То, что современные технологии возведения жилья рано или поздно изживут устаревшие принципы массовой застройки, ни у кого сомнения не вызывает. Вопрос в том, когда. Некоторые эксперты пророчили скорую потерю московской прописки проектам типовых серий домов еще два-три года назад. Однако пока действительность дает основания “сторонникам” панели вновь и вновь реагировать на все нападки классической репликой “Не дождетесь!”.
Продление сроков существования в столице панельной застройки выгодно в первую очередь домостроительным комбинатам и другим крупным монополистам в этом сегменте. Это весьма влиятельное в городе лобби к тому же имеет мощную поддержку в лице московских властей, которым недорогие по себестоимости панельные дома нужны для решения социальных задач.
Как говорят в строительном комплексе Москвы, в ближайшие годы объемы индустриального строительства жилья в Москве не только не сократятся, но и возрастут. Согласно градостроительным планам, из 5 млн кв. м жилья, которые планируется возвести в текущем году, 2,8 млн придется на монолитные и кирпичные дома, а остальные 2,2 млн - на панельные серии, что на 350 тыс. кв. м больше, чем в прошлом году.
Панельные мифы
В пользу типовых новостроек есть целый ряд аргументов. Во-первых, это заводской контроль качества производства панелей. Во-вторых - значительно меньшие сроки строительства: панельный дом в соответствии с технологическим процессом может быть возведен не более чем за год, тогда как монолитно-кирпичный строится около полутора-двух лет. Еще один плюс серийного строительства - его низкая себестоимость. К тому же квартиры в типовых домах обычно меньше, чем в монолитных, что делает стоимость отдельной жилплощади более приемлемой для более широкого круга людей. В “панели” жилье сдается готовым, что при бюджетном варианте покупки также немаловажно. “Естественно, что те, кто кое-как наскреб денег, чтобы поскорее решить свой жилищный вопрос, предпочитают квартиры “под ключ”. Тратить огромные суммы на возведение дополнительных стен и отделку они не в состоянии,- говорит Олег Коленьков, руководитель направления новостроек ЗАО “Корпорация МИАН”.- К тому же практика показывает, что ремонт в панельном доме стоит в два раза дешевле, чем в монолитно-кирпичном”.
Однако по мере совершенствования технологий монолитного домостроения себестоимость квадратного метра постепенно приближается к соответствующим показателям “панели”, которые в модернизированных сериях, напротив, становятся выше. Если говорить о ценах реализации, то разница между монолитными и панельными домами оказывается и вовсе небольшой. Как говорит Анастасия Денисова, руководитель отдела маркетинга и PR компании “Контакт - Элитная недвижимость”, в силу того, что монополисты проводят согласованную политику ценообразования, до конечного потребителя панельное жилье доходит уже далеко не дешевым. Это притом, что в некоторых усовершенствованных сериях панельных домов площади квартир сопоставимы с площадями в “монолите”, что окончательно сближает цены реализации, но при этом потребительские характеристики в типовых домах гораздо хуже.
Что касается сроков строительства, то не секрет, что с их исполнением застройщики нередко грешат. При этом мощности ДСК не безграничны, поэтому рост объемов строительства панельных домов зависит от производительности комбинатов. Недоделки ценятся
Для более состоятельных покупателей отделка “под ключ” в панельном доме из плюса превращается в минус. “Монолитные здания имеют меньшее количество стен (в основном роль опоры выполняют монолитные колонны), поэтому пространство будущей квартиры абсолютно свободно, и как владелец будет в дальнейшем это пространство планировать, зависит в основном от него”,- говорит Светлана Пучкова, специалист компании Delight Realty. Квартиры в таких домах могут быть практически любой формы: квадратными, многоугольными, сферическими. В монолитных домах возможно делать любую “нарезку” квартир в соответствии со сложившейся конъюнктурой рынка, квартиры имеют просторные площади, высокие потолки. При этом, как отмечает Марина Довгая, PR-менеджер инвестиционно-риэлтерской компании “Пересвет-инвест”, срок службы монолитных домов - 200 лет, тогда как панельных - всего 75. “Правда, следует отметить,- замечает Анастасия Денисова,- что качество монолитных домов зависит от работы подрядчика. А она зачастую оставляет желать лучшего. Мы же знаем, рабочие какой квалификации заняты на стройплощадках Москвы. Наиболее часто встречающиеся проблемы - это значительный перепад уровня полов и потолков, кривизна стен, плохая тепло-, влаго- и звукоизоляция”.
Определенные особенности также накладывает специфика покупательской аудитории монолитного жилья. Поскольку она представлена в основном “средним классом” с относительно нестабильными доходами в целом, то “монолит” более чутко относится к рыночным изменениям. Как отмечает Анастасия Денисова, если вспомнить спад продаж недвижимости эконом- и бизнес-класса в прошлом году, то он в первую очередь ударил по монолитному жилью.
Держи ее, соломинка, держи
Несмотря на то, что большинство специалистов будущее связывают исключительно с монолитным домостроением, практически все сочли нужным сказать несколько слов в защиту “панели”. Марина Довгая, например, считает, что современные панельные дома сегодня несправедливо ассоциируются с холодными и неуютными квартирами с огромными щелями между плитами. Виной тому, как считает она, стереотипы прошлых лет.
В группе компаний ПИК, в которую входят ДСК-2 и ДСК-3, также убеждены в долгосрочной перспективе панельного домостроения. “Возьмите в качестве примера скандинавские страны,- говорят в пресс-службе этого объединения.- Они близки к нашей стране по климатическим условиям. Там строят именно “панель”. И у нас во всем Северо-западном и части Центрального региона страны по многим критериям целесообразно строить панельные дома”.
Для сохранения конкурентоспособности на рынке застройщики панели вынуждены модернизировать свои серии: улучшать шумозащитные качества квартир и теплопроводные свойства панелей, увеличивать холлы, внедрять различные технические ноу-хау и повышать уровень безопасности. Олег Коленьков отмечает, что в некоторых типовых домах квартиры сдаются со свободными планировками, а рядом с домом обустраивается наземный паркинг. Самой модной тенденцией в последнее время можно назвать декоративную облицовку фасадов “под кирпич”. Самый известный пример - серия П-44ТМ (ДСК-1). Популярно стало также панорамное остекление зданий. Так, серия КОПЭ “Парус” (ДСК-2), которая строится в Новокуркине, отличается от предыдущих тем, что 60% площади домов остеклено, что создает ощущение воздушности и легкости конструкции, а лоджии, эркеры и полукруглые балконы вносят разнообразие в силуэт. В скором времени группа компаний ПИК планирует создать на базе “Паруса” дом-башню.
В ходе модернизации на рынке также появились такие серии домов как М111, И-155 (СУ-155), ГМС-2001 (Главмосстрой), “Юбилейный” (ДСК-1). Как говорит Светлана Пучкова, сейчас ведется активная работа по разработке новых проектов (ТМ-25 (ДСК-1); ГМС-3) и усовершенствованию уже известных серий. Так, например ДСК-3 модернизировал свою серию П3М, создав П3М-8/23, которую с полным правом можно назвать “улучшенной панелью”. Усовершенствованные серии призваны снизить влияние главных негативных факторов, главными из которых являются невозможность изменить планировку и набор квартир в доме, а также небольшая высота потолков. Однако до конца их исключить не смогут.
И, наконец, пожалуй один из главных вопросов, который остается открытым. Площадок для массовой застройки в городе совсем немного. Как говорят специалисты департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), панельные дома можно возводить только на свободных, геологически не осложненных территориях, а для решения задач реконструкции центра они вообще не подходят, тогда как “монолит” можно вписать в любую существующую обстановку. Причем в условиях точечной застройки инвестору выгоднее строить монолитный дом, что он со стопроцентной вероятностью и будет делать. Поэтому очевидно, что строительство панельных домов будет постепенно смещаться в малопрестижные районы Москвы.
Олег Коленьков отмечает также перспективы смешения типов строительства. В высотных башнях уже сейчас только несколько этажей в основании здания возводятся с использованием монолита. Делается это для того, чтобы укрепить конструкцию. Остальная же часть дома строится из панелей.
Владимир Миронов
Источник: “Бизнес”
Терминология
“Сделка Устная - сделка, для заключения которой не требуется письменная форма. Устно могут совершаться все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность.”
Событие месяца
Компания “Квартал” завершает первый этап реконструкции жилых кварталов 32-33 района “Проспект Вернадского”
Инвестиционно-строительная компания ‘Квартал’, с 1993 года ведущая комплексную реконструкцию жилых кварталов 32-33 муниципального округа ‘Проспект Вернадского’, приступает к завершающей стадии первого этапа реконструкции.
Программа реконструкции кварталов 32-33, реализуемая компанией ‘Квартал’, рассчитана до 2010 года и включает в себя несколько этапов.
Приоритетным направлением первого этапа является застройка “по периметру” кварталов: снос ветхих пятиэтажных домов серий К-7 и II-32 вдоль улицы Удальцова и Ленинского проспекта и строительство на их месте монолитно-кирпичных домов класса ‘люкс’ и middle-класса, включая и дома для переселения жителей сносимых пятиэтажек. Всего в рамках первого этапа реконструкции планируется построить 15 жилых зданий, коммерческих и муниципальных. К сентябрю 2004 года среди построенных и сданных в эксплуатацию домов будет 11 объектов площадью квартир 219,4 тыс. кв. м. Из них 67,7 тыс. кв. м передается под переселение жителей сносимых домов.
Еще два объекта - дом класса ‘люкс’ N 94-1 по Ленинскому проспекту и двухсекционный дом middle-класса N 17-1 по ул. Удальцова - будут сданы в III квартале 2006 года.
Первый этап реконструкции кварталов 32-33 завершится строительством двух домов - коммерческого (ул. Удальцова, 13-1) и муниципального (ул. Лобачевского, 4-1) - в 2005-2007 гг. согласно распоряжению премьера правительства Москвы N 659-РП от 12.04.04.
Всего в рамках первого этапа реконструкции будет снесено 24 пятиэтажных дома общей площадью квартир 64 тыс. кв. м, а для жильцов сносимых пятиэтажек, в целом, будет возведено более 90 тыс. кв м новой жилой площади.
Помимо строительных работ, проводимых в рамках первого этапа, компания ‘Квартал’ в настоящий момент приступила к разработке второго этапа реконструкции района. Приоритетным направлением нового этапа станет проектирование не только высотных зданий, но элитных домов низкой этажности внутри реконструируемых кварталов.
«Для некоторых эмиратских застройщиков банкротство, вызванное спадом на рынке недвижимости Дубая (ОАЭ), в течение нынешнего года является совершенно неизбежным» - считают специалисты сферы недвижимости… Et cetera
Проблема улучшения жилищных условий по-прежнему актуальна для россиян, однако больше половины не имеют четкого представления о том, что собой представляет ипотечное кредитование, свидетельствуют результаты… Et cetera