Никто не станет спорить с тем, что столице необходима развитая инфраструктура гостиниц. Столица любого государства, а Москва и подавно, привлекает огромное количество туристов со всего мира, которым нужно где-то жить во время пребывания в городе. Также стоит отметить, что Москва - центр бизнеса страны, в ней сконцентрировано большинство финансовых и прочих ресурсов, головные офисы многих известных компаний также находятся здесь, поэтому в Москву постоянно съезжаются бизнесмены, которым необходим дом на некоторое время.

Перед иностранцем встает проблема: ему предлагаются либо шикарный отель по баснословным ценам, либо гостиницы с практически полным отсутствием нормального сервиса и ужасными условиями проживания. “Европеец, выбирая между Россией и любой другой страной, сделает выбор не в пользу России”, - так считает Джеффри Смит, генеральный директор фирмы “ИМЕС Консалтинг”, проводящей маркетинговые исследования в 120 странах, включая Россию. А почему Международный олимпийский комитет не так давно сделал свой выбор не в пользу Москвы? Лондонец Джеффри Смит уверяет, что проиграла Москва даже не из-за “пробок”, а прежде всего из-за хронического недостатка гостиниц. Кстати, господин Смит предложил очень точное определение того, что происходит на московском гостиничном рынке. Как он выразился, нынешние московские гостиницы - это шлагбаум для туристов. Проблема заключается в том, что гостиничный сегмент рынка недвижимости в мире всегда считался одним из самых прибыльных, а вот в Москве риэлтеры и застройщики сталкиваются с некоторыми проблемами. Основной проблемой является, безусловно, стоимость столичной земли. За участок в черте города надо заплатить несколько миллионов долларов, и это вкупе с затратами на строительство и продвижение проекта на рынок приведет к очень длительному периоду окупаемости (пять-восемь лет), что в итоге отпугивает инвесторов. “Тем не менее, - говорит Леонид Николаев, вице-президент уполномоченной компании правительства Москвы ОАО “Москва”, которая вот уже десять лет собирает и анализирует информацию о том, что происходит на гостиничном рынке столицы, - инвесторы предпочитают строить пятизвездные отели в центре Москвы. Это гарантия загрузки, цена от 250 до 700 евро за номер в зависимости от категории, быстрая окупаемость. А гостиница, ориентированная на туристов, не имеет шансов быть такой же рентабельной. Если она окупается за восемь лет, уже хорошо. Так что очереди из серьезных инвесторов для строительства трехзвездных гостиниц в Москве пока нет. Хотя стимулы есть: к примеру, достаточно низкая ставка аре нды земельного участка на период строительства. Другое дело, что пользуются этой льготой даже меньше половины тех, кому она положена”.

Спрос на номера в трех-, четырех-, пятизвездных гостиницах до сих пор продолжает превышать предложение. Так, по состоянию на конец 2005 года Москва почти вдвое уступает многим европейским городам по количеству гостиничных номеров. У разных операторов разные данные. Но очевидно, что крупные туроператоры, которые занимаются въездным туризмом, начиная с “Академсервиса” и заканчивая ВАО “Интурист”, вынуждены отказывать клиентам. Дефицит гостиниц душит прежде всего организованный групповой туризм, а вместе с ним и всю его инфраструктуру. Прием отдельной тургруппы никому не выгоден: нужно заказывать транспорт, билеты в театры, экскурсии. Если налажен туристский конвейер, все это работает. “Как только поток приостанавливается, тут же проседает”, - говорит Леонид Николаев. Московские власти уже десять лет пытаются реформировать этот сегмент рынка недвижимости, однако проблема до сих пор стоит очень остро. Но некоторые события, открытие нескольких отелей в Москве позволяют говорить о положительной тенденции развития гостиничного бизнеса в Москве.

Среди них можно отметить открытие пятизвездного отеля Swissotel на 235 номеров сингапурского оператора Raffles, заявление представителей международных сетей Ritz-Carlton и Four Seasons о своем интересе к московскому рынку и о планах открыть отели в 2006-2007 годах, заявление американской гостиничной сети Best Western о намерении начать строительство трехзвездных гостиниц сразу на четырех московских площадках.

Также нельзя не сказать о тенденции к возведению крупных многофункциональных комплексов, которые ко всему прочему включают в себя и гостиницы. Примером подобного объекта может служить 27-этажная гостиница, возведенная все в том же 2005 году рядом с Шереметьево. Но аналитики компании Jones Lang LaSalle предупредили, что вскоре в Москве может возникнуть переизбыток пятизвездных отелей и все это может закончиться серьезным гостиничным кризисом. Чтобы избежать потрясений, специалисты компании посоветовали городскому правительству “жестко регулировать” строительство новых отелей, уделяя больше внимания проектам двух- и трехзвездных гостиниц.

Особенности гостиничного рынка Москвы

Практически у любого типа недвижимости в нашей стране, если это не какой-то совершенно новый его тип, особенности почти одинаковые. Они заключаются в том, что, с одной стороны, усиленными темпами возводятся новые здания и в то же время помимо них в Москве есть еще и огромное, своеобразное наследие, оставленное Советским Союзом. Чего, к примеру, стоят хотя бы гостиницы “Украина”, “Космос”, демонтируемая “Россия”. Они, с одной стороны, оригинальны и имеют хороший потенциал для развития, получения прибыли, с другой же стороны, морально и физически устарели и требуют комплексной реставрации и ремонта, чтобы соответствовать мировым стандартам качества.

Гостиница “Украина”

Среди сталинских высоток, простите за каламбур, “Украина” стояла особняком. Если в других домах вся роскошь заканчивалась за порогом частной квартиры, то “Украина” была пропитана ею насквозь. Эта гостиница - витрина Советского Союза, и каждый почетный гость столицы, будь это высокопоставленный иностранный чиновник или удостоенный премии колхозник, мог почувствовать себя королем в просторных номерах этого здания. “Украину” называют аналогом нью-йоркской “Уолдорф-Астория”, которую американцы хранят как одно из чудес света.

В прошедшем году “Украина” была продана на аукционе за рекордную сумму 7,881 млрд руб. (около $275 млн). Многие аналитики рынка считают довольно спорным вопрос о прибыльности этого приобретения. Так, некоторые полагают, что срок окупаемости проекта может растянуться на 15-16 лет.

Вопрос заключается в том, каким образом новый владелец гостиницы использует эти шикарные апартаменты и их убранства, которые остались с советских времен и как “магнитом” привлекают иностранцев.

Гостиница “Россия”

Гостиница “Россия” была самой большой в Европе. В ней размещалось одновременно 4 тыс. гостей, а благодаря удачному расположению у стен Кремля номера редко оставались пустующими. Среди 2700 номеров гостиницы имелись одноместные, двухместные, полулюксы, люкс-номера. За свою долгую жизнь гостиница “Россия” приняла около 10 тыс. гостей столицы, среди которых 2 млн - иностранцы. “Россия” развивалась в ногу со временем. Так, во многих номерах можно было получить доступ в интернет, в ней располагались свой собственный центр и салон красоты. Приятно радовали цены на проживание.

Гостиница “Космос”

Эта гостиница строилась к Олимпиаде 1980 года и была выполнена по совместному проекту французских и русских архитекторов. Гостиница ненамного уступает по размерам “России”: в ней насчитывается 1777 номеров (1718 двухместных, 53 люкса и шесть апартаментов). Номера гостиницы оснащены ванными комнатами, кондиционерами, телефонами с международной связью, спутниковым телевидением, мини-холодильниками. “Космос” может похвастаться замечательным живописным видом из окон, из которых можно смотреть на Останкинскую телебашню, Ботанический сад или музей-усадьбу графа Шереметева.

Гостиница “Метрополь”

“Метрополь” по праву считается одной из самых роскошных гостиниц города. Этот отель построен в 1905 году по проекту Саввы Мамонтова, по замыслу которого в центре Москвы был создан комплекс, объединяющий гостиницу, выставочные залы, рестораны и театр. Реконструированный в 1991 году, “Метрополь” стал первой гостиницей Москвы, работавшей по международным стандартам качества. Основным козырем гостиницы является именно ее богатая история, сохранившиеся интерьеры и мебель тех времен. При всем желании здесь нельзя найти два одинаковых номера - они отличаются как планировкой, так и внутренним убранством. Однако все они схожи роскошью. Расположен “Метрополь” в двух шагах от Кремля в историческом центре города. В гостинице есть как сравнительно недорогие одноместные номера (от $300), так и роскошнейшие президентские по $2 тыс. (55 тыс. руб.) за сутки.

Апарт-отели

Назвать это явлением на рынке недвижимости Москвы можно с большой натяжкой. Еще в советские времена власти быстро поняли, что намного прибыльней сдавать квартиры в недолгосрочную аренду, чем строить дорогие пятизвездные отели. Что же это такое?

По сути, апарт-отель - это нечто среднее между простой квартирой, сдающейся на небольшой срок, и отелем. Подобный род жилья имеет преимущества как перед первым, так и перед вторым своим конкурентом.

В сравнении с обычной квартирой в апарт-отеле могут предоставляться услуги гостиничного типа, как то: уборка номера, охрана и прочие. В сравнении же с гостиницей апарт-отели заметно выигрывают в цене. Во-первых, постояльцы платят за саму квартиру, домик, а не за количество туристов, которые в ней проживают. Так, в квартире с одним холлом и двумя комнатами вполне могут уместиться четыре-шесть человек, а если это относится к туристам, да еще и молодым, то и все десять. И если посчитать, сколько все они заплатят за проживание в апартаментах, и сравнить с ценой на гостиничные номера, то получится большая разница в пользу апарт-отелей.

Регионы

Сегодня гостиничные операторы устремляют свое внимание на регионы, и тому есть несколько причин. Во-первых, многие из них утверждают, что работать с местными чиновниками проще, чем с московскими. Примером может служить Санкт-Петербург, в котором на законодательном уровне разрешается выкупать коммунальные квартиры целиком, вместе с подъездами. Вот почему в Питере так много небольших уютных отелей в центре. В Москве, для того чтобы купить жилой сектор, его необходимо перевести в нежилой, что довольно обременительно, для этого необходимо пройти через множество согласований.

О том, что в регионах земля намного дешевле московской, говорить не стоит. Это значительно уменьшает стоимость самого проекта, да к тому же в регионах проще проходит и сам процесс ведения гостиничного проекта, начиная от поиска участка и заканчивая сдачей отеля госкомиссии. Трех-, четырех- и пятизвездные отели строятся сейчас больше в области Золотого кольца, где недостатка туристов практически никогда не наблюдается.

Понятно, что гостиницы нужны Москве как воздух, поэтому не стоит ждать какого-либо спада в их строительстве. На прибыльность этого бизнеса прежде всего влияет приток туристов, на который, в свою очередь, влияет общее состояние экономики как страны, так и столицы в отдельности, а так как спада в экономике страны, к счастью, не намечается, желающих посетить Москву не станет меньше, а скорее наоборот.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Алексей Самсонов, директор по развитию ITF Development

Гостиничная инфраструктура в Москве развивается достаточно активно. Идет строительство новых и реконструкция старых объектов. Основной проблемой московского гостиничного рынка является дефицит качественных гостиниц среднего уровня - “три-четыре звезды”, отвечающих мировым стандартам. Международные гостиничные операторы (Hayatt, Marriott, Radisson, Sheraton, ACCOR, Holiday Inn и т. д.) приходят на российский рынок, но их интересует в большей степени самый дорогой сегмент. Совокупная средняя загрузка номерного фонда московских отелей достигает 70%. При этом уровень заполняемости в 95% считается критическим, так как при таком режиме работы происходит физический износ основных фондов.

Инвестиционную активность в гостиничном секторе нельзя считать очень высокой. Несмотря на довольно высокую стоимость реализации инвестиционных проектов, гостиничный бизнес является прибыльным (намного более прибыльным и долгим, чем создание бизнес-центров и торговых комплексов) и, как показывает практика, способным оправдать вложенные средства. Ценовая политика, применяемая гостиницами сегодня, позволяет устанавливать дифференцированные цены в зависимости от сезона и даже дней недели. В то время как договоры аренды на офисные и торговые помещения обычно заключаются на один год, в течение которого величина арендных платежей меняться не может. Учитывая неустойчивость российской экономики и высокие темпы инфляции, этот фактор может стать решающим в пользу строительства отеля.

Кирилл Яблочкин

«Современные требования к недвижимости для семейного проживания» Круглый стол в ИА «Интерфакс», приуроченный к году семьи. 10 июня, 14-00, ИА… Et cetera

Губернатор Валентина Матвиенко пообещала увеличить расходы на строительство жилья за счет бюджета. В 2009 году в Петербурге может быть сдано не 440, как ранее планировалось, а 760 тыс. кв. метров бюджетного… Et cetera