда и т. д., то сейчас стремительно дорожает абсолютно все, - рассказывает Е. Погуляева. - На мой взгляд, не последнюю роль в этом играют эмоции покупателей: опять в ходу мнение “надо срочно вкладывать деньги, хватать все, что есть, иначе будет поздно”. Люди стремятся успеть “вскочить в последний вагон”.

Многие из тех, у кого не хватает денег на квартиру, приобретают ее с помощью ипотечного кредита. Люди так боятся лишиться своих, пусть небольших, сбережений, что готовы пользоваться ипотекой даже на сегодняшних не слишком выгодных условиях. Это в свою очередь также провоцирует рост цен - кредитов выдается все больше, полученные таким образом дополнительные средства поступают на рынок жилья, приводя к подорожанию.

Еще одна тенденция, которую отмечают сегодня риэлторы, - массовое снятие квартир с продажи. По некоторым оценкам, сейчас собственники вдруг решили “придержать” около 40% выставленного на продажу жилья - именно на столько за последнее время сократилось предложение свободных квартир. Единственное объяснение, которое можно дать этому факту: хозяева дефицитного товара, увидев, что цены пошли вверх, отложили продажу до тех пор, пока его стоимость не станет максимальной. “Иногда владелец, в ситуации, когда его квартиру за один день смотрят пять-семь человек, которые готовы купить ее не торгуясь, боится продешевить, а если деньги ему нужны не срочно, просто откладывает продажу до лучших времен”, - отмечает И. Черняева.

Что касается конкретных данных о динамике роста цен - большинство риэлторов приводят примерно сходные цифры. По данным директора аналитического центра компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” Геннадия Стерника, в октябре среднемесячная цена предложения квартир вторичного рынка выросла на 4,1% (на $95) и составила $2408 за 1 кв. м, при этом объем предложения в денежном выражении вырос на 7,9% по сравнению с прошлым месяцем. Управляющий директор компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” Алексей Шленов отмечает, что на некоторые квартиры в течение последнего месяца цена поднялась на 5-7%.

По словам О. Селютиной, “в начале этого года на рынке наметилось оживление, и началась реализация существующего спроса. Цены поднимались в среднем на 1% ежемесячно. Такая ситуация продолжалась примерно до конца августа. Но осенью обстановка стала меняться. По некоторым данным, за октябрь увеличение стоимости на вторичное жилье в целом, например, по Московской области составило свыше 5%”.

“Резкое повышение цен на вторичном рынке началось еще в середине лета, - считает Е. Погуляева. - Начался дефицит свободных однокомнатных квартир. Именно они замыкают цепочки при альтернативных сделках, они востребованы больше всего. Возможно, это и спровоцировало дальнейший рост. В конкретных цифрах это выглядит следующим образом: если самую дешевую однокомнатную квартиру (первые этажи “хрущевок” в самых плохих районах) в конце мая можно было купить в среднем за $54 тыс., то сейчас такой же объект стоит уже $65-68 тыс. А более-менее приличную “однушку” не купишь меньше чем за $75 тыс.”.

Как будет развиваться ситуация дальше, большинство специалистов предсказывать не берутся. Но некоторые прогнозируют дальнейшее развитие событий. Так, по мнению И. Черняевой, тенденция роста цен скорее всего имеет долгосрочный характер - к февралю 2006 года типовая однокомнатная квартира в Москве будет стоить не менее $90-100 тыс.

Спокойствие, только спокойствие!

Причин роста цен приводится много и разных. “Во-первых, началась реализация отложенного спроса. Видимо, общество осознало, что ничего не изменится, а жилищные вопросы решать надо, - считает О. Селютина. - Во-вторых, для многих из тех, кто раньше не мог позволить себе покупку недвижимости по финансовым причинам, открылись новые возможности в виде ипотечного кредита. В-третьих, сократилось число новых стройплощадок (начинают сказываться последствия закона о долевом строительстве), в связи с чем уменьшилось предложение на рынке первичного жилья, и потенциальные покупатели квартир в новостройках “переметнулись” на вторичный рынок”.

Нередко “идущие на взлет” цены аналитики риэлторских компаний объясняют влиянием макроэкономической ситуации: мол, нефть дорогая, денег в стране много, а инвестировать их особо не во что - вложения в недвижимость до сих пор остаются если не самым прибыльным, то самым надежным способом размещения свободных средств. Вот и скупают люди все подряд, от самого дешевого жилья до элитного - у кого на что денег хватит.

Отчасти это действительно так. Но столь резкие колебания цен на московское жилье, которые мы наблюдаем в последнее время, вряд ли напрямую зависят от количества нефтедолларов в стране или “отложенного спроса”. Не последнюю роль здесь играет “человеческий фактор”: как уже было сказано, многие маклеры при любой возможности стремятся взвинтить цену - ведь от этого напрямую зависит их доход. В то же время сами покупатели и продавцы слишком трепетно реагируют на любые колебания рынка, а также на все появляющиеся слухи, сплетни и домыслы. Зачастую решения принимаются под влиянием минутной паники, внезапного порыва. Рост цен остановился? Будем ждать, пока они совсем упадут, и купим все даром. Цены поползли вверх? Хватаем что попало и “за ценой не постоим” - а то вообще ничего не достанется.

Конечно, такие перепады настроения, неуравновешенность и нервозность у нашего человека вполне объяснимы: сколько раз за последние годы он внезапно оставался в дураках - и не сосчитать. Отсюда стремление успеть, вовремя среагировать и еще, как водится, - урвать и ухватить. Только получается это по-прежнему далеко не у всех. Зато опытным игрокам на таком рынке просто раздолье - достаточно пустить слух, внести небольшую сумятицу - и можно делать ставки. Так не лучше ли поберечь свои нервы, господа?

Елена МАМОНОВА

Елена Бармина, директор департамента территориальных отделений ЗАО “МИАН-агентство недвижимости”:

- Стоит отметить, что с середины лета, в связи с введением в силу закона об участии в долевом строительстве на рынке начался рост цен на новостройки и, как следствие, на квартиры вторичного рынка. Подорожало в первую очередь жилье, пользующееся повышенным спросом, - одно- и двухкомнатные свободные квартиры в домах типовой и улучшенной планировки. Не менее ликвидны и квартиры, входящие в категорию старого фонда, - в домах 1950-1960-х годов постройки. Также активно покупается жилье гостиничного типа и комнаты в коммуналках.

На данный момент спрос настолько высок, что продавцы, пользуясь сложившейся ситуацией на рынке недвижимости, активно повышают стоимость квартир, а это вызывает ажиотаж. Нижняя планка цены за “однушку” в Москве уже превысила $70-75 тыс. Сегодня жилье дорожает в среднем на 2-2,5% в месяц, и в ближайшее время предпосылок к снижению цен не видно.

Юрий Куваев, руководитель департамента городской недвижимости группы компаний НДВ:

- Рост цен на вторичном рынке в период с сентября по ноябрь этого года в очередной раз бьет все рекорды. Утверждения аналитиков рынка недвижимости об увеличении цен на 2-3% в месяц мало отражают реальное положение дел. При реализации свободной квартиры, особенно если она находится в собственности более трех лет, ее цена с момента начала экспозиции вырастает на 5-15%. Немаловажную роль в раскручивании цен играет все увеличивающееся число покупателей, использующих ипотечный кредит. Возобновилась практика “аукционной” продажи квартир, затруднилось проведение альтернативных сделок. При этом количество предложений не только не уменьшилось, но и заметно выросло. По нашим исследованиям, количество вновь предлагаемых к продаже квартир в сентябре составляло 13 446, в октябре - 17 266, в ноябре - 18 581. Все происходящее сейчас на рынке недвижимости очень сильно напоминает ситуацию, сложившуюся к концу 2003 года.

Алексей Шленов, управляющий директор компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”:

- Сегодня на вторичном рынке обращений от покупателей в десять раз больше, чем звонков от людей, которые хотят продать жилье. При этом нужно учитывать, что, как правило, просьба продать квартиру не исключает и покупку. Квартир на рынке не хватает, объем предложения серьезно уменьшается. Цены постоянно растут: на некоторые квартиры цена увеличилась в течение месяца на 5-7%, однако это отдельные случаи, все зависит от ликвидности конкретного объекта. Сейчас сложно проводить альтернативные сделки, поскольку цены растут слишком быстро, и после продажи квартиры человек с трудом успевает за ростом цен. В результате сделки проводятся менее оперативно. В связи с тем что прогнозы - дело неблагодарное, мы рекомендуем нашим клиентам принимать решение продавать или покупать квартиру, исходя не из рыночной ситуации, а из ситуации, которая сложилась у него в семье. Если необходимость совершить сделку с недвижимостью есть - тянуть не стоит.

“Торговля Невидимая - услуги, оказываемые в основном транспортными компаниями при перевозках грузов и пассажиров третьих стран; осуществление страховых и кредитных операций; организация иностранного туризма; сдача в аренду оборудования и недвижимости за рубежом.”

АИЖК начало информировать о торгах арестованными квартирами

“Лишний” супруг должен уйти молча