Спрос на торговые помещения в столице остается достаточно высоким. На рынок выходят новые торговые операторы, продолжается развитие существующих сетей. Одной из главных тенденций первого полугодия 2005 года стало более чем 20%-ное увеличение объема инвестиций в торговую недвижимость Москвы по сравнению с аналогичным периодом 2004 года. Ожидается, что к концу 2005 года их объем превысит $1,3 млрд. Причина - массовый приход известных иностранных ритейлеров, привлекаемых высокой доходностью (порядка 14% годовых) этого сектора в столице.

Интересно, что при этом доходность помещений, расположенных в основных торговых коридорах, и того выше - порядка 20-25%. Однако подобные показатели доходности практически никак не сказываются на стоимости аренды. По данным экспертов компании Swiss Realty Group, первое полугодие 2005 года было отмечено несомненной стабилизацией ставок аренды на все типы торговых помещений. Так, аренда помещений в торговых центрах в пределах Садового кольца сегодня составляет в среднем $600-1000 за 1 кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, а объем свободных помещений не превышает 3-4%. На площади в торговых центрах, расположенных в спальных районах столицы, арендные ставки стабилизировались на отметке $350-850 за 1 кв. м в год, объем свободных помещений при этом составляет около 5%. Ставки аренды площадей в торговых центрах, расположенных вдоль МКАД, составляют на конец июля в среднем $450-650 за 1 кв. м в год, доля вакантных площадей - 2-4%. Самые высокие ставки аренды по-прежнему в наиболее престижных торговых коридорах - от $1 тыс. до $4 тыс. за 1 кв. м в год, при этом уровень вакантных площадей не превышает 2%.

Побольше торговых центров и зрелищ

В 2005 году стали строить больше торговых помещений. В первом полугодии было открыто шесть новых крупных торговых комплексов и целый ряд небольших магазинов, расположенных в “спальных” районах столицы и не имеющих профессионально разработанной концепции. По данным специалистов компании Blackwood, общий объем нового строительства за истекшие шесть месяцев составил около 270 тыс. кв. м. Для сравнения - прирост торговых площадей в профессиональных торговых центрах за аналогичный период 2004 года равнялся примерно 200 тыс. кв. м. Таким образом, темпы роста предложения увеличились более чем на 30%. Согласно заявленным планам строительства, до конца 2005 года будет введено в эксплуатацию еще более 500 тыс. кв. м, что позволит достичь совокупного объема предложения в профессиональных торговых центрах на уровне 2,8 млн кв. м.

Однако, несмотря на столь значительные объемы нового строительства, спрос по-прежнему остается достаточно высоким, чему служит свидетельством низкий средний уровень вакантных площадей - всего около 3%. Главная причина этого кроется в приходе в столицу новых торговых операторов, в первую очередь иностранных, привлекаемых высоким уровнем доходности ритейла в Москве. Как отмечают аналитики компании Blackwood, только в первом полугодии этого года на российский рынок вышли два крупных европейских бренда. 30 апреля 2005 года состоялось открытие магазина C&A площадью 1,4 тыс. кв. м в торгово-развлекательном центре “Мега II”. А турецкая Fiba Group, франчайзи Marks&Spencer в России, арендовала 1,4 тыс. кв. м в торговом центре Festival Mall на Мичуринском проспекте, который будет открыт до конца этого года. Также уже в следующем году планируется выход на российский рынок шведской сети магазинов одежды H&M. И наконец, среди специалистов рынка серьезно обсуждается возможность аренды площадей в торговом центре “Детский мир” на Лубянке известной английской сетью универмагов Debenhams - речь идет о 2-4 тыс. кв. м полезных площадей.

Из других тенденций первой половины этого года можно отметить происходящие изменения в секторе спроса на помещения под развлекательный сектор. На данный момент операторы этого рынка, по мнению аналитиков компании Blackwood, условно делятся на две группы. Первую составляют представители игорного бизнеса (игровые автоматы, бильярдные и т. д.), средняя запрашиваемая площадь для которых не превышает 150 кв. м. Вторая группа - более крупные операторы, интересующиеся помещениями в среднем около 700 кв. м (небольшие кинотеатры, детские развлекательные центры и т. д.). Как прогнозируют специалисты, буквально в ближайшие месяцы активность этого сектора может серьезно снизиться из-за подготовленного Мосгордумой законопроекта, ограничивающего число игорных заведений в столице. В результате на рынок будут выброшены новые площади в торговых центрах, что может незначительно сказаться на арендных ставках в сторону их уменьшения (на 2-5%).

Хит сезона - третье транспортное кольцо

Однако, по мнению подавляющего большинства экспертов, главное событие 2005 года на данный момент - всплеск девелоперской активности в районах, непосредственно прилегающих к третьему транспортному кольцу (ТТК). В чем же привлекательность зон, расположенных в окрестностях ТТК? По мнению специалистов компании Colliers International, дело в том, что в центральной части столицы участков, пригодных для строительства торговых объектов, практически не осталось. В результате большинство заявляемых проектов уходят “под землю”, при этом их себестоимость превышает классические варианты строительства более чем на 40%, что резко снижает их инвестиционную привлекательность для девелоперов. В то же время говорить о насыщении рынка торговой недвижимости пока что не приходится. А ТТК открыло качественный транспортный доступ к обширным, свободным - в современном понимании - территориям (они в большинстве своем заняты различными промышленными производствами), которые ранее были практически недоступны или малопригодны для создания объектов коммерческой недвижимости, рассчитанных на массового посетителя. По мнению аналитиков компании Colliers International, это и есть главный плюс, который дало строительство магистрали. Однако, по их мнению, не следует полагать, что уже завтра все окрестности третьего кольца будут застроены торговыми и офисными центрами. Ведь в большинстве случаев такой девелопмент требует также и соответствующей окружающей инфраструктуры. Поэтому скорее всего развитие территорий вокруг ТТК будет поэтапным, постепенно расширяющим зоны деловой активности Москвы. Однако несомненно, что с точки зрения развития торговой недвижимости третье кольцо предоставляет поистине уникальные возможности: с одной стороны, это обширные территории пока еще не слишком дорогой земли, а с другой - хорошая транспортная доступность. Однако при всем внешнем благополучии, демонстрируемом обилием проектов в районе ТТК, эксперты Colliers International все же предостерегают потенциальных девелоперов этих проектов, поскольку реализация подобных, рассчитанных на массового посетителя проектов может привести к быстрому исчерпанию пропускной способности магистрали. Поэтому без принятия дополнительных мер по ее развитию (в частности, строительства городскими властями новых съездов и развязок) возникновение серьезных транспортных проблем на ТТК может стать неизбежным. За чем последует снижение посещаемости расположенных поблизости торговых центров, увеличение свободных площадей, снижение арендных ставок, что может повлечь за собой даже необходимость перепрофилирования уже построенного торгового центра.

Наталья МАРТЫНОВА, фото Светланы КУЗНЕЦОВОЙ

Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”:

- В настоящее время на рынке торговой недвижимости наблюдается высокий спрос на помещения, расположенные в жилых домах. Поэтому цены на ритейл-стрит в последнее время планомерно повышаются. В связи с недостаточным предложением в этом сегменте рынка появляются новые проекты. В этом году начнется строительство около 400-500 тыс. кв. м пристроенных помещений к жилым домам, к 2007-2008 годам они будут введены в эксплуатацию.

За первое полугодие 2005 года начали работу несколько крупных торговых комплексов. Так, в Большом Овчинниковском переулке открыт торговый центр “Аркадия” площадью 38,5 тыс. кв. м, включающий супермаркет “Рамстор”, фуд-корт и шестизальный мультиплекс “Пять звезд”. На Варшавском шоссе введен в эксплуатацию торговый центр “Варшавский” площадью 30 тыс. кв. м с супермаркетом “Цезарь Парк” и кинотеатром “Бумеранг”. Большой торговый центр “Европарк” построен на 87-м км Рублевского шоссе, здесь на площади 86 тыс. кв. м размещается гипермаркет “Рамстор” и множество торговых павильонов. На Большой Черемушкинской улице завершилось строительство торгового центра “Рио”. Несомненно интересен и совместный проект компании IKEA с агрофирмой “Белая дача” по строительству торгово-развлекательного центра в Люберецком районе.

Однако наибольший интерес у инвесторов наблюдается сегодня к строительству и покупке объектов торговой, развлекательной, бытовой инфраструктуры строящихся жилых комплексов. Так, активно идут продажи нежилых помещений в жилом комплексе “Грандъ-Парк”. Компания Mercury ведет строительство улицы бутиков Luxury Village протяженностью 600 м рядом с поселком Барвиха.

В последнее время можно говорить о появлении новых форматов торговых центров. Так, в этом году на пересечении Варшавского шоссе и Дорожной улицы началось строительство торгового комплекса формата power center площадью 47,5 тыс. кв. м, девелопером проекта выступила компания “Гарант-Инвест”. Кроме того, сегодня наблюдается возрастающий интерес к формату retail park.

Для российского фондового рынка все процессы, протекающие в настоящий момент в мировой экономике, отражаются негативно. Если еще недавно эксперты, анализируя ситуацию, высказывали мнение, что российский рынок… Et cetera

57% квартир, выставленных на продажу в Москве на вторичном рынке в сентябре, были приобретены менее чем 1 год назад. С большой вероятностью можно сказать, что эти квартиры приобретались изначально для инвестиций. По… Et cetera