Строительный бум, охвативший Подмосковье в течение последних лет, продолжает набирать обороты. Рынок недвижимости Московской области постепенно догоняет столичный. Увеличивается количество предложений, резко вырос спрос, а вместе с ним повысилась и стоимость жилья. Цены на квартиры в домах по индивидуальным проектам начинаются от 650 долл. за кв. метр, т.е. практически идут в ногу с зонами массовой застройки Москвы. При этом их качественные характеристики по-прежнему намного выше, а транспортная доступность почти такая же, как в московских районах, расположенных за МКАД.

Дальше едешь - меньше платишь?

Напомним, что застройщики и риэлторы условно делят Подмосковье на три пояса. Наиболее востребованным среди желающих поселиться в пригороде является первый - это города-спутники с собственной инфраструктурой, которые начинаются за МКАД и входят в 5-километровую от Москвы зону. К ним относятся Красногорск, Химки, Долгопрудный, Мытищи, Королев, Балашиха, Реутов, Люберцы, Одинцово. Второй пояс - это населенные пункты, расположенные в радиусе до 17 км от столицы (Дедовск, Сходня, п. Андреевка, Лобня, Юбилейный, Железнодорожный, Лыткарино, Троицк, Щербинка). К третьему поясу традиционно относят города, близкие к границе Московской области - Звенигород, Истра, Пушкино, Ивантеевка, Фрязино, Щелково, Жуковский, Домодедово, Подольск, Апрелевка.

По данным инвестиционно-строительной компании “Стройметресурс”, предложение на рынке недвижимости Московской области ежемесячно превышает 1 тысячу квартир. По этому показателю Подмосковье прочно удерживает второе место после Москвы среди остальных российских регионов. Рост активности на рынке недвижимости Московской области происходит в основном за счет увеличения доли платежеспособных мигрантов как москвичей, так и иногородних и жителей стран СНГ.

Приезжие из других городов и регионов рассматривают область как старт, отправную точку с перспективой последующего переезда в Москву. Существует и устойчивая тенденция роста престижности подмосковного жилья. Коренные москвичи, в первую очередь молодые семьи, представители экономически активного среднего класса, покупая свою первую квартиру, предпочитают пригород столице, та как он дает возможность получить большую площадь и лучшее качество жилплощади за меньшие деньги. Третья, немногочисленная часть покупателей - это люди среднего и пожилого возраста, меняющие свои московские квартиры на подмосковные с целью получения доплаты.

По данным компании “Новая площадь”, процент покупателей, использующих при покупке квартир в области ипотечные кредиты, пока невелик - не более 1 процента. Более популярны у покупателей рассрочки платежей на период строительства.

Так как все больше людей, желающих купить жилье, предпочитают приобретать квартиру именно в новостройках ближнего Подмосковья, сегодня область занимает уверенные позиции в качестве “поставщика товара” на первичном рынке. В последние два года строительная активность постепенно смещается в дальние территории Московской области, что сказывается на ценах новостроек. Впрочем, вне зависимости от типа объекта и его удаленности от Москвы, цены на первичное жилье в Московской области остаются ниже столичных, даже в сравнении с окраинами.

Рынок новостроек Подмосковья занимает довольно обособленное место в структуре рынка недвижимости Московского региона в целом. Изначально строительство здесь вели в основном местные строительные организации, либо местные частные девелоперы. Положение дел изменилось в тот момент, когда московский стройкомплекс, поджимаемый нехваткой площадок в Москве, обратил на область более пристальное внимание.

В настоящее время в Московской области работают более 7 тысяч строительных компаний, в том числе многие операторы столичного строительного рынка. ДСК-1 застраивает Химки и Красногорск, Главмосстрой осваивает Лобню и Мытищи, ДСК-3 - Реутов. Наиболее значительные объемы жилья возводят “Стройтэкс”, “Альянс”, “Дружба”. Постепенно выходят на подмосковный рынок и компании из других регионов.

Активный рост объемов строительства в Подмосковье, начавшийся в 2001 году, продолжается. В прошлом году объемы возведенного жилья достигли 3,5 млн. кв. метров. В среднесрочной перспективе эта тенденция, по прогнозам специалистов, сохранится, и объемы строительства ежегодно будут увеличиваться на 10-15 процентов.

Строим в комплексе

Директор Департамента новостроек корпорации “ИНКОМ-Недвижимость” Ирина Безрукова, отмечает, что в текущем году наблюдается высокая динамика развития первичного рынка. Спрос на квартиры в домах-новостройках Московской области постоянно растет. Соответственно продолжается плавное увеличение цен на все категории объектов первичного рынка. На сегодняшний день в Москве жилые помещения среднего класса продаются за 1400-1750 долларов за кв. м, а цены в ближнем Подмосковье на аналогичные квартиры 600-950 долларов за кв. метр.

Сегодня в ближнем Подмосковье монолитно-кирпичные новостройки по индивидуальным проектам постепенно вытесняют типовые. Кирпично-монолитные дома дают возможность строить квартиры со свободной планировкой, что особенно ценится покупателями. Как в столице, так и в области эксперты отмечают рост средней площади проданных квартир. Как устойчивую тенденцию И. Безрукова выделяет улучшение качества жилищного строительства в новостройках ближнего Подмосковья в целом. “Все больше внимания застройщики уделяют внешнему виду зданий, обустройству прилегающей территории. Новые дома красивы и удобны. Квартиры в них имеют разнообразные планировочные решения, а также оснащены современным инженерным оборудованием. При разработке плана строительства учитывается социальная инфраструктура района”, - отмечает она. При этом в области четко обозначилась тенденция застройки кварталами.

Во всех близлежащих к столице городах ведется в основном комплексное строительство домов параллельно с объектами инфраструктуры, что считается одним из наиболее перспективных направлений.

Одна из причин бурного развития кирпично-монолитного строительства в том, что под типовую панельную застройку сейчас новые большие участки земли практически не отводятся. Современные дома по индивидуальным проектам в Подмосковье начали возводить всего несколько лет назад, и доля нетипового строительства постоянно растет. В Балашихе, Реутове, Мытищах, Троицке, Щербинке появляются жилые комплексы и целые микрорайоны монолитно-кирпичных и кирпичных домов. В настоящее время на подмосковном рынке новостроек на долю монолитного домостроения приходится более 50% от всего объема строящегося жилья.

Но и крупнейшие московские застройщики - владельцы домостроительных комбинатов и таких известных и широко застраивавшихся в последние годы в Москве серий, как П-44Т, П-3М, П-46М, ИП-46С, КОПЭ, И-155 - активно выходят на рынок жилищного строительства Подмосковья с типовыми домами, осваивая застройку целых районов. Наиболее масштабные примеры таких районов - мкр. Красногорье, Павшинская пойма (застройщик - СУ-155), мкр. Трехгорка, Кутузовский (“Интеко” и СУ-155) в Красногорском и Одинцовском районах соответственно, район Новокуркино г.Химки (Группа Компаний ПИК).

По мнению заместителя генерального директора инвестиционно-строительной компании “Новая площадь” Евгения Фетисова, комплексная застройка района позволяет существенно сократить затраты инвестора и, как следствие, получить более низкую себестоимость готового жилья. При комплексном строительстве новых районов также существенно сокращаются сроки строительных работ благодаря разработке единого проекта застройки, комплексной организации строительства, экономии на внешних и внутренних сетях, а у архитекторов появляется больше возможностей создать район с учетом всех современных требований к качеству жилья.

Подмосковная элита

“Тяжелая артиллерия” подмосковного рынка недвижимости - элитные многоквартирные дома, что объясняется естественным стремлением людей к комфорту. Хотя, соблазняя покупателя жильем в подмосковной новостройке высокого класса, застройщики несколько рискуют. По мнению многих специалистов, именно большие квартиры в домах повышенной комфортности считаются одними из самых низколиквидных объектов в области. Тем не менее, на недостаток желающих въехать в монолитно-кирпичный дом со свободными планировками, подземным гаражом и внутренней инфраструктурой риэлторы не жалуются - спрос на такое жилье существует.

В продаже можно встретить как откровенно дорогостоящие (класс А, люкс), так и более скромные дома, причисляемые к бизнес-классу. Главное, что по замыслу застройщиков, должно привлечь к ним клиентов - элитные характеристики, удачное месторасположение и относительно доступные цены. Покупка даже самой большой квартиры обойдется намного дешевле, чем приобретение и содержание загородного коттеджа. Среди направлений, где уже появились первые “ласточки”-дома, - популярные Рублево-Успенское, Ильинское, Сколковское шоссе. У инвесторов, желающих вложить средства в подобного рода проекты, есть целый ряд оговорок. Комплекс должен находиться вблизи от МКАД, иметь свой забор, коммуникации, инфраструктуру. Иначе у него слишком мало шансов конкурировать с проверенной схемой: квартира - в центре, дом - за городом.

Одним из направлений строительства высококлассного жилья - малоэтажные дома. На сегодняшний день их количество пока еще достаточно ограничено и по стоимости квадратного метра идет на уровне верха московского бизнес-класса. В качестве примера специалисты приводят такие жилые комплексы, как “Земляничная поляна” в пос. Заречье на Сколковском шоссе (площади квартир от 146 до 600 - пентхаус - кв. м,), “Тихомирово” (квартиры от 100 до 433 кв. м), “Жуковка-1″ в пос. Жуковка на Рублево-Успенском шоссе (квартиры площадью от 100 до 500 - пентхаус - кв. метр). Характерная черта таких комплексов - не только высококачественное инженерное оснащение и использование дорогих материалов в строительстве и отделке, но и наличие большой собственной огороженной охраняемой территории, измеряемой гектарами земли и расположение в тихих, экологически чистых, престижных районах Подмосковья в пределах 5-10 км от МКАД.

Остальные объекты, по мнению специалистов, - это хороший бизнес-класс. Лидером по количеству таких комплексов по праву считается Красногорск. Выгодное западное расположение, обширные лесопарковые зоны, каскады прудов и Генплан развития города, предполагающий массовый снос старых домов, влекут сюда инвесторов. Застройщики потихоньку формируют в городе элитные районы - к каждому из построенных комплексов плавно подтягиваются остальные. Первопроходцем в Красногорске стала компания “Стройиндустрия” - создатель “Красной горки” в микрорайоне Южный. Из остальных объектов можно отметить “Лесную сказку” в Брусчатом поселке и “Розенфилд Хаус”. Строить жилые комплексы бизнес-класса пытаются и в других городах, например, в Одинцово, Мытищах, Химках, Троицке. Есть свои элитки и в более удаленных от Москвы городах. Так, в самом центре подмосковного наукограда Королева строится пятисекционный 17-этажный монолитно-кирпичный жилой комплекс “Олимп”. Стоит обратить внимание и на расположенный в Ивантеевке комплекс европейского жилья “Зеленый квартал”, состоящий из секционных домов разной этажности и таун-хаусов.

Сложно сказать, действительно ли покупка элитной квартиры в ближнем Подмосковье удачное вложение средств. Мнения специалистов по этому вопросу расходятся. Хотя цены на подмосковную недвижимость, по прогнозам, будут повышаться каждый месяц на два процента.

Догоним и перегоним столицу. По ценам

Спрос на квартиры в области растет очень быстро, подтягивая за собой и цены. В Красногорске, Химках и Одинцово цены уже вплотную приблизились к столичным. Аналитики полагают, что в этом году рост цен составит не менее 15%, а, скорее, 20-30 процентов.

Даже в условиях стабилизации рынка рассчитывать на то, что подмосковные квартиры подешевеют, не стоит. Застройщики отмечают, что себестоимость строительства постоянно растет. В Подмосковье она сейчас составляет в среднем 350 долларов за кв. метр.

И если в радиусе 10 км от МКАД еще можно купить квартиру в новостройке от $550 за кв. м, то в перспективе нормальная, по мнению застройщиков, цена на жилье даже в дальнем Подмосковье дойдет до 600-800 долларов за метр. При этом спрос на дальний радиус растет уже сейчас. Появился интерес даже к городам, расположенным на удалении 50 км и более от столицы. Если два-три года назад спрос здесь был единичным, то в прошлом году он обрел стабильность, увеличившись на 20-30 процентов. По данным аналитиков, за лето квартиры в ближнем Подмосковье подорожали на 8-10 процентов.

Средняя стоимость квартир в домах элитного класса в Подмосковье сейчас варьируется от 2500 до 5500 $/кв. м, для бизнес-класса цена составляет от 740 до 1200 $/кв. м, жилье экономкласса подмосковного рынка недвижимости оценивается от $500 на начальном этапе строительства в небольших городских поселениях, расположенных в 20-40 км от МКАД, до $1200 в построенных домах, например в Мытищах или Королеве. В большинстве случаев квартиры в Московской области сейчас покупаются на этапе монтажа первых - средних этажей дома, т.к. по мере приближения строительства к сдаче объекта цены повышаются в среднем на 15-20 процентов. Сложно сказать, как сильно изменится стоимость жилья в будущем году, однако, по мнению Е. Фетисова, она вырастет не меньше, чем на 12 процентов.

Анастасия Лим

90% строящихся в Подмосковье многоквартирных домов относится к эконом-классу. Это связано, в первую очередь, с тем, что спрос на квартиры в Подмосковье идет снизу - наиболее востребованы квартиры небольших и средних площадей, полная стоимость которых менее 50 тыс. долларов. Квадратные метры таких квартир наиболее дороги - цены на однокомнатные квартиры на 10-20 % выше, чем на трехкомнатные. Причина в том, что более половины покупателей квартир в ближнем Подмосковье связаны с ежедневным посещением Москвы и покупка квартиры в области продиктована не столько желанием жить в Подмосковье, сколько недостатком средств на приобретение жилья в черте столицы.

“Маркировка Отправительская - запись, представляющая собой дробь через косую черту, где в числителе указан номер места и знак отправителя, а в знаменателе - число мест в партии. Кроме того, указываются наименование отправителя и получателя, пункты отправления, назначения и пункты перевалки груза, общее число мест, масса брутто и нетто. Все данные отправительской маркировки должны соответствовать сведениям, указанным в коносаменте.”

Ставки по ипотеке в России могут снизиться до 12% в будущем году

Мониторинг рынка офисной недвижимости Перми, май 2009 г.