Гостиницы сегодня, пожалуй, самый проблематичный сектор на столичном рынке недвижимости. С одной стороны, каждый год на рынке появляются новые высококлассные сети отелей, с другой - дефицит все еще остро ощутим.

Объем рынка

По словам директора по развитию ScanRealty Елены Масютиной, на сегодняшний день объем гостиничного рынка составляет приблизительно 60500 мест (порядка 167 объектов, из которых чуть больше100 - частные). “Отдельно следует отметить гостиницы, которые являются частью крупных многофункциональных комплексов, которые как таковые на рынок не выведены, поскольку обслуживают “своих” - гостей и арендаторов складского комплекса или бизнес-парка, - уточняет специалист. - Также в Москве наблюдается тенденция к созданию бутик-отелей, мини-отелей, апартаментов”. “Звездное” соотношение сейчас следующее: около 7,1% - пятизвездочные, около 18,5% - четырехзвездочные и около 32% - трехзвездочные.

Алексей Самсонов, директор по развитию ITF Development, добавляет, что гостиничная инфраструктура в России развивается сегодня достаточно активно. “Выделяют несколько видов средств размещения, которые предоставляют туристам гостиничные услуги, - отмечает эксперт. - Это гостиницы, мотели, санатории, пансионаты, базы отдыха и турбазы, малые суда в бухтах, гостиницы-теплоходы и пр.” Фонд размещения в столицах и крупных городах насчитывает десятки тысяч мест. Например, единовременная вместимость гостиничного комплекса Москвы в настоящий момент составляет около 70 тыс. мест, в Санкт-Петербурге - около 40 тыс. мест. По данным компании “МИАН-Недвижимость”, сейчас в Москве функционирует около 200 отелей, из них 1/3 - муниципальные.

Номерной фонд на территории РФ составляет около 180000 номеров. Использование номерного фонда на территории РФ - 35-39%. “В то же время в культурных и деловых центрах России ежегодно появляются новые высококлассные и вместительные отели международных гостиничных цепочек и сетей - Hayatt, Marriott, Radisson, Sheraton, ACCOR, Holiday Inn и др.”, - добавляет А. Самсонов.

Тенденции

“До недавнего времени в нашей стране не было здоровой конкуренции в гостиничном бизнесе, с этим связана относительная слабость российских гостиничных операторов, - говорит Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости “МИАН-Агентство недвижимости”. - Однако уже сейчас в этой отрасли спрос значительно превышает предложение.

По мнению А. Самсонова, высокая стоимость земли в Москве приводит к тому, что инвесторам выгоднее вкладывать средства в реконструкцию и строительство гостиниц высшего класса, поэтому тенденция строительства в Москве дорогих четырех- и пятизвездочных отелей пока сохраняется. “Совокупная средняя загрузка номерного фонда московских отелей будет достигать 80%, - считает специалист. - Также стоит отметить неудовлетворенный спрос гостиничных услуг на периферии. Это побуждает инвесторов проявить себя в первую очередь в регионах”.

С. Лобкарев добавляет, что доходность гостиничного сектора ниже, чем у офисной или торговой недвижимости, но жизненный цикл гостиничной недвижимости (при правильном управлении) в 3-4 раза выше, чем у офисной. А значит, есть возможность получать стабильно высокий доход в течение долгого периода. “Кроме того, деловая активность Москвы и регионов возрастает, - подчеркивает эксперт. - Создание производств, развитие офисной недвижимости и торговых сетей, развитие туристического бизнеса - все это, несомненно, привлечет большое количество бизнесменов и приезжих, которым необходимо предоставить гостиницы в соответствии с их уровнем запросов”.

Среди основных тенденций на рынке гостиничной недвижимости Е. Масютина выделяет несколько: спрос катастрофически превышает предложение и продолжает расти, особенно это ощущается в сегменте двух- и трехзвездочных гостиниц; нехватка участков для нового строительства; уменьшение гостиничного фонда, поскольку сносят больше, чем строят, а закрывают на реконструкцию больше, чем выводят на рынок; интерес девелоперов не к отдельным объектам, а к комплексам, включающим гостиницу (например, гостиница в составе делового центра в Шереметьево). Закрыты на реконструкцию некоторые крупные гостиницы с повышением звездности. Строить дешевые отели невыгодно, потому что земля и строительство дорогие, а срок окупаемости у трехзвездочного отеля даже при самом благоприятном для инвестора исходе будет не менее 7-8 лет. Цены в гостиничном секторе растут.

Похожую точку зрения высказывает пиар-директор Департамента маркетинга агентства DOKI Инна Алексеева, которая считает, что сейчас в Москве очень яркая тенденция - организация мини-отелей. “Мини-гостиницы, как правило, предлагают достойный уровень обслуживания, при этом по цене дешевле, чем три звезды, - подчеркивает специалист. - В целом, отельный бизнес становится более ориентированным на покупателя”. В 70% отелей столицы, например, уже нормой является бронирование через Интернет. Большинство владельцев понимает, что сегодня важно не только наличие номеров, но и дополнительные услуги.

Тем не менее, как отмечает С. Лобкарев, в настоящий момент московский рынок активно осваивается западными сетевыми операторами, такими как Marriott, SAS Radisson, Kempinski. Они в основном специализируются в категории гостиниц 4-5 звезд. А рынок гостиниц экономкласса (или 3 звезды) пока остается неосвоенным, а это значительная часть сектора и ниша, которую могут занять российские хотеллеры.

A propos…

По словам Александра Скобкина, ведущего аналитика Департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI, оценка гостиниц имеет ряд специфических особенностей по сравнению с другими видами недвижимости. Например, общая площадь помещений гостиницы не имеет такого большого значения, как способность гостиницы привлечь потенциальных клиентов. Эта способность во многом определяется ее местоположением и рядом других факторов. Как отмечает А. Скобкин, в нашей стране процесс приватизации гостиниц находится в начальной стадии. Владельцем большинства из них является государство в лице Госкомимущества РФ, которое передает их в хозяйственное ведение или оперативное управление министерствам и ведомствам. Процесс приватизации гостиниц должен сопровождаться независимой экспертной оценкой. При этом основным методом оценки должен быть доходный. В наших условиях применение этого метода будет наталкиваться на ряд серьезных трудностей, связанных, прежде всего, с определением ставки капитализации (ставка капитализации в оценке имущества - отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу).

В перспективе

Довольно оптимистично смотрит в будущее А. Самсонов, который считает, что гостиничный рынок Москвы находится в стадии подъема. “Ожидается повышенный интерес со стороны крупных инвесторов, что мы и наблюдаем в настоящий момент, - говорит эксперт. - По-прежнему будут идти строительство новых и реконструкция старых объектов. Будет расти интерес к региональному рынку”. Уровень экономического благосостояния в регионах ниже, поэтому этот рынок не требует высокой доли гостиниц высокого класса. В настоящее время наибольший приоритет там отдается объектам класса 3-4 звезды. Перспективы рынка огромны, что побуждает потенциальных инвесторов к вхождению в регионы.

И. Алексеева добавляет, что если гостиницы в три звезды раньше привлекали внимание прежде всего своими ценами, то теперь и они идут на различные маркетинговые шаги. Например, снижают цены в не-сезон, оказывают мелкие услуги по бронированию билетов, такси постояльцам. “Четырехзвездочные отели постепенно приближаются к пятизвездочным. Как правило, обе категории расположены в центре, отличаются интересной архитектурой. Так вот, каждая категория стремится нарастить свой потенциал за счет маркетинга”, - резюмирует она..

Е. Масютина осторожна в прогнозах, так как полагает, что относительно нестабильная ситуация и сильный дефицит предложения на рынке будут сохраняться еще в течение пары-тройки лет. “Но, несмотря на это, забуксовавший рынок постепенно начинает двигаться - правда, к сожалению, по большей части, за счет западных инвесторов, - добавляет специалист. - Реализация программы столичных властей, объявленной еще в 2003 году, оптимизма не внушает. Как только на рынок будет выведено достаточное количество крупных объектов, произойдет определенная стабилизация уровня заполняемости и ценовой политики, однако действительного насыщения рынка придется ждать еще очень долго”.

Ирина Кис

Проблема улучшения жилищных условий по-прежнему актуальна для россиян, однако больше половины не имеют четкого представления о том, что собой представляет ипотечное кредитование, свидетельствуют результаты… Et cetera

Нижегородские предприниматели демонстрируют низкую активность в сфере льготного выкупа арендуемых площадей на объектах государственной и муниципальной собственности. Об этом министр государственного… Et cetera